摘要：流動性拐點來了？

變幻莫測的2022年已經遠去，房地產仍在調整中前進。

(資料圖片僅供參考)

剛剛過去的元旦假期，關于房企2022年的各項數據也陸續出爐。從這些數據里，我們能看到變局之中的行業現狀，以及部分房企的韌性。

1、銷售額：TOP10房企洗牌

先看銷售。克而瑞2022年房企銷售排行榜顯示，百強房企全年累計業績規模同比降低41.6%，近9成百強房企累計業績同比下滑。其中，累計業績同比降幅大于50%的企業數量為36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

業績下滑，直接的結果是百強房企銷售額門檻降低。截至2022年12月末，TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻，分別降低到116.1億元和23.9億元。另外TOP30房企銷售操盤金額門檻同比降幅高達55.8%，為507.2億元。

圖表來源|克而瑞（特此感謝）

2022年，頭部房企排位也有了較大變化。

如下圖克而瑞榜單，從全口徑銷售額來看，前三強房企里，只有碧桂園保住了第一的排名，2021年的第三名融創中國今年甚至跌出TOP10，排到了第11位。央企保利發展順勢上升，從2021年的第4位提高到2022年的第2位。

一個明顯趨勢是，2022年，央、國企背景的房企在排名、銷售額方面，均表現相對穩健。除了前面提到的保利，另一央企華潤置地排名上升更多，從2021年的第8名晉級到2022年的第4名。

圖表來源|克而瑞（特此感謝）

以及中海地產、招商蛇口，相比2021年，2022年也上升了1的排位，分別位于第5、6名。

國企建發更是沖進了房企10強，2021年它還在21位。央企中交控股的綠城中國也從2021年的13名，挺近TOP10，2022年位列第8名。

更值得注意的是龍湖集團，排名從2021年的第10位上升到2022年的第9位，似乎是TOP10房企里，唯一排名上升的民企。

如下圖中信建投證券整理的數據，19家千億級房企中，民企2022年的銷售額降幅高于央、國企，降幅最高的為融創中國：-72%，另外旭輝、新城、碧桂園等降幅均高于30%。

這個級別里的民企，降幅在30%以內的僅有龍湖和濱江，不容易。

圖表來源|中信建投證券（特此感謝）

數據顯示，龍湖集團2022年1-12月銷售額為2032.7億元，其中12月單月銷售額達到200.5億元，環比增長約15%。在政策向優質房企傾斜的背景下，龍湖銷售回暖速度高于行業平均水平，不愧是民營房企的標桿。

2、拿地：國資成主力，部分民企亮眼

如果說銷售額代表歷史，那拿地情況則預示著房企短期的發展空間。

整體來看，和銷售情況差不多，百強房企2022年的拿地欲望也有所減退。中指院數據顯示，2022年TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%。TOP100門檻值為48億元，較2021年同期下降24億元。

國字號成為拿地主力。

圖表來源|中指院（特此感謝）

2022年，華潤置地成為百強房企“拿地王”，在權益拿地金額、拿地面積排名中均位列第一。

拿地金額來看，中海地產、保利發展繼續穩居TOP5，排名都略有上升，分別位列第2、3位。

以及建發、招商蛇口、越秀、華發等，拿地金額排名都有不同程度上升。

民營房企里，有兩家表現可圈可點。一是深耕江浙的本土房企濱江集團，2022年在杭州土拍中表現分外搶眼。

前2年，濱江集團的戚金興被認為保守，守著杭州、浙江，全國化擴張乏善可陳。而今，因為保守避免了杠桿失控、激進犯錯。

逆周期中，濱江集團反倒走出了不一樣的路線。

再就是龍湖。受到資金壓力等影響，全國性布局的頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場上消失。而龍湖則依然在堅持聚焦高能級城市，抓住機會窗口，積極新增土地儲備。

2022年，龍湖在土拍市場中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等城市，權益地價近300億元。

還能拿地，一方面反映的是未來2-3年的銷售能力，側面也體現了企業現金流還算充裕。

3、財務大考：流動性拐點來了？

2022年，隨著行業在底部盤整，房企也不再唯規模論。一切都要以財務安全為前提，保交付是底線。

自2020 年末“三道紅線”出臺、監管政策收緊，疊加疫情沖擊下需求回落，原本追求高杠桿、高周轉經營模式的房企的現金流受到了較大考驗。

2022年，再加上銀行貸款、債務發行和信托融資渠道受限，疊加銷售不及預期以及資金監管趨嚴，諸多房企財務情況急劇惡化，倒逼行業加速出清。

圖表來源|信達證券（特此感謝）

民營房企和混合所有制房企遭受到前所未有的來自銀行、信托等資金方的擠兌，銀行貸款、債務融資、信托發行等渠道全面受阻。

好消息是，行業流動性拐點似乎已經到來。

2022年5月以來，助力房企增信融資的政策工具頻繁落地。從CDS、CRMW、中債增擔保為民營房企增信發債試點，到央行發布十六條措施指導房地產和金融工作，并時隔四年再度重啟三支箭。

到了2022年末，部分優質房企已經率先獲得融資。比如2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，發行規模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司為該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

圖表來源|信達證券（特此感謝）

2022年11月，“第二支箭”首單發行，由龍湖集團獲得200億元中債增信債券額度；并由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成““第二支箭”首單債券發行。

還是龍湖，2022年12月繼續獲得了“內保外貸”首單。

4、第二增長曲線

2023年，隨著行業出清進入尾聲，房地產行業重新洗牌后，供給側格局優化邏輯將逐步凸顯。

深耕主業之外，開辟“第二增長曲線”成為行業共識。商業、長租公寓、物業管理、代建等領域均亟待發展，也有諸多房企在上述板塊發力，通過持續性經營業務的快速增長，釋放出更高的成長活力。

2022年，萬科等房企大佬開始分拆旗下物業板塊，在港遞交招股書。

旭輝控股曾公開表示，未來公司收入將有50%來自住宅開發，30%來自租金收入，另外20%來自其他業務。

綠城中國立下的2025戰略目標還提到：要在2025年實現6400億元的合同額目標，其中，包括房產代建輕資產板塊目標1500億元。

龍湖2022年前11個月的經營性收入則創歷史新高，為212.4億元。2021年全年該數據為188.3億元。

截至目前，龍湖商業已開業商場超70座，冠寓開業門店超11萬間，物業服務持續外拓，并在寫字樓服務、智慧物業服務等細分領域建立起核心競爭優勢，上述經營性業務持續為其貢獻穩定現金流。

人在逆境中往往會迅速成長，對企業來說何嘗不是呢。大浪淘沙，只有金子才能穿越時間。

（本文代表作者意見，不構成投資建議）

關鍵詞： 中海地產 濱江集團 銷售排位賽