1月17日，據(jù)廣州升龍公眾號(hào)消息，廣州黃埔區(qū)南灣舊村改造實(shí)施方案批后表決順利通過(guò)。

2020年5月7日，升龍集團(tuán)通過(guò)黃埔區(qū)穗東街南灣社區(qū)舊村改造項(xiàng)目的資格審查。

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)南灣社區(qū)將劃分為三大板塊，分別為以扶胥古運(yùn)河為脈的嶺南文化、海絲水鄉(xiāng)旅游板塊；以電子商務(wù)、創(chuàng)意辦公、濱水商業(yè)等產(chǎn)業(yè)集聚的高端高新產(chǎn)業(yè)板塊；以人為本、智慧社區(qū)、高端配套、貼近自然的生態(tài)宜居板塊。

(資料圖)

容積率猛增3倍，引發(fā)村民“不滿”

2022年11月3日，黃埔區(qū)南灣舊村改造項(xiàng)目（黃埔區(qū)AP0906、AP0907、AP0909規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整對(duì)外公示，公示時(shí)間為11月3日至12月2日。

較上一版的控規(guī)，本次調(diào)整中，南灣舊村改造總建設(shè)量由56.45萬(wàn)㎡調(diào)整至147.47萬(wàn)㎡，足足增加了91.02萬(wàn)㎡。新增的建設(shè)規(guī)模，絕大部分來(lái)源于住宅用地，居住用地容積率指標(biāo)由原來(lái)的1.5調(diào)整至4.6-5.3。

按照新版控規(guī)，南灣村將從原本破舊的小村莊，搖身一變?yōu)橐?guī)劃居住3萬(wàn)人的小城鎮(zhèn)。

但容積率一下子增加了三倍有多，這讓部分村民不能接受。

按照他們的理解，“容積率越高就代表居住環(huán)境越差，公攤面積也會(huì)隨著樓層的增加而增加”。

在訴求書(shū)上，他們清晰表明要求：1、容積率不得大于3.5；2、復(fù)建房層高不得高于100米。

針對(duì)村民的“不理解”，升龍也是第一時(shí)間召開(kāi)了舊改實(shí)施方案宣講會(huì)。

其中有爭(zhēng)議的幾個(gè)點(diǎn)，會(huì)上也做出了詳細(xì)的解釋。

1、原規(guī)劃的容積率為什么只有1.5？

南灣村原規(guī)劃目標(biāo)是村鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和工業(yè)區(qū)，即以工業(yè)用地、村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地為主，村生活用地（居住用地）為輔，所以居住區(qū)容積率在1.5以下。

另一方面，南灣村在未拆除前，村民住宅大多為1-7層，實(shí)際容積率已超過(guò)2.3。

原規(guī)劃圖

2、新控規(guī)中，容積率提高的原因？

新版規(guī)劃中，增加了大量公共配套，如54班小學(xué)、48班完全中學(xué)、養(yǎng)老院等近百處，占地約120畝。

另外，還改善道路、新開(kāi)挖河道、增加綠化，占地約100畝；打造南灣水鄉(xiāng)文旅小鎮(zhèn)，占地約150畝等。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在土地不變的情況下，要保證村民的回遷指標(biāo)面積，住宅唯有“向上生長(zhǎng)”。

南灣村改造效果圖

3、公攤高、樓距密，居住體驗(yàn)差？

復(fù)建房公攤率計(jì)算方式與廣州市商品房的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)完全一樣，并非想做多低就多低。

復(fù)建房樓距主朝向最小約40米，大的超過(guò)300米，情況如下：

最終以政府批復(fù)為準(zhǔn)

南灣舊村未拆遷前村里背靠樓、握手樓較多、空間狹窄、人口密集，改造后，居住環(huán)境大幅改善，居住質(zhì)量毫無(wú)疑問(wèn)是升級(jí)不少。

據(jù)開(kāi)發(fā)商消息，在宣講會(huì)后，大部分村民已對(duì)實(shí)施方案表示理解和支持。

圖源：幸福新南灣

升龍集團(tuán)廣州項(xiàng)目已達(dá)9個(gè)項(xiàng)目，

怎樣確保“保交樓”？

升龍“重倉(cāng)”廣州舊改市場(chǎng)的算盤在2017年就已顯現(xiàn)。那一年，升龍除了著手成立廣州公司，還伙同珠江實(shí)業(yè)、富力地產(chǎn)等多家本土知名開(kāi)發(fā)商成立了廣州城市更新協(xié)會(huì)。第二年，它就以12億元拿下南沙區(qū)金洲沖尾自然村舊改項(xiàng)目。

此后，升龍一路“狂飆”。尤其在2019年，他接連摘得蔡邊一村、群星村、湯村和沙溪村四個(gè)體量頗為龐大舊改項(xiàng)目。有信息指出，這四個(gè)項(xiàng)目資金規(guī)模達(dá)到500多億，總用地面積占到了廣州當(dāng)年舊改招標(biāo)項(xiàng)目的66%。

升龍也憑借著這四個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目，傲視群雄，成功登頂廣州“舊改王”。一年后，升龍又相繼入局南灣社區(qū)、明經(jīng)村等四個(gè)舊改，使手上的城更項(xiàng)目投資額接近千億。

需要關(guān)注的是，升龍?jiān)谶^(guò)去幾年間，一口氣吞下數(shù)個(gè)舊改項(xiàng)目，并且項(xiàng)目還是同時(shí)進(jìn)行。于升龍而言，自身只能稱得上是一家規(guī)模并不算大的區(qū)域性房企，資金壓力顯而易見(jiàn)。

升龍，作為銷售額僅百余億的房企是如何撬動(dòng)投資額近千億的舊改項(xiàng)目，它的融資輸血渠道又是什么？

公開(kāi)資料顯示，2018年開(kāi)始，升龍就游走在廣州各大銀行之間尋找融資，甚至掌舵者林億親自帶隊(duì)頻頻拜訪廣州區(qū)域的銀行高層。這一事跡也被媒體頻頻提及。

實(shí)際上，該房企融資順利與升龍董事長(zhǎng)助理兼投融資中心總經(jīng)理鄭景山密不可分。他有著豐富的銀行系統(tǒng)閱歷，曾任交通銀行龍巖分行行長(zhǎng)、交通銀行福建省分行授信部總經(jīng)理。

彼時(shí)，升龍相繼與建行廣東省分行、廣州農(nóng)商銀行、廣州銀行等多家銀行簽約，展開(kāi)三舊改造方面的合作，獲取資金支持。與廣州本地多家銀行的合作，讓升龍?jiān)?018年前后并不“差錢”，這也就有了后面它在廣州舊改江湖上的大舉攻城略地。

不僅如此，升龍還是廣東華興銀行的二股東，持有12.5%股份，它曾頻頻將其所持有廣東華興銀行股權(quán)進(jìn)行出質(zhì)。

比如，2018年1月22日，升龍兩次將廣東華興銀行合計(jì)約5.51億股股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予交銀國(guó)際信托；同日，它還將該行價(jià)值2.78億股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廈門銀行福州分行，四年過(guò)去，目前這筆股權(quán)出質(zhì)仍屬于有效狀態(tài)。2020年夏天，升龍又將該銀行1.095億股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廈門國(guó)際銀行珠海分行。

雖然說(shuō)升龍是融資達(dá)人，但此舉也凸顯了它對(duì)資金的迫切渴望。目前，升龍作為出質(zhì)人，融資已高達(dá)16筆，其中不乏大手筆融資。

例如，2022年2月，升龍將廣州水墨江南房產(chǎn)價(jià)值9800萬(wàn)元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣州農(nóng)村商業(yè)銀行華夏支行，緊接著3月底，升龍又將廣州升龍方圓置業(yè)價(jià)值1.2億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予建設(shè)銀行廣東省分行。

廣州農(nóng)村商業(yè)銀行華夏支行是升龍背后的大金主。單單2021年一整年，升龍就將5家公司股權(quán)出質(zhì)予該行，換取12億元融資。

除了銀行以外，信托和AMC機(jī)構(gòu)也為升龍“輸血”不少，包括了平安信托、中建投信托、中國(guó)華融資管福建省分公司等。

來(lái)源：樂(lè)居城更、觀點(diǎn)網(wǎng)

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