還或是不還，成為很多房貸一族的“靈魂之問”。

采寫 | 南都·灣財社記者 盧亮

這個開年，還或是不還，成為很多房貸一族的“靈魂之問”。

(相關資料圖)

連日來，包括大灣區在內，多地掀起一波提前還貸熱潮。在低利率的當下，寧可排長隊也要提前還房貸，究竟是不是一個理性的行為？有沒有必要去跟風？在什么樣的條件下提前還貸才更科學？南都灣財社記者注意到，這正是很多市民的疑惑。

央行數據顯示，2017年三季度至2022年一季度，個人住房貸款加權平均利率持續高于5%，而2022年12月新發放個人住房貸款平均利率為4.26%，為有統計以來最低水平。而中指研究院數據顯示，1月，各地積極跟進調整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下。以珠海為例，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按3.7%執行。

一位網友“明算賬”表示，如果200萬元貸款，以30年等額本息還款，5.75%房貸利率下的利息總額是2201724.57元，每月還款11671.46元。如果在4.1%房貸利率下的利息總額則是1479028.27元，每月還款9663.97元，月還款差額超過2000元。

據另一位購房者估算，其2022年申請了總額114萬元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息，如果提前還款50萬，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節省約39萬元利息。

不妨等兩會后再決定

省下不菲的利息，顯然是重要的還款動力。“扎堆提前還貸并不可取。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼建議，對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。他還提醒，需要為日常生活支出與未來養老、醫療等留足資金。

如果從預期政策來觀望考慮，也不失為一種理性。深圳知名財經專家劉曉博向南都灣財社記者剖析，關于提前還房貸的問題，全國兩會或是一個契機，市民可以等兩會后看會不會有新政策出臺。如果到四月中旬或者四月底還沒有相關動作，很大概率就沒有額外的折扣了，屆時再考慮提前還款。

據記者觀察，當前關于“存量房貸打折”呼聲漸高。董希淼也認為，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，他建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率。

手里有太多閑錢，要謹防投資失誤

南都灣財社記者走訪中，一些市民反映，由于當下較難找到合適穩妥的投資渠道跑贏存量房房貸利率的投資渠道，所以許多人更傾向提前還貸。面對這個普遍觀念，劉曉博提出更為審慎的考量。

他分析：對于普通人來說，手里有閑錢而且量比較大的話，實際上不是好事，他可能會亂投資，比如炒股。雖然今年整體股市性好，但是還是存在很大的不確定性。“所以，為了防止投資失誤，從這種角度看的話，我覺得提前還款是有道理的。”

“提前還房貸，還要考慮自己的貸款利率。”劉曉博以深圳為例進一步分析，深圳現在執行新房的貸款利率首套房仍然是4.3%加30個基點，他認為未來即便稍微降一降，也較難跌破4.3%。如果市民存量房貸目前的實際房貸利率低于4.3%甚至4%，那么提前還貸的意義并不大。

是否有必要提前還貸，除了看當前利率，還要看還款方式和時間。多位深圳業內提醒，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款，更多是可以起到一個防止投資失誤的作用。

AI“高見”：提前償還貸款是一種理性行為

值得留意的是，在某社交平臺的理財討論群組中，在“提前還房貸”和“繼續買理財”兩大投票中，選擇了“提前還房貸”的占比達95%。

提前還貸是否理性，也不妨看看AI有何高見。南都灣財社記者注意到，近期，來自OpenAI的一款人工智能聊天應用機器人ChatGPT爆紅出圈。深圳市民程先生（化名）向該AI提問“要不要提前還房屋貸款? ”，得到的回答是：是否提前還房屋貸款，取決于當前的經濟情況，貸款的利率，以及個人的財務狀況。如果貸款利率很高，而財政狀況良好，那么提前還清房屋貸款是一個明智的決定，既可以節省利息，又可以帶來財務自由。否則可能不值得，因為提前還款可能會損失到已經貸款的抵押貸款和優惠條款。

深圳市民與AI關于提前還貸的對話。

進一步詢問AI“提前還房貸是不是理性行為”，記者看到，程先生得到的回答是肯定的：“提前償還抵押貸款是一種理性的行為，因為從長遠來看，這會為你省錢，節省的資金可能是巨大的。”

AI給出的建議

不過，南都灣財社記者看到，對于在決定是否提前償還抵押貸款時，ChatGPT進一步提示需要考慮以下幾點——你還有其他債務或財務義務嗎？貸款利率是多少？打算在家里呆多久？目前有哪些投資選擇？提前還清貸款是否會受到處罰？應該評估目前的財務狀況，并確定提前償還抵押貸款是否是你的最佳選擇。

記者留意到，與專家的實操性建議不同，該AI給出的方案依然較為籠統。

關鍵詞： 房貸利率