每經(jīng)記者：甄素靜 每經(jīng)編輯：魏文藝

近日，一份落款為中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）在地產(chǎn)圈廣為傳播并引起熱議。

該《通知》共分為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益等六大板塊、十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

(資料圖)

多位業(yè)內(nèi)人士11月13日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)均表示，《通知》表述內(nèi)容重要、信息量很大，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極且重要的影響，也體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)金融的態(tài)度，避免因失靈和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，同時(shí)也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，北方某省市銀保監(jiān)局稱(chēng)已于11月12日下午收到上述《通知》，并按照要求轉(zhuǎn)給各銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

在地產(chǎn)圈傳播的《通知》截圖

穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)房企一視同仁

《通知》中的金融十六條措施包括：1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放；2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；4、支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5、保持債券融資基本穩(wěn)定；6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；7、支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款；8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；10、積極探索市場(chǎng)化支持方式；11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；13、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排；14、階段性?xún)?yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；16、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，《通知》要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，保持債券融資基本穩(wěn)定、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)11月13日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次“央行16條”新規(guī)是對(duì)新一輪房地產(chǎn)金融工作的系統(tǒng)總結(jié)和定調(diào)，也是二十大以來(lái)最清晰和全面的房地產(chǎn)金融制度路線(xiàn)。此次政策實(shí)際上批評(píng)了三種歧視性的房地產(chǎn)信貸投放做法，即對(duì)民企的支持力度偏少、對(duì)聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項(xiàng)目爆雷而忽視對(duì)整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的支持，很明確規(guī)定，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；此類(lèi)定調(diào)有助于對(duì)金融機(jī)構(gòu)工作思路糾偏，確保路線(xiàn)不偏、執(zhí)行力增強(qiáng)。

具體來(lái)看，《通知》要求支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自《通知》印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從工作優(yōu)化方面，政策提及了兩個(gè)內(nèi)容，即允許展期1年、可不調(diào)整貸款分類(lèi)，此類(lèi)規(guī)定意義重大。

“鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大。通過(guò)展期模式，有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機(jī)構(gòu)和房企關(guān)系惡化，所以是化解風(fēng)險(xiǎn)非常有必要的操作。此次展期的年限為1年，客觀(guān)上也說(shuō)明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)要理解這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的設(shè)置，用足用好政策，主動(dòng)扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉11月13日下午通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場(chǎng)失靈的情況下，需要有為政府及時(shí)介入。“目前，地產(chǎn)量?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，預(yù)期悲觀(guān)，形成了負(fù)反饋循環(huán)，導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了失靈式下行，各方都在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，“金融加杠桿”逆轉(zhuǎn)為“金融減杠桿”，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性陷阱，從近期金融數(shù)據(jù)來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的收縮很明顯。這意味著，盡管近期出臺(tái)了大量寬松政策以扶持企業(yè)合理融資、并購(gòu)和保交樓，刺激居民住房消費(fèi)融資，但政策效果并不明顯。”

從10月份數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)融資緊縮趨勢(shì)明顯。10月居民戶(hù)貸款減少180億元，是今年自2、4月后又一次負(fù)增長(zhǎng)，同比減少4827億元，體現(xiàn)居民融資需求弱化。10月份企（事）業(yè)單位中長(zhǎng)期貸款增加2433億元，9月增幅6540億元，企業(yè)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模也邊際縮小。這其中，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的收縮很明顯。

支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款

對(duì)于近兩年來(lái)市場(chǎng)最為關(guān)注的受困房企風(fēng)險(xiǎn)處理方面，《通知》鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款。

通知還要求金融機(jī)構(gòu)積極探索市場(chǎng)化支持方式，對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過(guò)設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目完工交付。

具體到在“保交樓”金融服務(wù)方面，《通知》要求商業(yè)銀行自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

李宇嘉認(rèn)為，根據(jù)《通知》要求，只要是財(cái)務(wù)總體健康、短期面臨困難的企業(yè)，都享受債券增信支持，且有困難償還的，明確了可以展期，有國(guó)資背景的企業(yè)做增信，債券購(gòu)置，相當(dāng)于信用注入、定向現(xiàn)金流注入，市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心可以打消。

此外，《通知》還在拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道給予指導(dǎo)，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于増加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs ）試點(diǎn)。

“根本上講，希望穩(wěn)妥推進(jìn)去杠桿的進(jìn)程、降低風(fēng)險(xiǎn)處置的影響，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，特別是保障民生不受沖擊，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)。因此，該《通知》發(fā)布后，有望糾偏過(guò)度信貸緊縮，緩減流動(dòng)性陷阱。”李宇嘉認(rèn)為。

事實(shí)上，在此次金融十六條措施曝光之前，市場(chǎng)已有涉及房地產(chǎn)融資等政策的信號(hào)出現(xiàn)。

11月初，在香港金融管理局“國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)”上央行行長(zhǎng)易綱就表示，人民銀行積極支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，降低了個(gè)人住房貸款利率和首付比例，鼓勵(lì)銀行通過(guò)‘保交樓’專(zhuān)項(xiàng)借款支持已售住房建設(shè)交付，支持剛性和改善性住房需求。“隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”

11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交易商協(xié)會(huì)）表示，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向；11月11日，新城控股表示，擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度，但事項(xiàng)尚存在不確定性。

11月12日，保利發(fā)展公告，收到交易商協(xié)會(huì)出具的4份《接受注冊(cè)通知書(shū)》，同意接受該公司中期票據(jù)、短期融資券注冊(cè)，總額100億元，注冊(cè)額度自各《接受注冊(cè)通知書(shū)》落款之日起2年內(nèi)有效。

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