近日來，一則青島市城陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房難交付的消息，受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

消息顯示，年初有購房者在青島城陽區(qū)區(qū)長(zhǎng)信箱留言稱，自己在兩年前買了當(dāng)?shù)匾豁?xiàng)目的共有產(chǎn)權(quán)住房，首付款大約150萬，當(dāng)?shù)匾粐?guó)資公司負(fù)責(zé)出資76萬。等要交付時(shí)，開發(fā)商稱市政公司沒打款，因此不能交房，如果要退房需要繳納20%的違約金，國(guó)資方面則稱“沒錢”。

城陽市政投資集團(tuán)則回復(fù)稱，城陽市投資集團(tuán)現(xiàn)正在積極籌措資金，解決付款問題，已與購房者說明相關(guān)情況。另有類似市民留言稱，自己購買的共有產(chǎn)權(quán)房2021年已審核通過并網(wǎng)簽，但因市政投資公司還未支付首付款，導(dǎo)致2022年底交房時(shí)沒能拿到鑰匙。

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該事件被關(guān)注到后，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房、及地方城投資金問題的討論。那么，背后真相到底是怎樣的？

區(qū)屬人才購房政策

據(jù)當(dāng)?shù)胤科笕耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)，網(wǎng)傳內(nèi)容確有此事，主要是地方國(guó)資資金支付的問題，退房違約金也是購房合同中約定的。“有項(xiàng)目涉及到的房源量較少，也有拖欠金額比較多的，此前當(dāng)?shù)赜兴募覈?guó)資公司在做，目前就網(wǎng)傳的這家有付款問題，其他三家都沒事。”

值得注意的是，城陽區(qū)此次被關(guān)注到的共有產(chǎn)權(quán)住房，與傳統(tǒng)意義上的不太一樣。

一般而言，共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，采用市場(chǎng)化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。在拍地階段，便會(huì)對(duì)相應(yīng)地塊的性質(zhì)、售價(jià)、出讓條件等作出規(guī)定。

而城陽區(qū)這類共有產(chǎn)權(quán)房，更類似對(duì)人才購房的支持政策，是該區(qū)獨(dú)立出臺(tái)、獨(dú)立于青島市人才住房政策的階段性政策，此前曾在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)火爆過一段時(shí)間。

早在2020年3月，青島市城陽區(qū)出臺(tái)聚集人才的六條舉措，其中針對(duì)人才“買房難”“買房貴”的難點(diǎn)，將不同層次的人才購房者與區(qū)屬國(guó)有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行劃分，由區(qū)屬國(guó)有企業(yè)墊付或贈(zèng)予30%房款。按最初的設(shè)想，該政策將持續(xù)至2023年。

具體而言，可申請(qǐng)住房的人才包括從院士到大專學(xué)歷等七類，屬于一至四層次的人才，購房者與區(qū)屬國(guó)企的產(chǎn)權(quán)比例為7：3，共有期限為8年；對(duì)于五至七層次人才購置人才共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房者與區(qū)屬國(guó)企的產(chǎn)權(quán)比例為7:3，共有期限為5年。

按照產(chǎn)權(quán)比例，個(gè)人承擔(dān)購房總價(jià)款的70%、享有70%的產(chǎn)權(quán)，需要繳納持有70%房屋產(chǎn)權(quán)的首付款，并作為按揭貸款抵押物；區(qū)屬國(guó)企承擔(dān)購房總價(jià)款的30%、享有30%的產(chǎn)權(quán)，由其自有資金或其他資金解決，該產(chǎn)權(quán)部分不作為人才個(gè)人按揭貸款抵押物。

據(jù)當(dāng)?shù)毓倜疆?dāng)時(shí)發(fā)文，比如一套房子100萬元：人才21萬元+單位30萬元+貸款49萬元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分貸款，這樣一來首付比例低，貸款還款壓力也會(huì)減小。

共有產(chǎn)權(quán)到期后，一至四層次的人才，在城陽區(qū)范圍內(nèi)工作并享受共有產(chǎn)權(quán)政策滿8年后，由人才個(gè)人提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)屬國(guó)企同意、相關(guān)部門批準(zhǔn)后，無償贈(zèng)送30%產(chǎn)權(quán)；五至七層次的人才，滿5年后，由個(gè)人將區(qū)屬國(guó)有企業(yè)持有的30%產(chǎn)權(quán)回購，回購價(jià)格按照“孰低”原則。

在實(shí)行一年多后，墊資問題對(duì)國(guó)企平臺(tái)公司形成一定考驗(yàn)，有部分地產(chǎn)項(xiàng)目積極介入，與四大平臺(tái)公司合力墊資；當(dāng)時(shí)也有聲音稱，一些房企選擇退出共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目合作。不過，在2021年官方發(fā)布的名單中，該區(qū)有52個(gè)房地產(chǎn)在售住宅項(xiàng)目為人才共有產(chǎn)權(quán)住房認(rèn)證項(xiàng)目。

提振樓市后暫時(shí)退場(chǎng)

城陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房政策的發(fā)布，曾在當(dāng)?shù)貥鞘屑て鸷艽蟛憽?/p>

據(jù)卓易數(shù)據(jù)，2019年的城陽樓市很壓抑，成交為近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)以后，城陽樓市量?jī)r(jià)齊漲，2020年全年成交21216套，共有產(chǎn)權(quán)房成為城陽樓市的“強(qiáng)心劑”，外部因素引發(fā)需求提前釋放。

青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，2020年全年，城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房網(wǎng)簽11000余套。在共有產(chǎn)權(quán)新政刺激下，2020年城陽區(qū)樓市異常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面積2818985.65平方米，僅次于西海岸，且新房成交量占比全市總成交量的16%。

部分地產(chǎn)項(xiàng)目，也在該政策刺激下價(jià)格上揚(yáng)，有項(xiàng)目從2019年年底的15500元/平方米漲到19000元/平方米，有項(xiàng)目從19年年底的毛坯12000元/平方米漲到15500元/平方米。當(dāng)?shù)剡€一度放寬人才購房的門檻，共有產(chǎn)權(quán)房購買人數(shù)再度增加，構(gòu)成2021年該區(qū)樓市成交的主力。

不過從2021年下半年開始，城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)政策出現(xiàn)收緊，取消五至七層次人才購置二套房政策，購置首套房政策不變。此外，隨著共有產(chǎn)權(quán)購房者越來越多，四大平臺(tái)即市政集團(tuán)、城發(fā)集團(tuán)、開投集團(tuán)以及動(dòng)投集團(tuán)的資金壓力有所增大，出現(xiàn)了讓開發(fā)商墊資也即向后者借資的情況。

后來，本應(yīng)在2023年結(jié)束的政策，提前按下暫停鍵。2022年4月，有購房者詢問共有產(chǎn)權(quán)停止報(bào)名的問題，城陽區(qū)財(cái)政局回復(fù)稱，因即將出臺(tái)新的人才住房政策，為確保與新政策順暢銜接，2022年3月31日起暫停人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策。

同年8月，城陽區(qū)公布了新引進(jìn)人才發(fā)放購房券實(shí)施方案（試行），為2022年4月1日以后城陽區(qū)新引進(jìn)就業(yè)、且在城陽區(qū)無商品住房的各類人才發(fā)放不等金額的購房券。

在整個(gè)青島市層面，則存在有產(chǎn)權(quán)型人才住房政策，項(xiàng)目銷售價(jià)格應(yīng)按照不高于銷售時(shí)點(diǎn)同區(qū)域商品住房售價(jià)的80%確定；以限定價(jià)格購買的面積，按照不同層次人才應(yīng)享受的人才住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)核定，超出部分按照同區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格購買。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房各地都有相應(yīng)的管理辦法，對(duì)建設(shè)、交付等各個(gè)環(huán)節(jié)都有硬性要求。青島的案例更類似以共有產(chǎn)權(quán)的模式吸引人才、助力去庫存，不過城投資金普遍緊張，不太可能持續(xù)出這么多錢，就導(dǎo)致因資金引發(fā)的一系列交付問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好、政府財(cái)政狀況好，此類問題較難放大。但問題是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力增大，地方國(guó)資若無力承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，就會(huì)暴露出問題。從這個(gè)角度看，上述情況不會(huì)是個(gè)案，各地政府需要梳理共有產(chǎn)權(quán)背后的各類資金問題。

對(duì)城陽區(qū)乃至青島樓市的問題，克而瑞則表示，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)即便有修復(fù)、也并不會(huì)突破2016年的高點(diǎn)，一是人口實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)的概率不大，購房基數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，雖然前期出臺(tái)政策，吸納了一批人才落戶、但“人戶分離”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。隨著市場(chǎng)下行加劇，東南沿海核心一二線紛紛降低落戶門檻，而所謂的人才新政并沒有“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”，前期吸納的人才也有很大可能流入這些核心一二線。

此外，青島、濟(jì)南等地房?jī)r(jià)收入比均處于階段性高位，2021年濟(jì)南、青島分別達(dá)到了8.6年和9.8年，居民整體購房難度不小。卓易數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1月，青島新建商品房共計(jì)成交4460套，環(huán)比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春節(jié)影響，成交量環(huán)同比均“腰折”。

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