2023年春節期間，省城多數售樓處曾熱衷組織的年貨節和購房優惠活動明顯減少，活動品類少且宣傳力度小。特價房源、傳統營銷活動推廣以近期熱銷項目為主，多數房企受市場影響，活動力度銳減，春節購房氛圍感不足，客戶購買力沒有往日的“精氣神”。克而瑞數據顯示，1月全國百強房企實現操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅達11.8%。朗潤數據顯示，2023年春節期間，省城住宅市場成交量比去年同期下降3%。

但是隨著利率下調、首付比例降至兩成的政策利好政策落地并范圍擴大之后，部分以品質贏得人心的樓盤，人氣開始緩慢回升，元宵節成交有所提高。業內人士聲稱，省城樓市成交回暖尚需時日，但眼下首貸利好新政對樓市止跌企穩起到重要作用。

【資料圖】

A 1月省城樓市成交不旺

2023年第3周至4周，省城商品房成交套數同比2022年春節同期下降30%，成交面積同比下降7%，成交金額同比下降9%。記者走訪發現春節長假第一周，省城不少樓盤開門營業，雖安排工作人員值班，人氣卻不旺。今年春節期間房企營銷表現也較為平淡，僅有少部分樓盤推出優惠活動，市場觀望情緒比較濃重。

據了解，今年春節期間房企主要以特價房、以老帶新、實物贈送等常規方式為主，折扣力度也不如去年。在春節期間，開發商自身銷售預期有所下調，并沒有寄希望于像往年一樣由“返鄉潮”帶動“購房潮”，房企推出的“春節不打烊”營銷點，僅是維持售樓處基本運營，具有吸引力的讓利活動不多。

受春節假期等因素影響，百強房企1月拿地總金額同比下降近三成，不少頭部房企尚未啟動拿地。業內人士表示，2023年開年，房企銷售沒有迎來“開門紅”，普遍去化壓力大，拿地更為謹慎。不過，隨著政策端發力，未來房企銷售有望逐步企穩，拿地積極性也有望恢復。

2月1日，記者來到省城小店區一處售樓部，與銷售旺季相比，此時的售樓處略顯冷清，僅有一組顧客向置業顧問咨詢。置業顧問劉先生告訴記者，今年春節來看房子的客戶不多，過完年好一些。“多數樓盤在春節期間都會放假安排輪休，長時間的成交不旺，讓員工對春節長假的成交業績不抱過多期望，再加上疫情影響，許多員工無心工作。”劉先生稱，有少量客戶前來看房，但交納定金的幾乎沒有。雖然一線售樓人員多數在休假，但通過線上渠道維護客戶，傳遞售房信息、政策利好，也是必要營銷手段。

“去年春節期間我銷售了一套房屋，還有同事曾在春節長假期間成交3套新房，成為當時的神話。雖然今年不少同事抱‘鴨蛋’，大家都不氣餒，畢竟利好政策剛出臺，需要時間。”置業顧問小張說道。建設路一家房產中介的門店，從初一至初七成交4套房屋，去年同期成交5套。門店經理說，雖然數量沒上去，但是客流量增多了。春節期間到訪的人屈指可數，很多都是之前有意向的客戶。今年春節有不少從外地回太原團聚的客戶看房，想趁著現在貸款利率低入手。

中鐵諾德城售樓處的工作人員介紹說，全員職工從2月1日開始上班，客戶量到訪量比去年同期要多，但成交數據未出現明顯提高。該項目的營銷負責人稱，三年來的行業整合及疫情影響，客戶的看房周期明顯拉長，售樓處人氣提升，這是一個非常好的信號。

業內人士稱，2023年1月住建部提出因城施策、精準施策，下調首套房的首付比例和利率，提振市場信心。但對于省城太原這樣的弱二線城市來說，市場并沒有立即出現積極反應。單從數據看，1月太原市土地市場供應4宗，暫無成交，房企持續觀望態度；春節返鄉置業動力不足，商品房供求量同環比成雙下滑，成交均價略有小漲；太原市僅萬柏林區有新增供應，主要為太原諾德逸宸云著和太原華僑城天鵝堡推貨，供應量居于首位。隨著太原首房首貸利率下調，政策進一步落地，剛性住房需求或將得到有效釋放。

B 元宵節期間成交有所升溫

“你好，我現在過去接您。”“這個房子東戶和西戶都可以，沒有擋堵。”“現在首付只需要兩成，您可以考慮年前看過的那個樓盤。”……2月5日，正值元宵佳節，太原合和致遠房地產公司里一派忙碌的景象。銷售人員個個精神十足，有電話聯系的，有線上跟進的，有外出帶客看房的……“好久沒有這么忙碌了，讓人欣慰。”太原合和致遠房地產公司曹經理說，有人氣就有成交希望，營銷經紀人干得有動力。

記者通過多方了解到，首付、利率雙降的消息通過全城房產經紀人、置業顧問在在春節長假過后快速傳遞，全城商品房成交出現緩慢升溫的狀態。元宵節通過貝殼、我愛我家和合和中介兩天成交了約350套新房。

“人氣和成交有明顯上升，政策的利好效應正在慢慢落地。”曹經理說，元宵節基本所有員工都在崗，大家都想抓住這業績拉開的關鍵時間點，而此業績遠不及2018、2019年旺市同期，但是比2022年同期“火爆”。

我愛我家的經紀人說，元宵節期間的看房客戶和成交客戶多了起來。“客戶明顯多了，一次性紙杯都用得多了。很多都是我們的老客戶，所以我們寧愿自己掙得少點，也會為客戶爭取到最合適的價格。”我愛我家經紀人王先生一邊說一邊在微信回復著客戶的信息。據了解，該門店最多的時候有7名員工，現在只留下4名員工。王先生說自己堅信今年的樓市會比去年要好，眼下時候未到。“我這兩天談著兩單，問題不大。比去年好，我的業績預計會翻倍的。”王先生高興地說道。

市民喬女士剛通過中介賣了老房子，她想拿上錢再買套新房，她認為現階段確實是下手的好時機。“我有一套老房子，已經掛了半年，基本無人問津，但是近期的看房電話又多起來。眼下是買房利率成本最低的時期，我想著趕緊出售了老房子換新房。如果售樓處意向客戶增多，房價就會走漲，所以抓緊時間賣了舊房買新房。可能其它人也是這樣想的，這幾天中介市場活躍，置業顧問挺忙，辦業務得提前預約。”喬女士和記者介紹說。

已經交了2萬元意向金的購房者郭晉先生，他是返鄉置業者的一員。他說對政策更敏感的一線城市，樓市年后出現成交回暖，感覺太原市的樓價已探底，身邊的業內朋友均認為現在購房不會虧。

“父母現在住得是老舊小區，沒有電梯。我想盡快給父母選套好房，準備付首付。”郭先生說道。

C 三居、改善性需求持續增長

在剛性需求和改善型需求中，省城樓市將“改善”放在了更為重要的位置，房企的供應產品以改善為主。

數據顯示：省城在售樓盤有280個，一居室的只有35個樓盤，兩居室的有110個樓盤，三居室的有170個樓盤，四居室的有108個樓盤，五居室的有25個樓盤，五居室以上的有5個樓盤。從數據不難看出，省城樓市供應產品以三居房為主。各樓盤之所以大推三居房，主要是購房者的家庭人口結構、經濟條件比10年前有了明顯變化。“二孩家庭增多，同時經濟條件比70、80更好的90后漸漸成為購房主力，購房者對三房需求量大，對功能、布局、采光要求高，所以眾多樓盤的主打戶型均為三居房。三居房也是樓盤在市場上的競爭點。”案場經理李海盛告訴記者。

記者在該樓盤中發現，共有5棟樓的小區，只有一棟樓為兩居室，其他均為兩居以上戶型。從戶型設計上，三居房的精致度不斷提升。“以前的次臥空間獨立性不強，現在不少三居房的每個房間獨立性更強，配有衛生間，同時會將公衛洗漱空間與洗衣房、廁所功能區別開。以往兩孩家庭會將同性別孩子安排在同一臥室，現在多數家庭會給每個孩子安排獨立房間，所以二孩家庭對三居房的需求非常大。”李海盛說道。數據顯示，2023年1月主力成交面積段集中在100-140平方米，主力成交單價段為8000-10000元/平方米。

每年春節，省城各樓盤均會把“返鄉置業”包裝成營銷點。但據業內人士反應，在太原買房的異地人士，多為家中父母尚在、經濟條件尚可的太原籍中年人士，把太原當作終級置業目的地的異地人并不多。“高精尖人才，一般公司會解決居住問題，此類人才的就業流動性較大，事業未安定之前，大概率不會在太原購房。如果是外地來太原打工的普通勞動者，經濟實力欠佳，買不起太原的房子。”業內人士說道，樓市保持旺盛成交力的城市多為人口吸附力較大的一線城市，對于寬松購房政策反應快，對于限制性政策反應慢；而太原這樣的弱二線城市，對寬松購房政策反應慢，對限制性政策反應快。吸引人才落戶的購房補貼政策需要政府強力推進落實。

業內人士判斷，省城樓市上半年年的走勢為量價趨穩，但投資方面的需求可能會繼續下滑。如果市場向好，那么下半年及明年的銷售面積會有明顯增長，但如果市場成交一般，銷售面積還可能回落，但交易量會有提升，房價方面不會有大幅波動。其實從當前樓市行情來看，省城樓市回暖是肯定的，但很難像過去一樣，出現明顯且快速反彈。推動促進省城樓市健康運行的因素更為復雜，購房者的需求更加明確，需求端對無法明確落地的附加值重視度減弱。房地產躺贏的時代已經結束，目前全行業供需兩端處于信心修復期。

來源：山西晚報

關鍵詞： 首貸政策 太原樓市