觀點(diǎn)網(wǎng)距1月16日聯(lián)合順控城投摘地僅僅半個(gè)月，華僑城佛山順德歡樂(lè)海岸PLUS二期項(xiàng)目奠基動(dòng)工，進(jìn)展迅速。

2022年度，多家上市房企不僅在歸母凈利潤(rùn)上錄得負(fù)增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)百億虧損情況，房地產(chǎn)已然揮手告別“暴利”時(shí)代。

(相關(guān)資料圖)

在此背景下，華僑城同樣在該財(cái)年預(yù)計(jì)虧損80億-110億元之間。

但轉(zhuǎn)機(jī)似乎已經(jīng)悄然來(lái)臨。

例如春節(jié)期間，華僑城旗下九地區(qū)歡樂(lè)谷共計(jì)接待游客近60萬(wàn)人次，恢復(fù)至2019年同期的136%，營(yíng)業(yè)收入恢復(fù)至2019年同期的148%。

文旅行業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)的加速回暖，或幫助華僑城從預(yù)虧泥潭中走出，再尋新機(jī)遇與增長(zhǎng)曲線。

順德加速

2023年1月16日，華僑城聯(lián)合廣東順控城投置業(yè)有限公司以總價(jià)20.5億拿下佛山市順德區(qū)大良鎮(zhèn)歡樂(lè)海岸旁商住地，該地塊毗鄰華僑城投入運(yùn)營(yíng)的歡樂(lè)海岸PLUS一期文旅項(xiàng)目，擬打造為歡樂(lè)海岸PLUS二期項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，本次華僑城聯(lián)合體摘牌地塊總占地面積24.06萬(wàn)平方米，將分為A區(qū)、B1區(qū)、B2區(qū)、B3區(qū)、C區(qū)和D區(qū)總計(jì)六個(gè)區(qū)域分別開(kāi)發(fā)。

其中，A區(qū)為娛樂(lè)康體用地兼容商業(yè)用地、文化設(shè)施用地及公園綠地，占地7.60萬(wàn)平方米；B1-B3區(qū)為公園與綠地，占地面積7.79萬(wàn)平方米，其中B1現(xiàn)狀為水域，須保持水域現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)使用，可用于水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，水上舞臺(tái)，游樂(lè)設(shè)備等用途；C區(qū)則是城鎮(zhèn)村道路用地。

宗地摘牌的同時(shí)，華僑城天鵝堡二期住宅也就是D區(qū)，在第一時(shí)間完成破土開(kāi)工。

據(jù)悉，歡樂(lè)海岸PLUS二期項(xiàng)目將由華僑城、順控城投聯(lián)合投資60億元打造，二期項(xiàng)目將以濱水空間作為規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)水、陸兩路方式聯(lián)動(dòng)順?lè)迳焦珗@。合作開(kāi)發(fā)的模式也能夠一定程度上緩解現(xiàn)金流狀況，但二期總投資60億相較一期縮減一半。

已于2019年9月投入運(yùn)營(yíng)的歡樂(lè)海岸PLUS一期項(xiàng)目，由華僑城集團(tuán)斥資120億打造，彼時(shí)該項(xiàng)目被視為佛山文化旅游產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目。

除去該文旅項(xiàng)目外，華僑城在順德的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還包括天鵝湖、天睿花園、云邸、藍(lán)楹灣、碧云1號(hào)等項(xiàng)目。在2022年中期，上述項(xiàng)目錄得7.79億元的銷(xiāo)售額。

順德歡樂(lè)海岸一期項(xiàng)目在同期錄得87%全年月均出租率、全年月均可出租面積18.19萬(wàn)平方米，累計(jì)已出租面積15.88萬(wàn)平方米。農(nóng)歷春節(jié)期間，此項(xiàng)目共接待游客超90萬(wàn)人次，客流量同比增長(zhǎng)143%。

隨著疫情政策全面放開(kāi)，久旱盼甘霖的文旅業(yè)加速回暖，華僑城此番積極推動(dòng)佛山順德歡樂(lè)海岸PLUS二期項(xiàng)目建設(shè)，同樣是基于及時(shí)搶抓“疫”后市場(chǎng)反彈時(shí)機(jī)的考量。

加減法

為了籌資擴(kuò)儲(chǔ)及調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)以平衡現(xiàn)金流、減輕業(yè)績(jī)壓力，華僑城近些年頻繁出售子公司股權(quán)及債權(quán)。

早在2018年，華僑城轉(zhuǎn)讓18家子公司股權(quán)和1個(gè)資產(chǎn)包，轉(zhuǎn)讓企業(yè)的主體多為房地產(chǎn)項(xiàng)目，或與華僑城主業(yè)關(guān)聯(lián)不強(qiáng)。

2019年年報(bào)顯示，華僑城完成出售了5家旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，合計(jì)實(shí)現(xiàn)投資收益26.76億元；到了2020年，華僑城轉(zhuǎn)讓了11個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)交易對(duì)價(jià)68.90億元。

2021年，華僑城還處置了部分商管公司及負(fù)債較高的企業(yè)，通過(guò)資本減持的方式優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源布局，調(diào)整存量結(jié)構(gòu)。

不同于純粹主業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企，華僑城采用旅游+地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，重資產(chǎn)持有項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)周期及銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)的問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)黃金時(shí)期，華僑城較“三高”房企的發(fā)展速度相對(duì)較慢，但也保持了10年10倍增長(zhǎng)。

近三個(gè)財(cái)年，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)營(yíng)收放緩，占總收入的比重也在不斷降低。2021財(cái)年，文旅業(yè)務(wù)占總收入42.23%，同比繼續(xù)下滑10.53%。

同樣是2021年，華僑城營(yíng)業(yè)收入首次超過(guò)千億，但凈利潤(rùn)僅為37.99億元，下降幅度高達(dá)70.05%；看似不錯(cuò)的營(yíng)收增速背后是不斷攀升的負(fù)債率，2015年，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率僅為63.41%，截至2022年9月末，該項(xiàng)數(shù)據(jù)已然攀升至74.45%。

多重因素影響下，華僑城繼續(xù)加大處置步伐。

2022年9月末，華僑城擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓間接持有的上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)，出售公司的所持物業(yè)包括位于上海133套公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)，建筑面積約2.49萬(wàn)平方米，為上海寶格麗公寓所在地，該公寓也是中國(guó)寶格麗公寓的首店。

同年5月，華僑城還掛牌出讓西安華盛佳成置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約2.2億元。華僑城方面認(rèn)為潛在出售事項(xiàng)可盤(pán)活集團(tuán)的存量資產(chǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)，并為集團(tuán)提供資金。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，華僑城頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)是為了置換部分資產(chǎn)，從而騰出資金買(mǎi)進(jìn)其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在業(yè)績(jī)承壓、房企減緩?fù)顿Y拿地的潮流下，華僑城此前積極擴(kuò)張的動(dòng)作也開(kāi)始收斂。2022年上半年，華僑城新增土地4宗，其中2宗為文旅綜合用地，均來(lái)自招拍掛市場(chǎng)；權(quán)益比例在51%-60%另外1宗為中小學(xué)用地和公共交通場(chǎng)站用地，均來(lái)自有償劃撥。

而在大本營(yíng)深圳，2022年四批供地中僅以觸頂價(jià)2.35億元競(jìng)得龍崗安居型商品房項(xiàng)目。

未來(lái)不短時(shí)期內(nèi)，華僑城還將繼續(xù)實(shí)施轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)或債權(quán)的“常規(guī)動(dòng)作”，調(diào)整存量結(jié)構(gòu)，畢竟該“動(dòng)作”使其除房產(chǎn)銷(xiāo)售之外，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、促回款的途徑。

另一方面，持續(xù)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投入，在優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)中“加法”，保證未來(lái)增長(zhǎng)空間。

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