1月28日凌晨，經(jīng)濟日報在時評欄中就房地產(chǎn)發(fā)文，核心思想是“力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)”。

(資料圖片)

文章強調(diào)，堅持“房住不炒”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策。要抓住關(guān)鍵、治病祛根，增強政策精準(zhǔn)性、穩(wěn)定性，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，在動態(tài)調(diào)整中尋求市場均衡。

01

黨媒接連發(fā)聲定調(diào)2023年樓市，

釋放4大信號！

1、給開發(fā)商信心

給房企輸出，不允許房企躺賴。不論是 " 三支箭 "" 金融 16 條 "，還是《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》的起草，融資層面激勵不斷?？梢钥闯?，政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)一步放寬，意味著房地產(chǎn)金融政策進(jìn)入到一個新階段，各金融機構(gòu)將從多個渠道和方位支持房地產(chǎn)企業(yè)。

經(jīng)濟日報近日發(fā)文《滿足民營房企合理融資需求》表示，用好民營企業(yè)債券融資支持工具，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求?？梢哉f給出了比較具體的民營房企支持方案。

2、給購房者信心

購房者作為房地產(chǎn)終端者，他們雖然是弱勢群體，但卻決定著市場，無論如何，他們才是最后的決策者，他們買房市場興，他們不買房市場就不景氣，當(dāng)下正是如此。盡管很多時候并不是他們的本意，但購房者的重要性不言而喻，尤其是當(dāng)下，可以看到，國家到地方都在不同的方式吸引購房者，向購房者示好。

在提升信心方面，一方面從購房者買房成本入手，一方面從改善房地產(chǎn)市場環(huán)境入手。

經(jīng)濟日報此前發(fā)文《促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間》表示，增強購房者的信心勢在必行。針對需求端相關(guān)鼓勵政策持續(xù)出臺，將有助于降低購房門檻，減輕購房者資金壓力，更好滿足剛需和改善性需求，促進(jìn)住房合理消費。

同時，經(jīng)濟日報還發(fā)文，《釋放改善性住房需求勢在必行》提到，支持住房改善消費，進(jìn)一步釋放改善性需求勢在必行。促進(jìn)住房消費健康發(fā)展特別是支持住房改善消費，是恢復(fù)和擴大消費的重要內(nèi)容。將有助于改善房企面臨的流動性困境，對于穩(wěn)市場都很關(guān)鍵。

所以，接下來不難想象，針對住房消費者特別是改善性客群將會有更多的支持政策出臺落地，從降低改善性需求購房門檻、優(yōu)化換房置業(yè)流程、加大對改善性需求稅費優(yōu)惠力度等方面著手。

3、化解樓市風(fēng)險，促進(jìn)安全交房

2023年的房地產(chǎn)重要工作除了給開發(fā)商、購房和市場予以信心外，就是要確保房地產(chǎn)市場能夠順利渡過難關(guān)，讓房企不能拖累整個行業(yè)更不能損害購房者合法權(quán)益，所以，必須維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。

既要防止房地產(chǎn)問題擴大化，又要確保開發(fā)商能夠按時按質(zhì)交房。

除了穩(wěn)定樓市需求外，另外一個備受外界關(guān)注的重點就是防風(fēng)險。經(jīng)濟日報在文章《房地產(chǎn)健康發(fā)展應(yīng)注重保民生防風(fēng)險》中表示，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。當(dāng)前，防范化解房地產(chǎn)市場波動引發(fā)的經(jīng)濟波動和金融風(fēng)險是當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的困境是過去行業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式積弊已久所產(chǎn)生的必然結(jié)果。

需要特別說明的是，往年房地產(chǎn)內(nèi)容大都跟民生話題一起，今年是在重大經(jīng)濟金融風(fēng)險下論述的，充分說明防范風(fēng)險工作成為房地產(chǎn)的一項重要工作。今年將以“慢撒氣”的方式，穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險，重點是增加房企開發(fā)貸、并購貸和購房人的按揭貸，滿足合理融資需求。

4、探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式

對于當(dāng)前房地產(chǎn)根本性問題，的確到了痛定思痛、改變發(fā)展模式的時候。推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，就得摒棄過去不健康的模式。所以轉(zhuǎn)型是為了市場健康為了購房者合法權(quán)益受到保護(hù)，這就必須確保房子是用來住的不是用來炒的這個定位。

經(jīng)濟日報在《增強房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)》文中表示，要增強行業(yè)發(fā)展的信心，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長的引領(lǐng)作用，穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟大盤，促進(jìn)國民經(jīng)濟的增長。繼續(xù)發(fā)揮行業(yè)保民生促發(fā)展的作用。增強房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，進(jìn)一步增強企業(yè)信心，保障消費者合法權(quán)益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極地預(yù)判未來，主動轉(zhuǎn)型升級，提供市場所需的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。

經(jīng)濟日報在《力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)》中認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，關(guān)鍵要把握好“度”。化險是當(dāng)務(wù)之急。化險要從供給、需求兩端發(fā)力，“慢撒氣”緩解流動性緊張。一方面，要擺脫多年來的“三高”模式，另一方面，相關(guān)的土地、財稅、金融等基礎(chǔ)性制度應(yīng)進(jìn)一步完善，同時也要尋求市場平衡，避免“一刀切”。

探索房地產(chǎn)發(fā)展模式是一直不變的目標(biāo)，只是最近兩年因為整體環(huán)境會放慢轉(zhuǎn)型的速度，但房住不炒的堅持不動搖恰恰說明我們的目標(biāo)沒變，而且一直在向前進(jìn)。

02

房企今年到期債務(wù)逼近萬億大關(guān)

“2023年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規(guī)模有增無減。特別是1月、3月、4月、7月，房企償債規(guī)模均超千億元，這幾個月房企償債壓力較大。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱。

克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，2023年前三季度，房企將迎來一波大規(guī)模償債潮，但償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達(dá)到了2225億元。

而今年1月共有40筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約有916億元，環(huán)比增加476%。這些到期債券中，恒大、佳兆業(yè)、華夏幸福基業(yè)、泰禾、禹洲等房企均有債券已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)違約。

來源：克而瑞研究、債市觀察整理

劉水認(rèn)為，目前房企償債壓力較大，房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，因此個別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。

回顧2022年，出險房企數(shù)量明顯增加。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年境內(nèi)債券市場有24家房企宣布展期，涉及發(fā)展規(guī)模超1300億元，大幅高于2021年。

在銷售回款出現(xiàn)較大下滑的情況下，房企應(yīng)對巨額債務(wù)壓力，化債的主要措施就是加大融資。但在2022年的大部分時間里，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)流動性危機，房企融資規(guī)模處于低位，尤其是民營房企融資規(guī)模比較低迷。

克而瑞統(tǒng)計分析稱，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低于1萬億元。

但在2022年11月多項優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺之后，房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了較快速的大幅增長，12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這也是2022年首次單月融資規(guī)模突破千億。

03“三支箭”將如何發(fā)力?

到目前為止，“三支箭”射出已有段時間，也釋放了大量資金。

中指研究院的統(tǒng)計顯示，自從“金融16條”發(fā)布實施以來，已有60余家銀行機構(gòu)落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。債券融資方面，11月以來，民企積極申請儲架式注冊發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億。同時，股權(quán)融資信號發(fā)出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃。在已確定額度的融資計劃中，總規(guī)模超過300億元。

該機構(gòu)指出，“在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院也指出，穩(wěn)信用背景下，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)嵸|(zhì)性改善。央國企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益，出險房企仍需去杠桿、降負(fù)債，回歸到安全的水平是第一要務(wù)。

但總體來看，房地產(chǎn)業(yè)流動性的徹底改善，還將有賴于市場信心的恢復(fù)和樓市交易的回暖。分析人士普遍認(rèn)為，隨著疫情防控取得階段性成果，以及穩(wěn)樓市政策效果的逐漸釋放，房地產(chǎn)市場有望在2023年第二季度正式企穩(wěn)，樓市的流動性也將在此時徹底改善。

04

今年或成房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大年

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2022年12月，重點房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億元，環(huán)比大幅增長72.4%。業(yè)內(nèi)預(yù)計，2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購重組將進(jìn)一步加速。

多位接受《證券日報》記者采訪的專家表示，此前受制于資金、負(fù)債率等條件限制，行業(yè)收并購進(jìn)程緩慢。自2022年11月份以來，支持房企融資的政策頻繁出臺且快速落地，部分穩(wěn)健型房企不再持觀望態(tài)度，加快啟動并購重組方案。同時，部分出險房企抓住機會加快資產(chǎn)處置、提升資金回籠速度。預(yù)計2023年行業(yè)有望迎來并購重組大年。

克而瑞表示，2023年政策側(cè)重引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險“軟著陸”，一方面穩(wěn)住房企信用主體，除推進(jìn)現(xiàn)有“三支箭”房地產(chǎn)融資支持政策外，后期可能會在房企融資、并購重組、債務(wù)展期等方面出臺更多政策，幫助房企化解流動性危機。

58安居客房產(chǎn)研究院張波認(rèn)為，2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，通過金融調(diào)控的發(fā)力，推動房企解決資金問題，預(yù)計2023年房企融資渠道有望重新恢復(fù)，整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風(fēng)險有望進(jìn)一步緩釋。優(yōu)質(zhì)頭部房企、“三道紅線”綠檔房企、積極拿地未來有地可賣的房企，未來有進(jìn)一步發(fā)展的機會。

具體而言，包括五大行在內(nèi)的銀行，都是先授信給碧桂園、萬科、龍湖、金地、招商等優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)。第二，“三道紅線”綠檔房企有望存活發(fā)展，雖然該政策的執(zhí)行度和關(guān)注度逐漸淡去，但仍不失為房企穩(wěn)健發(fā)展的一個參考指標(biāo)。

此外，拿地補倉未來有貨可賣的房企，2021-2022買地前五的房企新增土地貨值均超5000億，保利、碧桂園近兩年累計新增土地貨值均超6000億，萬科、中海、華潤的新增貨值分別達(dá)5518億、5159億和5109億；還有聚焦主航道，穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進(jìn)的房企。

來源：經(jīng)濟日報、光宇吐樓市、債市觀察、證券日報--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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