中國(guó)基金報(bào)記者 方麗 吳君 張玲

持續(xù)的政策暖風(fēng)吹拂之下，一直低迷的地產(chǎn)板塊在11月以來(lái)表現(xiàn)一改過(guò)往低迷。數(shù)據(jù)顯示，中信房地產(chǎn)（一級(jí)行業(yè)）指數(shù)從11月1日以來(lái)漲幅達(dá)到14.43%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中信地產(chǎn)指數(shù)最新市值達(dá)到了1.74萬(wàn)億，如果加上香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，總市值超過(guò)2萬(wàn)億。

【資料圖】

究竟什么引發(fā)了地產(chǎn)板塊的走強(qiáng)？這一走強(qiáng)能否持續(xù)？后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域是否還存在機(jī)遇？借道基金該如何布局？中國(guó)基金報(bào)記者專訪了六位投研人士，分別為：

嘉實(shí)金融精選基金經(jīng)理 李欣、

國(guó)富金融地產(chǎn)基金經(jīng)理趙宇燁、

創(chuàng)金合信金融地產(chǎn)基金經(jīng)理李龑、

泰達(dá)宏利宏觀策略投資部副總經(jīng)理及首席策略分析師 莊騰飛、

博時(shí)基金行業(yè)研究部高級(jí)研究員 蘇若琳、

永贏基金策略分析師唐笑天。

這些投資人士表示，近期地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺(tái)，主要還是為了穩(wěn)定金融市場(chǎng)和平滑經(jīng)濟(jì)總需求的波動(dòng)，做出的政策組合拳，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)信用市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定微觀購(gòu)房主體的購(gòu)房信心的作用。目前地產(chǎn)行業(yè)的基本面和估值都處于底部，此次政策逐步反轉(zhuǎn)后，估值修復(fù)的動(dòng)力極大。

他們還表示，若后續(xù)整體經(jīng)濟(jì)預(yù)期、居民收入預(yù)期、線下經(jīng)濟(jì)活力繼續(xù)修復(fù)，地產(chǎn)的基本面可能也會(huì)進(jìn)入修復(fù)的通道，屆時(shí)地產(chǎn)股或?qū)⒂瓉?lái)更大的上漲空間。借道基金布局要注意風(fēng)險(xiǎn)，從基金布局風(fēng)格、基金經(jīng)理投資思路等角度來(lái)篩選。

一系列地產(chǎn)支持政策

地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)利好

中國(guó)基金報(bào)記者：近期，《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》、《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》等一系列政策出臺(tái)，您如何看待其對(duì)地產(chǎn)股的影響？

趙宇燁：前期地產(chǎn)板塊的困境一是銷售較弱，二是民營(yíng)企業(yè)再融資難度大，出現(xiàn)了流動(dòng)性問(wèn)題。近期政策開(kāi)始在融資端支持企業(yè)，雖然還在初步階段，落地效果還需觀察，但起到了很好的信號(hào)意義，一些資金困難的民營(yíng)企業(yè)，未來(lái)融資環(huán)境會(huì)更加友好，獲得資金支持的力度會(huì)更大；不僅是企業(yè)端，購(gòu)房人對(duì)行業(yè)的悲觀預(yù)期也有望發(fā)生轉(zhuǎn)變，板塊大概率處于見(jiàn)底、逐步向上的過(guò)程。

企業(yè)基本面受益對(duì)股票產(chǎn)生正面作用，特別是股價(jià)前期反應(yīng)了極度悲觀的情緒，市場(chǎng)情緒扭轉(zhuǎn)后大概率會(huì)有預(yù)期修復(fù)行情。

唐笑天：近期的一系列地產(chǎn)支持政策主要著力點(diǎn)是修復(fù)房企的融資端，特別是圍繞民營(yíng)房企中歷史財(cái)務(wù)自律性高、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)房企。通過(guò)對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債提供擔(dān)保、盤活一定額度的預(yù)售監(jiān)管資金等方式，有助于避免民營(yíng)房企融資惡化的負(fù)反饋循環(huán)，在市場(chǎng)層面也大概率有助于對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的投資信心修復(fù)。

蘇若琳：對(duì)于幫民企和穩(wěn)行業(yè)的預(yù)期加強(qiáng)，因而對(duì)股票的情緒影響較大，但實(shí)際政策效果有待觀察。

李欣：這次政策組合拳的力度是空前的，尤其是《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》涉及房貸延期、房企風(fēng)險(xiǎn)化解、保交付等，共有十六條，簡(jiǎn)稱“金融16條”，是今年來(lái)最強(qiáng)有力的支持政策，體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)金融的堅(jiān)決支持態(tài)度。金融16條明確了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)各方主體目前的主要任務(wù)和方向，強(qiáng)調(diào)對(duì)民營(yíng)企業(yè)一視同仁，強(qiáng)調(diào)支持房企融資，面面俱到。因含有大量金融救助條款，對(duì)出險(xiǎn)和潛在出險(xiǎn)房企構(gòu)成重大利好，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展將產(chǎn)生積極且重要的影響，樓市信心也在重塑。

李龑：民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，一直是壓制地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的一個(gè)重要因素。這次的一系列政策可謂是四兩撥千斤，命中本輪地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)。可以看到，無(wú)論是股市還是信用債市場(chǎng)，都對(duì)于該政策有巨大的正反饋。我們認(rèn)為，在一系列政策的有力執(zhí)行之后，部分經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企，將打消市場(chǎng)質(zhì)疑，恢復(fù)融資能力，也可打消購(gòu)房者的疑慮，有利于地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)。或者說(shuō)，這些政策為地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)提供了先決條件。

莊騰飛：近期地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺(tái)，主要還是為了穩(wěn)定金融市場(chǎng)和平滑經(jīng)濟(jì)總需求的波動(dòng)，做出的政策組合拳，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)信用市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定微觀購(gòu)房主體的購(gòu)房信心的作用。

從2022年3月銀保監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)在新聞發(fā)布會(huì)上明確提到，“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到扭轉(zhuǎn)”，再到此次多部委聯(lián)合出文，鼓勵(lì)金融體系支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，明確鼓勵(lì)和支持首套和改善性住房需求，尤其是新市民階層。我們認(rèn)為，這意味著，2018年以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)的金融收縮周期告一段落。這對(duì)地產(chǎn)股是明確的正面影響，并且考慮到行業(yè)供給側(cè)已經(jīng)發(fā)生了顯著收縮，因此，此次政策環(huán)境變化，會(huì)有較長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

供給端、需求端和估值端等共同作用

促使地產(chǎn)板塊反彈

中國(guó)基金報(bào)記者：如何看待這波地產(chǎn)股的反彈行情？背后有哪些影響因素？最近哪些細(xì)分方向表現(xiàn)比較突出？

趙宇燁：近期地產(chǎn)板塊的反彈主要是基于利好信息帶來(lái)的預(yù)期修復(fù)，市場(chǎng)認(rèn)為后續(xù)解決行業(yè)困境的力度會(huì)越來(lái)越大，所以板塊的情緒修復(fù)較大。

但行業(yè)基本面還沒(méi)有發(fā)生太大改善，所以板塊的短期行情更多是偏博弈的機(jī)會(huì)，參與的資金更偏好彈性較大的方向，如產(chǎn)業(yè)鏈和物業(yè)，這波反彈最大的也正是港股物業(yè)公司。

物業(yè)本身的盈利模式較好，并且具備相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，前期下跌更多是因?yàn)槭袌?chǎng)擔(dān)心其控股股東造成負(fù)面影響，現(xiàn)在對(duì)控股股東的擔(dān)憂緩解后，基于物業(yè)本身較好的基本面，反彈力度大。

唐笑天：本次地產(chǎn)板塊的反彈龍頭是優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企。主要原因是因?yàn)閷?duì)債務(wù)、行業(yè)前景等方面的擔(dān)憂，前期跌幅過(guò)大，而近期一系列政策從融資端起到了托底的作用，有助于市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債務(wù)問(wèn)題擔(dān)憂的緩解，帶動(dòng)了整體地產(chǎn)板塊的反彈。

李欣：近期反彈是供給端、需求端和估值端等共同作用的結(jié)果。

供給端政策反轉(zhuǎn)，開(kāi)始對(duì)地產(chǎn)企業(yè)伸出援手：近期包括金融16條在內(nèi)的多個(gè)政策陸續(xù)出臺(tái)；需求端政策有望在“一城一策”下進(jìn)一步跟進(jìn)，希望能拉動(dòng)地產(chǎn)銷售。

此外目前地產(chǎn)行業(yè)的基本面和估值都處于底部，此前由于市場(chǎng)擔(dān)憂民企的批量暴雷，以及斷貸及疫情影響下的地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅下滑，導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)估值被不斷下殺到歷史極低水平，從未違約的民企地產(chǎn)股都被殺到0.2倍PB以下的估值。此次政策逐步反轉(zhuǎn)后，估值修復(fù)的動(dòng)力極大。最近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊和民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)比較突出。

李龑：這波地產(chǎn)的反彈，是對(duì)于近期一系列對(duì)癥下藥的地產(chǎn)政策的積極回應(yīng)。其背后的因素主要有：第一、債券市場(chǎng)的第二支箭，央行2500億再貸款，推動(dòng)了民營(yíng)房企的發(fā)債。緊接著相關(guān)企業(yè)的債券發(fā)行成功，是催化本輪行情的最大刺激因素。

第二、杭州的按揭貸政策變化，是從需求端對(duì)地產(chǎn)銷售的支持。民營(yíng)的信用風(fēng)險(xiǎn)趨緩，只是從供給層面為銷售提供了先決條件，但需求端的政策也是重要的。

第三、金融支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條，則細(xì)化了包括展期、保交房配套融資等具體措施。

第四、預(yù)售資金的監(jiān)管，雖然之前也有部分企業(yè)執(zhí)行了保函置換，但置換比例十分有限，這次出臺(tái)政策有利于推廣。在種種政策的推動(dòng)下，地產(chǎn)行業(yè)的基本面可能將迎來(lái)一定的改善。

細(xì)分方向上，由于前期民營(yíng)企業(yè)跌幅較大，蘊(yùn)含了較多的信用風(fēng)險(xiǎn)估值，因此在本輪反彈中表現(xiàn)最為突出。

莊騰飛：11月以來(lái)的這波地產(chǎn)股反彈行情，核心驅(qū)動(dòng)來(lái)自于近期的政策落地，政策含義從前期的“保項(xiàng)目”，逐步向“保主體”的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)投資人，大幅度改善了前期對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的悲觀預(yù)期，使得長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)估值假設(shè)得以恢復(fù)。從而，我們看到了有劇烈的估值修復(fù)過(guò)程，尤其在港股市場(chǎng)上。

相比今年以來(lái)表現(xiàn)穩(wěn)定的國(guó)企央企地產(chǎn)股，11月以來(lái)表現(xiàn)突出的細(xì)分方向主要集中在原本資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的全國(guó)性民營(yíng)房企，因?yàn)槊駹I(yíng)房企如果獲得了此次中債增進(jìn)公司的增信背書，獲得融資體量較大，未來(lái)一年的現(xiàn)金流情況和資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性會(huì)得到修復(fù)。

反彈持續(xù)性仍待觀察

中國(guó)基金報(bào)記者：從估值、基本面等多個(gè)方面來(lái)看，您認(rèn)為地產(chǎn)股的反彈空間有多大，未來(lái)持續(xù)性如何？

趙宇燁：中期來(lái)看，未來(lái)地產(chǎn)板塊或有較大的上行空間。目前地產(chǎn)行業(yè)的反彈主要反應(yīng)消息面預(yù)期，是對(duì)一些基本面較好的國(guó)央企、或未出險(xiǎn)的民企的PB修復(fù)，空間有限，表現(xiàn)為跟隨消息面呈現(xiàn)波段式行情，在此期間波動(dòng)會(huì)比較大。直到出現(xiàn)基本面的實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，參與資金會(huì)從前期追消息面的資金，替換為真正投資基本面的資金，板塊反彈力度有望更大。

唐笑天：經(jīng)過(guò)短期的快速反彈之后，大部分地產(chǎn)股的估值已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的修復(fù)，后續(xù)需要重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)基本面的改善情況，或者是否有進(jìn)一步的支持政策出臺(tái)。如果后續(xù)整體經(jīng)濟(jì)預(yù)期、居民收入預(yù)期、線下經(jīng)濟(jì)活力繼續(xù)修復(fù)，地產(chǎn)的基本面可能也會(huì)進(jìn)入修復(fù)的通道，屆時(shí)地產(chǎn)股或?qū)⒂瓉?lái)更大的上漲空間。

蘇若琳：短期內(nèi)影響情緒，對(duì)估值有提振作用，尤其是民企的估值修復(fù)，但預(yù)計(jì)反彈空間有限。若想從反彈行情變成反轉(zhuǎn)行情，則需要觀察政策落地和效果以及后續(xù)更多有力政策的跟進(jìn)。

李龑：本輪地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的低迷，超過(guò)了歷史上多次的地產(chǎn)調(diào)整。當(dāng)前雖然政策已經(jīng)從供需兩端對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了正向引導(dǎo)，但銷售的恢復(fù)仍具備不確定性。未來(lái)不排除政策進(jìn)一步改善的可能。

因此我們認(rèn)為，本輪地產(chǎn)板塊的上漲，可能仍然沒(méi)有終止。且隨著地產(chǎn)銷售的趨穩(wěn)，市場(chǎng)將重新評(píng)估地產(chǎn)估值水平，我們認(rèn)為當(dāng)前較低的估值水平，A股地產(chǎn)股大多在1倍PB以下，內(nèi)房股（港股市場(chǎng)的內(nèi)地房地產(chǎn)股）的估值水平則更加低。未來(lái)隨著市場(chǎng)的平穩(wěn)，仍然具備競(jìng)爭(zhēng)力，可以保持利潤(rùn)增長(zhǎng)的公司，仍然具備較好的上漲空間。

莊騰飛：本質(zhì)上而言，整體市場(chǎng)投資人對(duì)于當(dāng)前的地產(chǎn)股的投資邏輯核心在于資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。央企地產(chǎn)股的修復(fù)過(guò)程可能是0.8xPB至1.1xPB，民企地產(chǎn)股和混合所有制企業(yè)的修復(fù)過(guò)程可能是0.5xPB修復(fù)至0.8xPB左右。

未來(lái)的行情的持續(xù)性取決于，房地產(chǎn)終端銷售是否能真正好轉(zhuǎn)，因?yàn)檫@才是真正解決房企基本面問(wèn)題的核心鑰匙，這是房企資金回籠更根本的來(lái)源。如果能看到地產(chǎn)銷售在2023年的修復(fù)，才能讓房企的投資邏輯從資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)走向利潤(rùn)表的修復(fù)，也才能看到估值體系的真正恢復(fù)與重構(gòu)。而房地產(chǎn)終端銷售的好轉(zhuǎn)，取決于微觀購(gòu)房主體對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)綜合政策環(huán)境、資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)和長(zhǎng)期收入增長(zhǎng)信心的判斷，未來(lái)仍需觀察。

李欣：后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈行情演繹或分為三個(gè)階段，一是關(guān)注“從0到1”的板塊，主要是一些此前破凈的個(gè)股；二是后續(xù)觀察地產(chǎn)銷售能不能恢復(fù)，除了供給端，也要看需求端；三是觀察行業(yè)回到正軌之后房企市占率的提升，除了開(kāi)發(fā)之外的永續(xù)業(yè)務(wù)，還包括商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務(wù)。一旦永續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展起來(lái)，會(huì)對(duì)這些企業(yè)的估值提供更有力的支撐。

重點(diǎn)關(guān)注布局國(guó)央企

中國(guó)基金報(bào)記者：當(dāng)前，您在地產(chǎn)行業(yè)怎么做投資布局？主要看好地產(chǎn)領(lǐng)域的哪些細(xì)分方向？

趙宇燁：目前地產(chǎn)行業(yè)仍然處于相對(duì)低位，特別是很多民營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有完全解除，重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)地較優(yōu)的國(guó)央企。基于近期預(yù)期轉(zhuǎn)暖，風(fēng)險(xiǎn)偏好提升，我們也在加強(qiáng)關(guān)注一些優(yōu)秀民企的投資機(jī)會(huì)，如彈性相對(duì)較大的非資產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

李龑：我們?cè)诘禺a(chǎn)板塊中的布局主要分為三類。一是龍頭國(guó)有房企，他們?cè)谛袠I(yè)困境中表現(xiàn)了穩(wěn)定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，未來(lái)隨著市場(chǎng)企穩(wěn)，預(yù)估可以保持一定的增長(zhǎng)；二是之前被過(guò)度的信用風(fēng)險(xiǎn)壓制的部分優(yōu)質(zhì)混合所有制、民營(yíng)房企。三是此前受開(kāi)發(fā)板塊下跌拖累的物業(yè)板塊。

唐笑天：負(fù)債端穩(wěn)定、資產(chǎn)端優(yōu)質(zhì)的優(yōu)質(zhì)國(guó)央企或許更值得關(guān)注，因?yàn)檫@類企業(yè)再融資順暢，現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)較低，且資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)，銷售端表現(xiàn)較好，且也同樣受益于現(xiàn)有的穩(wěn)地產(chǎn)相關(guān)政策。往后看，如果有進(jìn)一步的支持政策推出，或者地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回升跡象，可適當(dāng)擴(kuò)大關(guān)注范圍至經(jīng)營(yíng)情況、融資情況修復(fù)的房企。

李欣：地產(chǎn)板塊未來(lái)將從板塊普漲走向分化，個(gè)股選擇上需要更加謹(jǐn)慎精選個(gè)股捕捉行業(yè)機(jī)會(huì)。個(gè)人習(xí)慣在細(xì)分行業(yè)中挖掘賺錢機(jī)會(huì)，選擇各子行業(yè)的龍頭。看好的板塊上，除了地產(chǎn)板塊，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的家具、家電、水泥建材、五金、玻璃等機(jī)會(huì)可能比較明顯，銀行板塊也會(huì)受到部分提振。

莊騰飛：主要看好具備領(lǐng)先專業(yè)能力的央國(guó)企地產(chǎn)龍頭公司和優(yōu)質(zhì)地理區(qū)域的領(lǐng)先民企地產(chǎn)公司。

良好的居住環(huán)境依然是人民生活的美好向往，因此行業(yè)的改善需求長(zhǎng)期存在，看5-10年，主要看好一線核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和優(yōu)質(zhì)區(qū)域的強(qiáng)二線城市的改善性需求。看好領(lǐng)先專業(yè)能力的央國(guó)企地產(chǎn)龍頭公司，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)正在面臨劇烈的供給側(cè)收縮，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間，具備領(lǐng)先專業(yè)能力的央國(guó)企龍頭企業(yè)大概率能夠獲得更大的市場(chǎng)份額。我們選擇優(yōu)質(zhì)地理區(qū)域的領(lǐng)先房企，源于強(qiáng)二線城市更強(qiáng)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源和人口的吸納能力，帶來(lái)當(dāng)前更高的資產(chǎn)的邊際價(jià)值和安全邊際，以及長(zhǎng)期更強(qiáng)健的市場(chǎng)需求。

中期6個(gè)月維度，我們未來(lái)重點(diǎn)觀察兩大變量，第一、地產(chǎn)終端銷售的復(fù)蘇情況，尤其是強(qiáng)二線城市；第二、2023年兩會(huì)后，房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃框架的落地，體現(xiàn)出管理層對(duì)行業(yè)定位和中長(zhǎng)期政策環(huán)境的看法。

在地產(chǎn)行情的相關(guān)投資上，金融板塊其中的保險(xiǎn)股和銀行股當(dāng)前的巨大估值折價(jià)也是源于地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，同時(shí)受益于遠(yuǎn)期地產(chǎn)行業(yè)總需求回升帶來(lái)的長(zhǎng)端利率上行過(guò)程，也在一定程度上具備相對(duì)較好的投資價(jià)值。另外，傳統(tǒng)化工等板塊也會(huì)有受益的機(jī)會(huì)。因此，在金融周期價(jià)值方向的基金產(chǎn)品也是比較好的分享未來(lái)地產(chǎn)行情的投資品種，而且持續(xù)性也會(huì)更長(zhǎng)，客戶體驗(yàn)可能會(huì)更好。

用精選個(gè)股控制風(fēng)險(xiǎn)

回避財(cái)務(wù)上激進(jìn)的公司

中國(guó)基金報(bào)記者：近年來(lái)地產(chǎn)股暴雷的比較多，在投資上您如何精選個(gè)股？怎么控制投資風(fēng)險(xiǎn)？

趙宇燁：重點(diǎn)關(guān)注比較安全的國(guó)央企，當(dāng)前拿地利潤(rùn)率較好，對(duì)有能力的企業(yè)來(lái)說(shuō)是逆市布局的好時(shí)機(jī)，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注積極拿地的企業(yè)，剔除較少參與拿地、銷售情況一般的企業(yè)。對(duì)于民企則相對(duì)謹(jǐn)慎，有些民企本身經(jīng)營(yíng)較為優(yōu)秀，但如果行業(yè)銷售持續(xù)萎靡，回款會(huì)受影響，融資能力也普遍不強(qiáng)，因此持相對(duì)保守態(tài)度，以控制風(fēng)險(xiǎn)為主。

唐笑天：控制投資風(fēng)險(xiǎn)需要精選個(gè)股，堅(jiān)持對(duì)行業(yè)邏輯、個(gè)股邏輯的跟蹤判斷，不盲目追高。個(gè)股選擇方面比較關(guān)注負(fù)債穩(wěn)定，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企。負(fù)債壓力除了基于財(cái)務(wù)指標(biāo)，所有制、管理層等因素都相對(duì)重要，一般比較典型的國(guó)企融資能力相對(duì)較強(qiáng)，混合所有制和民企還要結(jié)合債券價(jià)格走勢(shì)、是否能獲得增信等角度再觀察。資產(chǎn)端要對(duì)房企的土地儲(chǔ)備的資產(chǎn)質(zhì)量有一個(gè)判斷，如果有條件要結(jié)合具體分布進(jìn)行拆分判斷。

李欣：短期行業(yè)信用修復(fù)仍需要時(shí)間，但主流房企估值已跌至歷史低位，沒(méi)有必要過(guò)分悲觀，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)。傾向選擇未來(lái)成長(zhǎng)空間大且具有穩(wěn)定快速內(nèi)生增長(zhǎng)的個(gè)股并敢于長(zhǎng)期持有。

李龑：一方面要關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)過(guò)于激進(jìn)的地產(chǎn)公司，選擇回避。另一方面，我們需更加關(guān)注地產(chǎn)企業(yè)的土地布局，尤其是所布局的城市。在本次困境中，體現(xiàn)出了完全不同的銷售表現(xiàn)，布局較高城市能級(jí)的地產(chǎn)公司，走貨回款能力較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。此外，所有制形式也是我們關(guān)注的一點(diǎn)，國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)本輪地產(chǎn)周期中相對(duì)穩(wěn)健，這和過(guò)去多年國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率管理有一定關(guān)聯(lián)。

基金風(fēng)格、基金經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)等

多維度篩選地產(chǎn)主題基金

中國(guó)基金報(bào)記者：如果借道基金布局地產(chǎn)行情，您認(rèn)為應(yīng)該如何篩選，有哪些維度？

趙宇燁：地產(chǎn)基金從標(biāo)的風(fēng)格來(lái)講有兩類。一類基金是從長(zhǎng)期角度出發(fā)，目前持倉(cāng)以穩(wěn)健的國(guó)央企為主，投資基于對(duì)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展空間、基本面的判斷，適合看好地產(chǎn)行業(yè)出清復(fù)蘇機(jī)會(huì)，持有周期較長(zhǎng)的投資者，這類基金波動(dòng)相對(duì)較小。另一類基金主要持有彈性較大的民企，更為關(guān)注消息面或風(fēng)險(xiǎn)偏好提升的機(jī)會(huì)，當(dāng)行情啟動(dòng)時(shí)上漲較快，但波動(dòng)也很大，適合風(fēng)險(xiǎn)偏好較高。

唐笑天：兩個(gè)維度去篩選，第一、基金管理人的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)：是否有較長(zhǎng)時(shí)間的地產(chǎn)股研究投資經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)板塊現(xiàn)階段并不算典型的“風(fēng)口”行業(yè)，一般而言獲得收益需要對(duì)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)的深刻理解、經(jīng)驗(yàn)。

第二、投資特點(diǎn)與持倉(cāng)風(fēng)格：現(xiàn)階段如果太依賴于對(duì)政策等事件的博弈或單純基于對(duì)行業(yè)困境反轉(zhuǎn)的博弈，可能并不是很好的投資思路，還是需要對(duì)行業(yè)有更深的理解，基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的合理評(píng)估做出投資決策。

李欣：除了自身的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好，建議個(gè)人投資者還是要多方面考慮。通常分享地產(chǎn)行情，相關(guān)的行業(yè)主題基金機(jī)會(huì)更大，但波動(dòng)可能也比較大。所以首先要選擇投研實(shí)力比較強(qiáng)的基金經(jīng)理，借助專業(yè)之力來(lái)精選個(gè)股；其次看相關(guān)基金歷史表現(xiàn)，尤其是在市場(chǎng)下跌中的回撤控制能力，是否能攻善守。

李龑：市場(chǎng)上存在部分金融地產(chǎn)基金，也存在以地產(chǎn)投資為主的全市場(chǎng)基金，同時(shí)也有地產(chǎn)ETF。我認(rèn)為主要根據(jù)基金經(jīng)理的持倉(cāng)個(gè)股，看其行業(yè)分布、個(gè)股選擇等方面，進(jìn)行分析對(duì)比。

編輯：艦長(zhǎng)

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