每經記者：甄素靜 每經編輯：魏文藝

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剛剛過去的11月，多重融資利好政策的出臺，讓房地產行業成為各方關注的焦點。

11月28日，證監會宣布調整優化上市房企股權融資5項措施，被業內稱為“第三支箭”正式落地。此前的11月中旬，央行等部門發布的“金融16條”，促進房地產市場平穩健康發展；11月8日，中國銀行間市場交易商協會官網披露，“第二支箭”延期并擴容，支持民營企業債券融資再加力。

而上述政策已迅速落地。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至11月底，包括六大行在內的11家銀行已與28家房企簽署戰略合作協議，涉及意向性授信金額超22950億元。同時，新城控股、龍湖集團等多家房企的債券注冊申請已經完成或正在進行中。

多名業內人士在接受記者采訪時表示，“三支箭”的落地效率超出市場預期，這本身對于化解供給側風險起到的作用是顯而易見的。目前“三支箭”已經全面覆蓋了房企融資的重要渠道，重要的是如何更快更有效落實，包括涉及的借貸資金快速到位，債權的審批相關流程加速，以及資本市場更快通過相關房企的股權融資請求等。

11月發債規模下降明顯

雖利好政策在11月密集發布，但發布多集中在中下旬，且為框架形式發布，政策細則落地具有一定滯后性，因此房企融資環境改善及規模仍值得觀察。

“市場情緒已經得到很好的提振，‘第三支箭’射出后的第一個交易日，房地產股票和民營地產債均實現較大漲幅。”中證鵬元工商企業評級董事郜宇鴻12月1日下午接受記者微信采訪時表示，不過地產大漲在短期內主要是情緒面主導的，后續要持續關注房企融資方面增量資金的落地情況。

在郜宇鴻看來，11月的地產信貸數據、房企開發到位資金數據、上市公司股權融資進展等，這些關鍵指標是關注融資政策的利好是否有實際傳導到房企資金面。

據DM查債通統計，11月境內15家房企共成功發行20筆債券，凈融資為67.37億元，較10月同比下降67.37%，發行以公司債及中期票據為主。除濱江集團為民營企業和龍湖企業為中外合資企業外，其他均為國企。

公司債及中期票據依舊是當下房地產行業融資主要工具。11月上述兩渠道分別發行72.6億元和112.9億元，占比當月發行總量的33.96%和52.81%；發行類型與10月基本一致，凈融資為67.37億元，較10月同比下降61.8%。

成本及期限方面，11月房企平均融資成本為4.05%，較10月上升391bps，新增的票據平均發行期限是3.16年，將于2025年和2027年集中到期，分別是101.6億元和90.9億元。

從房企境外新增發債情況來看，在房企信用評級普遍走低情況下，融資渠道相對較窄，且未來主要以償還為主。11月房企境外新增4筆，合計發行規模約8.19億美元，其中3筆均為交換要約新票據，規模為7.46億美元；實際新增僅1筆，規模為0.73億美元，占比11月境外發行總量的8.96%。

觀點指數研究院認為，利好政策落地后，市場期待需求端改善，11月房企融資利率連續5個月下降，但境外違約事件持續，信用危機引發擔憂。自今年5月開始，境外市場融資額一直維持同比減少超過65%的狀態。深受部分企業的信用風險影響，美元債萎靡，進而造成整個行業的境外融資“關閉”。

6家企業已宣布定增計劃

“很驚喜，很意外！”上市公司股權融資敞口被打開后，某頭部房企證券部工作人員在接受記者咨詢時表示，業內普遍也會密切關注，且要抓住這次難得的機會。

在“第三支箭”落地的次日（11月29日），就有北新路橋、福星股份、世茂股份三家企業發布了關于擬籌劃非公開發行股票的提示性公告。11月30日，建發國際集團、大名城、新湖中寶也加入了定增計劃的行列。

對于融資新政策的影響及后續融資計劃，近日記者以投資者身份分別咨詢了招商蛇口、萬科A、華僑城A、深振業A、天健集團、維業股份、新華聯、皇庭國際等多家上市房企的董秘。

大悅城董秘回復稱，相關政策調整有利于房地產業務宏觀環境的改善。“公司暫時未有股權融資計劃，但會適時跟蹤市場情況。”

華僑城A董秘答復表示，證監會“5條措施”體現了支持房地產市場平穩健康發展的態度。“公司將積極研究最新政策，如有應當披露的重大進展，公司將按照相關規定對外披露。”

除房企外，房地產產業鏈上的建筑裝飾等企業也積極關注融資新政落地及行業融資環境的變化。

維業股份董秘表示，新政有助于促進房地產行業的健康穩定發展。“作為與房地產緊密相關的建筑裝飾行業，該政策對公司及所處的行業發展產生積極影響，未來如有股權融資相關計劃將會按照相關規定及時履行披露義務”。

而目前資金面上相對緊張的上市房企新華聯方面則表示，“未來如有股權融資計劃，將根據相關規定及時履行信息披露義務。”

中指研究院企業事業部研究負責人劉水11月30日在接受記者微信采訪時表示，上市房企中，特別是部分未出險民營房企，將是再融資的主力。“未來一段時間，或將迎來上市房企再融資高潮。”

房企高杠桿癥結仍待解

從10月國家統計局及11月機構公布銷售和融資數據來看，房地產市場總體還處于探底之中。業內人士普遍認為，這也是11月房地產金融側政策快速發力的重要原因。

而此輪權益融資放開，增加房地產企業資本金后，能否從根本上解決房企高杠桿這一問題？

58安居客房產研究院分院院長張波11月30日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，相比于銀行借貸和債權融資，權益融資本身最大的優勢在于不會提升企業的負債水平，同時可以降低行業風險。但從目前的現狀來看，房企的高杠桿問題并不能通過權益融資的放開就得到根本解決。

“房企高杠問題源于過往十年的高周轉，以及由此帶來的房企規模的快速擴張，隨著行業規模降檔、銷售放緩，房企現金回流也難以保持原有水平。因此，房企高杠桿問題的解決，是隨著行業產能出清，加速優勝劣汰，利潤率回歸穩定常態后，逐步下降解決的。”張波表示。

在信貸、債券、股權“三支箭”齊發之后，市場的關注點還體現在將來政策面上是否還會有“第四支箭”射出，以及在銷售端，購房者如何消除觀望情緒入場買房。

對此，郜宇鴻認為，當下融資方面的政策已經做到極致了，而后續值得期待的是需求端的刺激政策。“如降低購房成本和持有成本的相關政策。本次央行降準后預計5年期LPR仍有下降空間，后續還值得關注的是房貸利率是否能夠繼續打折，交易稅費能否進一步降低。近期杭州、成都和西安這些熱點城市也有所松動，地方層面的因城施策力度能否有進一步的空間、核心城市的調控政策能否得到糾偏和優化，也是值得期待的。”

張波也表達了同樣觀點，他認為目前“三支箭”已經全面覆蓋了房企融資的重要渠道，不需要有更多的針對房企資金側的其他渠道政策出臺。“更重要的則是現有的‘三支箭’如何更快更有效落實，包括涉及的借貸資金快速到位，債權的審批相關流程加速，以及資本市場更快通過相關房企的股權融資請求等。”

關鍵詞： 房地產企業 銀行授信