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(相關(guān)資料圖)

繼續(xù)降低的房貸利率，大規(guī)模的引導(dǎo)人口進(jìn)城，年后的樓市有點忙。

一個一個說。

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1月28號發(fā)改委、央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、還有國家鄉(xiāng)村振興局等18個強力部門聯(lián)合發(fā)了份叫做《關(guān)于推動大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》的文件，文件里洋洋灑灑幾千字主要透出的意思就一個。

鼓勵和支持有意愿搬遷群眾的進(jìn)城落戶工作。

換句話說，部分農(nóng)村人口遷徙的乾坤大挪移要開始了。

說實話，推動群眾進(jìn)城是好事，比如就像文件里第九條說的很不錯。

（九）全方位提升就業(yè)技能。依托用工企業(yè)、職業(yè)院校、技工學(xué)校等，持續(xù)開展面向搬遷群眾的崗前培訓(xùn)、崗位技能提升培訓(xùn)、新型學(xué)徒制培訓(xùn)，按規(guī)定使用各類培訓(xùn)資源予以支持。圍繞當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)發(fā)展和勞務(wù)輸出地用工需求，采取整建制購買培訓(xùn)項目、直接補貼等方式，暢通培訓(xùn)補貼資金直達(dá)用工企業(yè)和培訓(xùn)者渠道。鼓勵地方在大型安置區(qū)舉辦多種形式的群眾夜校，大力推廣國家通用語言文字，探索推廣職業(yè)技能線上培訓(xùn)，發(fā)揮致富能手“傳幫帶”作用，幫助搬遷群眾就近就地接受便利培訓(xùn)服務(wù)。

真按照這個來，讓更多的勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)化到工業(yè)生產(chǎn)中，收入水平可能真的會提高不少。

但怕就怕，上面的經(jīng)是好的，下面的和尚給念歪了。

能接受這波農(nóng)村人口遷徙的不會是一二線大城市，而是大量三四線城市，問題是這里可是房地產(chǎn)庫存的重災(zāi)區(qū)，大量憋死在房企手里的房子和土地，等待著無數(shù)個新鮮的購房者來消化掉。

所以如果按照第九條來搞，那還算是好事，但如果下面最終奔著土地出讓金，奔著城投債，奔著房地產(chǎn)帶來的11項稅收來搞的話，那把經(jīng)念歪了，就是遲早的事情。

一個魚塘的魚不夠捕了，就把另外一個魚塘掘開一個口子，把大量的魚導(dǎo)流到這邊，然后再撒大網(wǎng)捕撈。

真要是下面這么搞，那就是要把竭澤而漁進(jìn)行到底。

任何事情怕就怕有動力存在。

去年的土地出讓數(shù)據(jù)官方的統(tǒng)計還沒出爐，根據(jù)第三方中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，TOP100的房企2022年拿地總額同比降低的48.9%。

同比腰斬這就不說了，關(guān)鍵問題是去年樓市的行情，導(dǎo)致房企集體強行“壓制”了拿地的欲望，少數(shù)時候出手拿地，也只敢從一二線城市的土拍下手。

子彈不夠用了，所以就得精打細(xì)算，三四線城市那種幾十發(fā)子彈打出去，都看不到獵物的鹽堿地，敢繼續(xù)拿地的房企畢竟還是少數(shù)。

截止2022年12月底，三四線代表城市的出清周期已經(jīng)上升到了20.8個月，而銷售同比則下降了近五成，降幅遠(yuǎn)超一二線的平均數(shù)值。

新房庫存上升，賣地大量減少，把經(jīng)念歪的動力這不就來了么。

動力還遠(yuǎn)不止這些。

根據(jù)2020年的人口普查數(shù)據(jù)，大多數(shù)三四線城市的人均住房面積已經(jīng)超過了40平米，部分城市甚至達(dá)到了50米。

本地的人口夠住，外地人口不來，再加上年輕人口的外流和新房庫存上升，大部分三四線的樓市面臨的是茶壺太多，而壺蓋太少的局面。

當(dāng)然有一說一，壺蓋子少的問題，二線城市也多多少少的存在，但相對而言，一部分二線城市還能支棱著用自己虛胖的城市骨架，陸續(xù)吸點人口進(jìn)來扛起樓市的擔(dān)子。

但相當(dāng)一部分三四線連這個虛胖的架子怕是都搭不起來了。

國資委前幾天說，要做好2023年的債務(wù)、房地產(chǎn)、金融等重點領(lǐng)域的風(fēng)險防控，這話放在2023年的三四線城市身上，多多少少有點預(yù)言的味道。

還是我之前的建議，三四線不是必須的話，房子盡量不買，錢也少往當(dāng)?shù)氐男°y行存。

房地產(chǎn)在三四線城市和當(dāng)?shù)匦°y行的關(guān)系，親密的有些過分，所以君子不立于危墻，除了不買當(dāng)?shù)氐姆孔樱y行最好也保持點距離。

2

說完三四線，再來說下二線。

1月29號二線樓市的代表城市鄭州宣布，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購房的可按照首套房貸利率執(zhí)行，同時鄭州首套房貸利率下調(diào)至3.8%，工行和中國銀行已經(jīng)開始執(zhí)行利率新政，其他銀行陸續(xù)還在跟進(jìn)。

前文說茶壺太多壺蓋子不夠用的情況在二線城市也存在，鄭州的這個操作就是又一個新鮮出爐的佐證。

新的一年都說新的氣象，結(jié)果樓市還是老一套，什么都可以動，唯獨新房售價別動

鄭州能用有形的手把首套房貸利率給你打到3.8%，但就是不在新房售價上想想辦法。

當(dāng)然，有苦衷嘛，大家都懂。

去年大部分土拍在城投、國企、央企這三家的“努力”下，本來就是個內(nèi)循環(huán)模式，就好像過年家長給孩子發(fā)壓歲錢，孩子剛拿到手，然后家長再美其名曰幫孩子存起來一樣。

錢轉(zhuǎn)了一圈還回到家長手里，土地賣了半天，真正進(jìn)了地方上口袋的沒多少。

鄭州也不例外。

現(xiàn)在要是把新房價格也給一巴掌拍下去，那賣地這碗飯也差不多別想繼續(xù)吃了。

什么都可以談，唯獨價格不行。

鄭州去年因為爛尾上了幾次熱搜，再加上鄭州前幾年房地產(chǎn)玩的太狠，靠著自己省會的身份把周邊能挖的購買力挖了干凈，導(dǎo)致新房庫存高企，所以現(xiàn)在把首套利率拉到3.8%也不難理解。

說到底，地方的財政還是離不開“土”里刨食。

前陣子各省會陸續(xù)發(fā)文公布了自己新年的GDP目標(biāo)，鄭州給自己2023年定的是7%，而2021年鄭州的房地產(chǎn)投資在其中的占比就達(dá)到24.3%。

壓力不是一般的大。

這也可以理解為什么鄭州能出臺，外地房貸未結(jié)，就可以在鄭州享受首套房貸的利率。

鄭州很清楚自己所處的情況，指望剛需接盤是有點難了，工資低和高考難這兩點不把本地剛需逼走就不錯了，更別指望外地的來，看來看去還是得靠投資的這幫人。

所以，這政策說白了就是不管你什么投資客的身份，哪怕你在外地還有幾套供著的房子也沒關(guān)系，只要你能貸款在我們這買房，我們大鄭州都以最低的房貸利率歡迎你。

啥叫飲鴆止渴，這差不多就是。

還是那句話，大部分城市都是靠土地吃飯，鄭州這么做也不丟人，不過我建議鄭州把之前大干三十天保交樓的最新進(jìn)展給大家公布一下。

降低一下大家進(jìn)場的擔(dān)憂心理，對去庫存還是有好處的。

當(dāng)然，如果不方便的話，那就算了。

3

三四線難，強二線苦，沒辦法都是錢鬧的。

樓市和地方財政的“沾親帶故”導(dǎo)致地方總有動力去維護(hù)當(dāng)?shù)貥鞘械氖袌鰺岫取?/p>

原因無他，就是壓力。

按理說財政問題一般解決的方式是兩種，第一增加稅收，第二減少開支。

但是無論這兩種哪個，都會傷到不少人，讓不少人喊疼。

又不想聽到喊疼的聲音，還想要解決問題，那只能靠樓市這個雪球來滾動債務(wù)了，而這東西一旦染上了，就意味著冬天不能過去，氣溫不能上升，因為這樣會讓雪球融化。

降低利率，放松限購，縮短限售，一切的救市操作都是在盡力營造一個適合雪球繼續(xù)滾動的冬天罷了。

只要雪球能滾動，問題就能被拖延，而這在一定情況下，拖延的本身其實就是在解決問題。

覺得這樣拖著不好？除非能找出第二種，不然單純對于地方來說，這還真是當(dāng)下的最優(yōu)解。

前幾天那個曾經(jīng)說過“不生孩子的年輕人，應(yīng)該適當(dāng)罰款”的廈大教授趙燕青發(fā)了篇關(guān)于樓市的文章，里面講到如何恢復(fù)樓市的方法時，趙教授提了兩點。

第一，想要恢復(fù)樓市的流動性，就必須保持房產(chǎn)的價值，換句話說必須漲價才能扭轉(zhuǎn)預(yù)期，方法也很簡單，地方政府要大幅減少供地，改善供需關(guān)系。

第二，必要的時候讓國開行發(fā)行特別國債，購買城市土地，縮小總量，達(dá)到土地供不應(yīng)求的狀態(tài)，從而推升房價上漲的目的。

先不說這個地方政府大幅減少供地后，自己的財政能不能抗的住的問題，也不談這樣能不能真拉起房價，就單純趙教授想要靠有形的手改善土地供需關(guān)系，從而強行改變市場的價格預(yù)期，保持房價上漲的這個初衷，就有點讓人啞然。

先是不生娃的年輕人罰款，現(xiàn)在又來個強行縮減供地甚至不惜國開行下場買地，從而推高房價，趙教授真是“國士無雙”。

不是罰款就是漲價，最終承擔(dān)這些“良策”的個體是個什么樣感受，好像這些侃侃而談的教授們，從來沒考慮過。

也是，在趙教授們的眼里，只要把宏觀的藍(lán)圖畫好就可以，至于無數(shù)密密麻麻的像素，是不需要關(guān)注的

《中國經(jīng)濟周刊》1月28號發(fā)了篇《政策紅包不斷，2023房地產(chǎn)曙光在前，你會買房嗎？》的文章，文章里列舉了一大堆救市的政策，說樓市的曙光已經(jīng)出現(xiàn)。

說實在的，就春節(jié)那一二線城市的成交量，我真沒看到所謂復(fù)蘇曙光是哪來的，別是用個強光燈照下去，然后就滿世界嚷嚷著天要亮了。

現(xiàn)在還沒買房的人，真不傻。

曙光？糊弄誰呢。

就這樣。

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