雷達財經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海

(資料圖片)

陷入債務漩渦的華夏幸福，披露了債務重組進展。

12月14日，根據(jù)公告，公司將所持下屬公司股權注資搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺，以之作為償債資源與公司債權人實施債務重組。

據(jù)了解，上述平臺分別為華夏幸福的物業(yè)管理服務和輕資產代建平臺，第三方預測估值分別為500億元和521.4億元。這次被華夏幸福以八折或七五折的價格實施債務重組，可幫公司化解400.39億元債務。

此前的9月16日，華夏幸福便披露“以股抵債”內容，并明確后續(xù)會有資本運作以保障持股債券人的收益。但是有質疑的聲音認為，在母公司面臨債務困境下，抵債平臺的盈利能力、未來能否上市是一個未知數(shù)。

最新方案中，為保障選擇“以股抵債”重組債權人后續(xù)收益的實現(xiàn)，華夏幸福擬以“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”各不超過30%股權實施員工股權激勵，但這一計劃卻在董事會上被平安系董事孟森投了反對票。

去年9月份，因控股股東華夏控股持有的股票被強制執(zhí)行持股下降，導致原第二大股東平安人壽及其一致行動人，被動當上了華夏幸福的第一大股東。而自2018年7月份平安入股以來，華夏幸福已經(jīng)跌去了85%。

已實現(xiàn)債務重組1260億元

在化解債務危機這條路上，轉眼間華夏幸福已經(jīng)走了一年多時間。

公司此前公告，2020年第四季度出現(xiàn)流動性緊張局面以來，公司融資業(yè)務、正常業(yè)務開展都受到較大影響，這也導致公司出現(xiàn)金融債務未能如期償還的情況，并發(fā)生相關訴訟、仲裁案件。

雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2021年3月，華夏幸福出現(xiàn)債券公開市場首次違約；隨后的10月8日，華夏幸福發(fā)布了初步擬定的《債務重組計劃》；12月9日，這一《債務重組計劃》獲華夏幸福債委會成員表決通過。

按重組計劃，華夏幸福將通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務，并在河北省政府的指導下與債權人就重組展開溝通。

具體來說，“帶”是指出售資產帶走金融債務約500億元；“展”即優(yōu)先類金融債務展期或清償約352億元。

“兌”即出售資產回籠資金中約570億元用于兌付金融債務；“抵”即以持有型物業(yè)等約220億元資產設立信托，以信托受益權份額抵償約220億元金融債務；“接”即剩余約550億元金融債務由華夏幸福承接，逐步清償。

據(jù)公司12月9日的披露，截至2022年11月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計601.76億元；同期，《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1265.57億元。

顯然，這一金額與總計2192億元金融債務尚有差距。有分析指出，受房地產市場下行、疫情等因素影響，之前商定好的出售資產方案出現(xiàn)停滯，華夏幸福無法籌集到足夠的兌付資金，也使得債務重組工作停滯下來。

這種情況下，今年9月16日，華夏幸福又在《債務重組計劃》基礎上制訂了《補充方案》，擬增加償債資源和選擇權。

“以股換債”再重組400億

12月14日，這一補充方案正式出爐，也意味著華夏幸福又拿出了更多籌碼。

根據(jù)公告，公司以所持有的下屬公司股權注資搭建以物業(yè)服務、選址服務、園區(qū)運營服務為核心的“幸福精選平臺”，及片區(qū)開發(fā)綜合服務、先進制造業(yè)/IDC/物流產業(yè)園招商運營、都市圈不動產代建和營銷交易為核心的“幸福優(yōu)選平臺”，并以兩個平臺的股權作為償債資源與債權人實施債務重組。

其中，“幸福優(yōu)選平臺”包括華夏幸福產城(北京)運營管理有限公司、北京幸福安基建設管理有限公司、幸福智算(北京)企業(yè)管理服務有限公司等6家公司各100%股權，第三方評估值為521.4億元。

“幸福精選平臺”則持有幸福基業(yè)物業(yè)服務有限公司100%股權、深圳市伙伴產業(yè)服務有限公司60%股權、蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司51%股權，預測估值500億元。

在上述估值基礎上，債權人以八折或七五折（早鳥期為七五折）的價格實施本次債務重組，即債權人將以不超過400.39億元債權換取“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”分別不超過49%的股權。

今年9月16日至2023年3月31日為方案的選擇期，債權人選擇此方案取得償債平臺股權時，即視為債權清償完畢不可撤銷。未接受補充方案的債權人，將仍按《債務重組計劃》原定方式進行清償。

目前，公司控股股東華夏控股，擬以其12.6億元債權本金及利息參與本次重組，以間接取得“幸福精選平臺”3.53%股權；公司實控人王文學控制的知合香港，以2345.2萬美元債權本金及其利息參與境外美元協(xié)議重組安排，間接取得“幸福精選平臺”0.44%股權。

對于這樣業(yè)內少見的“以股抵債”方案，有觀點認為，輕資產運營是華夏幸福的轉型方向，物業(yè)和代建是公司轉型輕資產后發(fā)展較快的兩個平臺，因此將這樣的“家底”拿出來可謂誠意十足。

但也有觀點認為，在母公司債務困境之下，以股抵債存在不確定性，抵債平臺的價值、未來盈利能力、退出通道都是需要考量的問題。

股權激勵被董事投反對票

事實上，為增加“以股抵債”方案的吸引力，華夏幸福明確了未來的退出路徑和激勵措施。

9月16日發(fā)布的方案內容中，華夏幸福表示，為保障選“股”債權人收益的實現(xiàn)，后續(xù)公司將推動償債平臺資本運作，通過包括但不限于在資本市場獨立上市、將平臺股權以現(xiàn)金方式出售等方式協(xié)助債權人實現(xiàn)退出。

即便有了這樣的安排，目前境內債權人的意愿如何尚不得而知，而境外債權人的積極性似乎不高。

據(jù)公司12月3日披露，目前公司境外美元債的存續(xù)總額為49.6億美元，但只有本金13.15億美元持有人選擇將其債權中的部分份額通過以股抵債受償。

此外，為了激發(fā)員工、管理層的動力，以及保障重組后債權人的收益實現(xiàn)，華夏幸福擬以上述兩個平臺各不超過30%股權實施員工股權激勵，授予價格為一元一股，或按照償債平臺每一元注冊資本屆時對應的凈資產值或評估值的特定折扣受讓。

值得注意的是，這份方案雖已在12月14日的董事會上獲得通過，但來自中國平安的董事孟森表示反對，反對原因為“股權激勵方案的合理性不足”。

中國平安介入華夏幸福時，地產行業(yè)整體運行尚好。但不同于其他房企，重倉環(huán)京區(qū)域的華夏幸福危機來的更早一些。

早在2017年，張家口、廊坊等城市出臺“限購令”時，華夏幸福重點項目孔雀城的銷售就開始走下坡路。2018年，華夏幸福轉讓環(huán)京區(qū)域的多個項目股權回籠資金。

緊接著2018年7月30日，中國平安以137.7億元價格獲得華夏幸福總股本的19.7%；2019年4月9日，中國平安再次斥資42.03億元受讓5.69%股權，華夏幸福資金鏈緊張狀況暫時緩解。

2020年平安繼續(xù)輸血。當年6-9月份，平安養(yǎng)老、平安資管、平安匯通分別給華夏幸福注入了3筆永續(xù)資金，共計120億元；12月，華夏幸福完成與中國平安3.4億美元一對一私募債發(fā)行。

進入2021年，伴隨著華夏幸福首次債務逾期，平安銀行代銷的120億華夏幸福信托產品也違約。

據(jù)公開資料顯示， 中國平安在華夏幸福上敞口高達540億，包括股權投資180億元和表內債券投資360億元。對此平安高層曾直言，對華夏幸福的債務危機將不再出錢，不再給予資金支持。

轉型輕資產“跪著賺”

除了推動債務重組，華夏幸福也在持續(xù)發(fā)力輕資產業(yè)務，增加自主造血。

7月5日，華夏幸福舉行戰(zhàn)略宣貫大會，王文學在會上宣布，華夏幸福將全面轉型成為產業(yè)新城服務商，并定下目標，在2022-2025年完成全面轉型。

按照管理層的說法，華夏幸福將提供規(guī)劃、融資、代建和運營等輕資產服務；同時量力而行，保留一定量的開發(fā)業(yè)務，為城市發(fā)展提供綜合解決方案。

在宣布這一戰(zhàn)略轉型時，華夏幸福表示，輕資產招商業(yè)務已累計簽約7個項目，總投資超45億元。

此后，公司有更多的業(yè)務中標消息傳出。9月14日，華夏幸福全資子公司“幸福安基”，以公開招標方式中標沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目。后者原為恒大集團持有，總建筑面積72萬平方米，為代建保交付項目。

9月23日，華夏幸福宣布，旗下子公司“幸福安基”成功簽約廊坊1.3平方公里、總建面180萬方片區(qū)綜合開發(fā)代建項目，為委托方提供全流程代建管理服務。

9月26日，華夏幸福再次宣布，旗下子公司“幸福基業(yè)”中標唯品會(中國)有限公司旗下鄭州機場南物流園園區(qū)服務，將為其提供包括安全秩序、環(huán)境管理、設施設備管理等物業(yè)服務。

幸福安基全稱北京幸福安基建設管理有限公司，幸福基業(yè)全稱幸福基業(yè)物業(yè)服務有限公司，均是這次新增償債資源中的核心資產。天眼查顯示，幸福基業(yè)成立于1999年8月份，幸福安基成立于2022年8月份，經(jīng)營范圍分別為物業(yè)管理和工程服務、建設、管理。

不過，習慣了“躺著賺錢”的地產開發(fā)商，能否適應以收取服務費為主的輕資產業(yè)務？而且華夏幸福的產業(yè)新城生意，仍在巨額虧損。據(jù)2021年報，產業(yè)新城及相關業(yè)務為華夏幸福貢獻了-378.94億元的營業(yè)利潤。

答案尚不得而知，但即便來錢慢，華夏幸福也不得不硬著頭皮走下去。

“未來房地產將是服務驅動型，只有依靠專精特新，依靠技術，依靠服務。”華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負責人林成紅在華夏幸福官微上表示。他還稱，這是“由躺著賺錢向跪著賺錢轉變”。

只是，面對仍有數(shù)百億未重組債務，華夏幸福“跪著賺”這條路能不能走通，還需時間的檢驗。

關鍵詞： 華夏幸福 資產接管人 債務重組計