近期，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“中金普洛斯REIT”）等四單REITs成功完成擴(kuò)募。作為中金普洛斯 REIT的基金管理機(jī)構(gòu)，中金基金管理有限公司（簡(jiǎn)稱“中金基金”）如何看待REITs擴(kuò)募？二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)加劇會(huì)否影響看多信心？怎樣助力市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展？中金基金副總經(jīng)理李耀光就上述問題接受了記者的專訪。

調(diào)整無礙繼續(xù)看多

(相關(guān)資料圖)

自今年2月中旬以來，伴隨前期利多因素的逐步消化，在多單REITs解禁及一季度業(yè)績(jī)披露等因素的影響下，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)陰跌。

談及市場(chǎng)調(diào)整的原因，“一方面是由于部分REITs經(jīng)營(yíng)情況不及預(yù)期，致使可供分配金額未達(dá)到預(yù)期。另一方面，由于當(dāng)前REITs市場(chǎng)的流通規(guī)模較小，機(jī)構(gòu)投資者策略具有一定同質(zhì)性，導(dǎo)致過去一段時(shí)間流動(dòng)性偏低，整體換手率不足，個(gè)券調(diào)整容易向其他REITs產(chǎn)品傳遞，形成了整體負(fù)反饋?！敝薪鸹鸶笨偨?jīng)理李耀光說。

圖為：中金基金副總經(jīng)理李耀光（受訪者供圖）

“不過，REITs發(fā)展的大方向還是符合市場(chǎng)預(yù)期的?？v觀去年和今年上半年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，大部分產(chǎn)品的可供分配金額還是達(dá)到了發(fā)行時(shí)的預(yù)期水平。”李耀光指出，“短期二級(jí)市場(chǎng)的變化大家很難預(yù)測(cè)，但能否給投資人帶來分紅，能否提供相對(duì)穩(wěn)健的收益，站在長(zhǎng)期投資的角度來看，REITs的分紅能力是關(guān)鍵?！?/p>

眼下，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)仍處在逐步成長(zhǎng)的過程中，處于“走”和“跑”之間的狀態(tài)，雖然二級(jí)市場(chǎng)陰跌的情況存在，可隨著積極信號(hào)的增多，對(duì)于REITs后續(xù)表現(xiàn)，“審慎樂觀”依舊是大部分機(jī)構(gòu)的主流觀點(diǎn)。

畢竟，基本面穩(wěn)健的REITs產(chǎn)品在6月份已經(jīng)表現(xiàn)出了相對(duì)更好的抗跌性，哪怕個(gè)別機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)放大了交易量，也有資金去進(jìn)行承接，說明部分投資者已經(jīng)開始重新關(guān)注到優(yōu)質(zhì)REITs項(xiàng)目的長(zhǎng)期持有價(jià)值。

記者還注意到，6月7日，華夏中國(guó)交建REIT、建信中關(guān)村REIT均公布了原始權(quán)益人后續(xù)份額增持安排，中航京能光伏REIT基金管理人也宣布使用固有資金增持份額。原始權(quán)益人、基金管理人相繼發(fā)布增持公告出手“護(hù)盤”，這在極大程度上提振了市場(chǎng)信心。

最后，就估值角度分析，目前全市場(chǎng)已然進(jìn)入了歷史相對(duì)“底部”區(qū)間，簡(jiǎn)而言之，REITs已經(jīng)足夠便宜。在“降息”背景下，REITs的派息率對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來說將越來越具有吸引力。

積極推動(dòng)擴(kuò)募工作

值得一提的是，6月16日，首批四單REITs擴(kuò)募項(xiàng)目正式上市交易。這標(biāo)志著公募REITs擴(kuò)募機(jī)制全面落地，市場(chǎng)步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)容階段。

“個(gè)人認(rèn)為，擴(kuò)募不僅將為基金提供額外的收益來源，還能更有效地分散個(gè)體投資風(fēng)險(xiǎn)。舉例而言，對(duì)REITs產(chǎn)品來說，擴(kuò)募能幫助弱化底層資產(chǎn)內(nèi)單一核心租戶發(fā)生撤租等變化時(shí)造成的整個(gè)REITs平均出租率的顯著調(diào)整。同時(shí)，擴(kuò)募還將增厚投資人的分紅率——通常而言擴(kuò)募新購(gòu)入的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的單位份額分紅率高于原資產(chǎn)包。再者，擴(kuò)募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，有助于提升基金的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性?！崩钜馓寡浴?/p>

據(jù)記者了解，中金普洛斯REIT擴(kuò)募之后，其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)將由10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計(jì)約115.66萬平方米，將有力地承載和支持所在地區(qū)的民生及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過納入更多具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力與成長(zhǎng)潛力的資產(chǎn)，吸收一線城市及強(qiáng)二線城市的外溢效應(yīng)，拓展中金普洛斯REIT持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園輻射范圍，形成全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局。不僅如此，擴(kuò)募還有助于進(jìn)一步分散資產(chǎn)組合地域風(fēng)險(xiǎn)，有利于整體基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，為投資者創(chuàng)造更多收益。

“中金普洛斯REIT作為首發(fā)及擴(kuò)募‘雙首批’試點(diǎn)產(chǎn)品，本次擴(kuò)募成功落地，是中金堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵成果，是金融高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要實(shí)踐?！崩钜獗硎荆跋乱徊?，我們還將積極助力更多在管項(xiàng)目啟動(dòng)擴(kuò)募工作。未來在滿足監(jiān)管要求條件、資產(chǎn)選擇完成一定進(jìn)度后，我們會(huì)適時(shí)進(jìn)行信息披露。”

無疑，積極參與REITs的創(chuàng)新實(shí)踐，中金基金一直走在前面。

“當(dāng)前，包括消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通、倉(cāng)儲(chǔ)物流……聚焦上述板塊的REITs項(xiàng)目，我們都在積極推進(jìn)?！崩钜飧嬖V記者，“而響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，我們除了會(huì)繼續(xù)關(guān)注大型國(guó)企、央企資產(chǎn)發(fā)行的REITs之外，還將更多關(guān)注于細(xì)分行業(yè)內(nèi)比較領(lǐng)先的民企資產(chǎn)，以期服務(wù)更多優(yōu)質(zhì)原始權(quán)益人?！?/p>

運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)為關(guān)鍵

據(jù)記者了解，截至2023年6月12日，中金基金管理的REITs規(guī)模超過了210億元，暫列行業(yè)首位。

“隨著業(yè)務(wù)的不斷推進(jìn)，我們深刻認(rèn)識(shí)到，扎實(shí)做好運(yùn)營(yíng)管理的各項(xiàng)工作實(shí)為重中之重，也是中金基金的工作立足點(diǎn)。”李耀光直言，“我們相信，只要運(yùn)營(yíng)到位，使得REITs產(chǎn)品的分紅能力達(dá)到投資人預(yù)期，并保持相對(duì)穩(wěn)健，那么二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)向價(jià)值回歸?！?/p>

李耀光告訴記者：“中金基金未來的工作重點(diǎn)將聚焦打造行業(yè)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)桿?！?/p>

具體而言，一方面將通過預(yù)算管控與激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)底層資產(chǎn)高效運(yùn)營(yíng)，使得可供分配金額達(dá)到或超出預(yù)期，實(shí)現(xiàn)基金份額持有人、原始權(quán)益人與基金管理人三方共贏。另一方面，通過上線“長(zhǎng)安REITs運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)”——截至5月末，該系統(tǒng)為行業(yè)內(nèi)唯一專門用于REITs存續(xù)期管理的數(shù)字化平臺(tái)，中金基金將以數(shù)字化手段打通基金管理人、外部管理機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目公司信息交互和管理通道，筑牢全過程管理體系。特別是在印章證照管理、預(yù)算管理、賬戶管理、資金劃撥、信息披露和外部管理機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)監(jiān)督等方面通過各項(xiàng)制度和操作手冊(cè)，打造一套行之有效的管理方法和流程。

“我們會(huì)從各個(gè)方面探索、優(yōu)化公募REITs的運(yùn)營(yíng)管理，力求切實(shí)有效地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?！崩钜庹f，“展望后續(xù)，中金基金將與外部管理機(jī)構(gòu)在運(yùn)營(yíng)層面上緊密協(xié)作、各展所長(zhǎng)、互相學(xué)習(xí)、共同進(jìn)步，努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)；同時(shí)發(fā)揮在資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，與原始權(quán)益人共同探索資產(chǎn)收購(gòu)與內(nèi)生發(fā)展，助力REITs做大做強(qiáng)，以后端管理良好口碑帶動(dòng)前端業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。”

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