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(資料圖片僅供參考)

*以下內(nèi)容摘選自世聯(lián)評(píng)估價(jià)值研究院《2022年中國(guó)房地產(chǎn)代表城市回顧（深圳篇）》

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深圳住宅市場(chǎng)相關(guān)內(nèi)容可回顧往期

●PART 1

商業(yè)市場(chǎng)

新建商務(wù)公寓：價(jià)量齊跌

2022年新建商務(wù)公寓成交均價(jià)為58,333元/㎡，同比下跌8.84%。

成交10,765套，同比下降32.0%。成交總金額378.6億元，同比下降40.7%。

南山區(qū)西麗精品公寓“頂流”創(chuàng)智云城以1,658套/83,154㎡，63.6億元（均價(jià)76,539元/㎡）的驚人成績(jī)問(wèn)鼎2022年的成交量、成交金額雙料冠軍。

位于龍崗區(qū)龍城的京基智慧科園大賣(mài)1,170套/44,447㎡，6.7億元（均價(jià)15,000元/㎡），穩(wěn)居年度成交量次席。

其他熱銷(xiāo)樓盤(pán)包括恒大天璽公館（605套/27,688㎡）、恒大悅璽大廈（465套/19,147㎡）、深國(guó)際萬(wàn)科悅城（375套/15,624㎡）等。

新建商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：價(jià)跌量升

2022年，新建商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)為50,331元/㎡，同比下跌37.1%。成交面積28.5萬(wàn)㎡，同比飆升105.1%。

位于南山區(qū)后海的聯(lián)想后海總部大廈泰倫廣場(chǎng)41,881㎡整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)?022年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積冠軍。泰倫廣場(chǎng)位于后海CBD商圈，占地面積29,768㎡，總建筑面積298,497㎡，其中商業(yè)建筑面積42,083㎡，辦公建筑面積130,177㎡。

南山區(qū)前海天境花園全年成交高達(dá)9,647㎡/16.36億，成交均價(jià)169,609元/㎡，當(dāng)仁不讓2022年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交金額冠軍。

其他熱銷(xiāo)樓盤(pán)包括深灣匯云中心（39,831㎡，成交均價(jià)31,000元/㎡）、佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)（33,790㎡，成交均價(jià)39,728元/㎡）、恒大城（28,868㎡，成交均價(jià)14,990元/㎡）、遠(yuǎn)洋新干線遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)（19,202㎡，成交均價(jià)36,576元/㎡）等。

商業(yè)物業(yè)庫(kù)存去化周期為38.0個(gè)月，總體呈趨勢(shì)性下降形態(tài)。

存量商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)：租金顯著下行，空置率上升

深圳存量商業(yè)物業(yè)（以商務(wù)公寓為主）交易不活躍，2022年成交面積19.24萬(wàn)㎡（僅為一手成交量的30%），同比下跌23.5%。

2022年四季度，大型購(gòu)物中心入市疊加疫情影響對(duì)餐飲店鋪帶來(lái)巨大沖擊，零售物業(yè)招商競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金呈較為明顯的下行趨勢(shì)。深圳主要商圈優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)租金層平均租金為717元/㎡·月，環(huán)比下跌2.6%，全年下跌5.2%。

空置率為6.8%，同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額9,708億元，同比增長(zhǎng)2.2%。其中，網(wǎng)上零售持續(xù)快速增長(zhǎng)，限額以上單位通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)的商品零售額增長(zhǎng)20.9%。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)使消費(fèi)者逐漸掌握消費(fèi)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，電商快速發(fā)展碾壓傳統(tǒng)百貨零售業(yè)。

深圳是全國(guó)吸引人口最多的城市之一，實(shí)際管理人口在1,800～2,200萬(wàn)之間。《廣東省第七次全國(guó)人口普查公報(bào)》顯示，深圳常住人口十年暴增了713.6萬(wàn)人，是對(duì)珠三角核心區(qū)以及全省常住人口增量貢獻(xiàn)率最高的地級(jí)以上市。

深圳良好的經(jīng)濟(jì)和人口基本面將繼續(xù)支撐本地消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展，商品零售和餐飲收入均超疫情前水平，有利于零售物業(yè)租售的長(zhǎng)遠(yuǎn)表現(xiàn)。

●PART 2

寫(xiě)字樓市場(chǎng)

新建寫(xiě)字樓市場(chǎng)：價(jià)跌量升

2022年全年新建寫(xiě)字樓成交均價(jià)為48,390元/㎡，同比下跌15.5%。

成交面積51.4萬(wàn)㎡，同比上升30.1%。成交總金額248.6億元，同比上升10.0%。

中國(guó)恒大位于龍華區(qū)大浪的恒大時(shí)尚慧谷以128,625㎡的成交面積，35.3億元（均價(jià)27,463元/㎡）的成交金額，榮膺2022年寫(xiě)字樓成交面積、金額雙料冠軍。

位于羅湖區(qū)筍崗的高投大廈年底整體出讓?zhuān)?1,370㎡，30.0億元（均價(jià)42,022元/㎡）的驕人數(shù)據(jù)，位居年度寫(xiě)字樓成交面積、金額次席。

其他熱銷(xiāo)樓盤(pán)包括佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)（68,173㎡，成交均價(jià)36,306元/㎡）、恒大都會(huì)廣場(chǎng)（46,581㎡，成交均價(jià)57,847元/㎡）、宏發(fā)璽玥（46,463㎡，成交均價(jià)57,015元/㎡）、華僑城·新璽（24,982㎡，成交均價(jià)139,557元/㎡）等。

截至12月末，深圳新建寫(xiě)字樓可售面積高達(dá)176.1萬(wàn)㎡，庫(kù)存量上升21.0%。

庫(kù)存去化周期為41.1月，即使無(wú)新增供應(yīng)，依照當(dāng)前平均銷(xiāo)售速度，僅銷(xiāo)售現(xiàn)有的庫(kù)存面積也需要3.4年。

存量寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租金下行，空置率趨勢(shì)性上升

存量寫(xiě)字樓全年成交10.9萬(wàn)㎡（僅為一手成交量的21%），同比下跌6.1%。絕對(duì)數(shù)值相對(duì)于超過(guò)800萬(wàn)㎡存量市場(chǎng)而言，買(mǎi)賣(mài)寥落，寫(xiě)字樓交易仍以租賃經(jīng)營(yíng)為主。

2022年四季度，深圳商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金趨勢(shì)性下降，平均租金為193.2元/㎡·月，全年下跌3.1%。靜態(tài)租賃回報(bào)率下降至2.7%。受復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)和多點(diǎn)散發(fā)的局部疫情影響，深圳寫(xiě)字樓新增需求總體轉(zhuǎn)弱，業(yè)主選擇以?xún)r(jià)換量的策略來(lái)達(dá)成去化目標(biāo)，租金加速下行。

2022年，在新冠肺炎疫情以及全球經(jīng)濟(jì)下行壓力影響下，深圳全面統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，相繼出臺(tái)一系列產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策舉措，全力保持平穩(wěn)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，助力穩(wěn)住外貿(mào)基本盤(pán)。作為口岸城市、外向型城市，深圳海陸空鐵各類(lèi)口岸俱全，外貿(mào)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，存在雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的營(yíng)商環(huán)境、自主創(chuàng)新的企業(yè)群，系列政策措施的支持，提振寫(xiě)字樓總體需求。

但深圳商業(yè)性辦公用地供應(yīng)過(guò)剩，寫(xiě)字樓供應(yīng)持續(xù)井噴，可以滿足未來(lái)十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一線城市之首。未來(lái)兩年即將開(kāi)啟新一輪波瀾壯闊的供應(yīng)高峰，“供過(guò)于求”問(wèn)題再次激化，“以?xún)r(jià)換量”仍將是未來(lái)兩年租賃市場(chǎng)的主旋律。

在經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，辦公樓租賃需求疲軟，疊加大量供應(yīng)如期入市的多重影響，供需失衡加劇。四季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率為22.4%，全年顯著上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。

深圳寫(xiě)字樓存量居大灣區(qū)城市之首，近年供應(yīng)量更是超過(guò)500萬(wàn)㎡，將長(zhǎng)期處于供過(guò)于求狀態(tài)。預(yù)計(jì)未來(lái)一年整體租金將維持低位運(yùn)行，空置率高位徘徊。

中長(zhǎng)期看，隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實(shí)，深圳六大總部基地逐步成形，供應(yīng)高峰期過(guò)后寫(xiě)字樓供需才會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

●以上內(nèi)容摘選自世聯(lián)評(píng)估價(jià)值研究院《2022年中國(guó)房地產(chǎn)代表城市回顧（深圳篇）》

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本文作者：世聯(lián)評(píng)估，全國(guó)領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，擁有強(qiáng)大的評(píng)估師團(tuán)隊(duì)，持有RICS、MAI、HKIS等國(guó)際學(xué)會(huì)資質(zhì)，致力專(zhuān)業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)容首發(fā)價(jià)值領(lǐng)地公眾號(hào)，原創(chuàng)精彩不斷！如需轉(zhuǎn)載本文，請(qǐng)點(diǎn)擊查閱轉(zhuǎn)載規(guī)則。

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