剛剛談完增值服務的一些項目合作事宜，孟慶斌一邊接受采訪，一邊趕往機場。這是一個物業人的工作常態。

“我們這兩年跑偏了。一是我們基礎服務的品質不如增值服務跑得快，因此利潤貢獻反而不如增值服務高。二是因為這兩年樣沒有持續優化我們現有的基本盤，沒有擴張我們現有的資源庫。”7月28日，榮萬家副總經理孟慶斌在接受中國房地產報記者專訪時說。

2021年，榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”）正式在港交所上市，成為當年第一家在港上市的物業企業。

(資料圖片僅供參考)

用榮萬家的話來說，他們是在河北省疫情反撲、防控最嚴的時候完成了上市敲鐘。

這兩年，榮萬家經歷了埋頭進行內生式增長再到今年上半年開啟在收并購上的反向“增肌”。

資料顯示，榮萬家自2016年起推出智能化社區管理平臺“米飯公社”。“米飯公社”包括業主端APP和員工端作業App“米到家”，涵蓋了“客服、服務、生活、活動、消費、人員作業管理”等多方面功能。

新冠疫情期間，“米飯公社”從原先的智能服務、智能管控、社會活動等服務內容，接入在線商城、社區團購、在線醫療，做到一站式全渠道服務平臺。從“米飯公社”會員運營、數據分析，到“米到家”最后500米概念，榮萬家正在自身能力矩陣中，不斷摸索與社區生態共享的邊界。

上市后，榮萬家也曾計劃通過單項目外拓、與第三方開發商成立合營企業及收并購等三種方式外拓，來給公司增加預期每年約40%的面積。

事與愿違。

從物業管理收入來看，其對關聯方榮盛房地產發展股份有限公司(以下簡稱“榮盛發展”)仍有極高的依賴度。

2022年年報顯示，來自榮盛發展開發的物業收入總額12.47億元，占物業管理服務收入97.3%，獨立第三方物業開發商開發的物業收入總額3469.4萬元，占物業管理服務收入2.7%。

去年下半年開始意識到這個問題，榮萬家自從今年上半年以來開始在收并購方面有了一些動作。

6月21日，榮萬家擬4000萬元收購河北金項物業80%股權。7月28日，榮萬家擬5015.5萬元收購萬家智慧環境(北京)70%股權。榮萬家收并購的動作還在持續進行中。

“未來我們收購標的會聚焦在城市服務、產城以及商寫等方面。”孟慶斌解釋。

去年以來，上市物企對收并購態度日趨謹慎，行業內收并購終止的案例時有發生。上市物企全年累計并購案例數量與交易金額均出現明顯縮減，物業管理行業規模增速也有所放緩。

在孟慶斌看來，“相比前幾年瘋狂的收并購，如今物業行業收并購PE(市盈率)不高，大家都比較理性，買方收購比較謹慎，賣方也想得比較清楚。我們今年在這方面的動作會比較多。”

資本市場已趨于理性階段，物業企業想要脫引而出，更得拿出過硬的實力了。

業績基本向好

部分業務“瘦身減脂”

中國房地產報：今年上半年已經過去，榮萬家今年上半年的業績如何，下半年又有哪些戰略布局？

孟慶斌：上半年業績整體還是不錯的，各項業務的基本面都在持續向好。但公司也會擠一些泡沫和水分。榮萬家業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。比方說原來的非業主增值服務，這一塊業務在做瘦身減脂的動作。因為，房地產行業下行導致業務量減少，地產流動性危機導致物業公司大量應收賬款壞賬，極大地影響了盈利水平。隨著未來房地產交付在持續的萎縮，我們會調整出來更多的精力，相應地轉向基礎服務以及智慧化科技方面。我們未來還會在城市服務、產城以及商寫等收并購方面發力。

中國房地產報：最近，榮萬家擬以4000萬元收購物管公司河北金項物業集團有限公司，為何會對這家企業感興趣？

孟慶斌：收購河北金項物業可謂是天時地利人和，因為今年我們公司同時在接觸多家收購標的，河北金項物業就在我們的屬地河北省，我們有比較好的地盤優勢，況且我們在增值服務、科技方面以及基礎品質上完全能夠加持這家企業。還有我們公司老板對河北金項物業也比較了解，PE不高，價格也比較合適。

中國房地產報：和一些大型物業企業收并購收縮不同，你們開始了擴張的步伐。在這一塊你們有什么計劃？

孟慶斌：今年以來，我們在收并購上會下功夫。事實上，在收并購上我們公司上市前后均沒有大的動作，一直以來都在進行內生式增長，例如發展增值服務、智慧化服務。特別是今年上半年以來，我們深刻認識到，企業的長遠發展需要榮兼顧內生式增長與外延式拓展。如果管理面積上不去，那么邊際效益就上不去，就如同蓄水池沒有水，巧婦也難為無米之炊。隨著去年以來，一些嘗到野蠻并購帶來的 “苦頭 ”的物企負責人，開始發聲要減少收并購。因此，我們公司在錯過風口之后再進行收并購，市場變得更加理性，PE下降了很多，其實對企業來說，收購的價位會更合理。

中國房地產報：最近以來，榮萬家的股價有所上升，你們是有專門在市值管理上下功夫？

孟慶斌：上市以來，我們專注提升內生式增長，對市值管理這塊沒有花太大心思。榮萬家上市首日即破發，當天市值蒸發4.1億港元。我們公司沒有刻意去做市值管理，主要還是以夯實基礎為主。今年有所不同，以前，沒有做市場外擴，很少有機會讓外界真正去了解我們公司。今年我們公司對品牌進行了一些強化。對架構也重新進行設計，從品牌的角度重新定義了全公司的服務體系，今年我們建立了“美好服務”+“美好生活”兩大管理體系。“美好服務”（對空間的運維）——是我們為各種空間提供的系統管理和多維服務 按服務項目類型的不同 我們也建立了相應刻度的管理標準 并按照“美好社區”“美好樓宇”“美好園區”“美好城市”做出了四大類型的服務體系。“美好生活”（對人的服務）——是我們在各種業態下為我們的業主/用戶提供的衣食住行、寓教頤樂等多方面的生活服務 ，根據各類服務我們建立了多條業務線 按不同業態做個性化的運營管理 以業主/用戶的滿意度為準繩 輔以專業化人才和信息化系統更高效的提升服務效能 并且不斷創新 現“美好生活”下已經有了新零售、美居、資產管家、社區食堂、汽車洗美、寵物、早教、養老、旅游等多種社區經濟業務。其實，最重要的還是整體基本盤的向好才導致有了在股價上的好成績。

物業風口不再仍堅定看好

中國房地產報：截至目前，很多房地產企業為了緩解債務危機，進行資本騰挪，轉手資產給關聯的物業企業，你怎么看？

孟慶斌：房地產企業“負重前行”之時,關聯的物業企業也會受到牽連。資本騰挪肯定屬于現在目前物業行業的現狀，主要看企業的創始人怎么處理這件事情。如果能有其他辦法的話，相對于保全整個物業企業的健康是有好處的，但如果實在沒辦法的話，很多掌舵者也會選擇資產騰挪。畢竟對于這些企業來說，自身能夠生存下去，才是重中之重。

中國房地產報：非業主增值服務曾經作為物業企業的高毛利業務，在2022年受到了很大的不利影響，未來的走向如何？

孟慶斌：非業主增值服務的發展好壞和房地產行業息息相關。房地產行業下行，如果物業企業的的銷售面積和增速主要依靠關聯房地產企業，那么企業未來管理規模的增長就會受到重創。數據顯示，2022年物業服務企業非業主增值服務業務收縮明顯，預計未來還會進一步縮水。未來，住宅的領域里面的比拼會更激烈，倘若物業企業在成本上不能進行更好的控制，在增長點上又沒有更好的快速呈現，那么這些物業企業遲早就會被時代所淘汰。

中國房地產報：房地產行業下行，你是如何看物業行業的未來，為什么？

孟慶斌：物業行業風口不再，但我堅持看好物業行業，這仍然是個非常好的生意模式 。主要有四個方面的原因。一是物業是社會基礎服務，關系民生保障，這決定了它是個具備常青基因的產業；二是圍繞一刻鐘便民圈，有相當大的市場空間，僅僅打透其中任何一個，都是行業獨角獸；三是隨人類科技迭代，智慧化進入家庭的更多場景，能用資源咬合這些變化并能提供匹配服務的物業 ，會得到更多未來用戶的依賴，“明天的服務很可能是今天的笑談”；四是物業今天所服務的項目，絕大部分并不能根據收費標準匹配用戶的服務設計，導致用戶滿意度難以有效提升，這些都存在大量改進空間，存在著商業價值的大機會。

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