始于去年下半年的提前還貸潮

近期熱度再次升高

(資料圖)

此前，我們報(bào)道過

如今，上海的情況如何呢？

記者進(jìn)行了一番調(diào)查

排隊(duì)半年，還要收違約金？

“去年年末提出想提前還貸，當(dāng)時(shí)被告知要等待3個(gè)月以上才能受理?！鄙蛳壬姆抠J于2018年申請(qǐng)于中國建設(shè)銀行上海楊浦支行，反復(fù)確認(rèn)自己已滿足相關(guān)要求，但他的提前還貸申請(qǐng)卻在一開始便遇到了阻礙，除了“3個(gè)月以上”這樣模糊的字眼外，客戶經(jīng)理僅向他提供了一個(gè)電話號(hào)碼，并告知“會(huì)有工作人員來聯(lián)系”。

然而，銀行的反饋遲遲未來。沈先生只得多次致電，并至網(wǎng)點(diǎn)線下咨詢，但銀行始終沒有受理動(dòng)作，更給不出還款日期——“這不是故意拖延嗎？”無奈又氣憤的沈先生撥通了12345市民服務(wù)熱線。

郭女士則要稍顯“幸運(yùn)”一些，目前她已向客戶經(jīng)理申請(qǐng)，并順利排進(jìn)了提前還貸的隊(duì)伍，“只不過要等待半年，這半年還是要照常還貸款、承擔(dān)利息?！?/p>

市民萬先生（化名）比較氣憤，他近日向12345市民服務(wù)熱線反映，其在某銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理申請(qǐng)10萬元的提前還貸額度時(shí)，被要求支付2300元違約金?！?021年初辦理的房貸，按照合同滿1年就可以提前還款，在此之前也申請(qǐng)過，當(dāng)時(shí)并沒有收取違約金?！睂?duì)于這筆費(fèi)用，萬先生頗為不解。

記者走訪了本市存量房貸規(guī)模最大的銀行，發(fā)現(xiàn)一些網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)排到10月份，最晚的更是排到了明年2月。據(jù)記者了解，市區(qū)個(gè)別支行積壓的客戶總需求已經(jīng)近4億元。

中國建設(shè)銀行工作人員：

現(xiàn)在提前還要到10月7號(hào)、8號(hào)的樣子。現(xiàn)在還款，整個(gè)上海都是這個(gè)情況，連外地都是，現(xiàn)在還款就是沒有額度。

市面上各家銀行的提前還貸細(xì)則不同，但普遍都要等2到3個(gè)月不等。

中國工商銀行工作人員：

兩個(gè)月肯定是要的。我自己試了一下，約在4月。

銀行：接收還款的壓力確實(shí)很大

近日，針對(duì)提前還貸難的現(xiàn)狀，記者致電了多家銀行了解情況。

“目前，可以通過兩種方式預(yù)約提前還貸?！币患疑虡I(yè)銀行客服人員告訴記者，線上預(yù)約提前還款可以通過App操作，限制一年一次、一次額度20萬，而通過線下預(yù)約雖然無相關(guān)限制，但名額已排隊(duì)至今年8月，“線上預(yù)約只能開放60天以后的還款日期，‘搶’得也很厲害?！?/p>

另一家商業(yè)銀行某分行負(fù)責(zé)人則告訴記者，目前申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸均需經(jīng)客戶經(jīng)理溝通，再由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)簽字審批后，才能順利還貸扣款?！爱?dāng)前，銀行接收還款的壓力確實(shí)很大，自去年12月以來，平均每個(gè)月的還款需求總量可達(dá)一兩千萬。”

滬上各銀行已經(jīng)開始優(yōu)化還款方案

所幸，最近一段時(shí)間

為更好順應(yīng)還貸需求

在監(jiān)管部門指導(dǎo)下

當(dāng)前各大行也開始優(yōu)化還款方案

建行內(nèi)部就明確，先加速去化去年已預(yù)約仍在排隊(duì)中的客戶，之后再安排今年1月的意向還款客戶，讓不少購房者喜出望外。王先生此前在建設(shè)銀行柜面被告知提前還貸需排到今年7月，上個(gè)星期他突然接到銀行電話，稱最新時(shí)間可以少等3個(gè)月。

提前還貸，為何讓銀行如此“為難”？

提前還貸潮的出現(xiàn)，讓銀行非常為難。

眾所周知，我們的債務(wù)，就是是銀行的資產(chǎn)。作為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，個(gè)人房貸多年來一直表現(xiàn)優(yōu)秀，不良率低的可以忽略不計(jì)。可以說，在資產(chǎn)回報(bào)市場(chǎng)里，任何機(jī)構(gòu)都很難找到能夠保持4%以上的利率，還能保持30年穩(wěn)定收益的資產(chǎn)。

銀行要把錢貸出去，貸給企業(yè)，貸給個(gè)人，讓錢轉(zhuǎn)起來，才會(huì)有收益，才會(huì)有利潤。如今，“提前還貸潮”的出現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)房貸的收縮，勢(shì)必會(huì)對(duì)銀行的業(yè)績產(chǎn)生一定的沖擊。銀行不希望房貸業(yè)務(wù)下降太快，也不希望自己已經(jīng)鎖定的收益或有較高收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受到太大影響。

事實(shí)上，在“提前還貸潮”興起后，銀行開始限制提前還貸額度，致使出現(xiàn)預(yù)約排隊(duì)現(xiàn)象，并非是銀行單純不愿面對(duì)客戶提前還貸而設(shè)置的障礙。業(yè)內(nèi)專家表示，提前還貸的申請(qǐng)突然增多，銀行也需要一定時(shí)間來“消化”這一情況?！霸陂L期資產(chǎn)的使用發(fā)生變化后，對(duì)銀行的資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生影響，銀行需要花費(fèi)時(shí)間來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?！?/p>

正如一家銀行的分行負(fù)責(zé)人所說的，提前還貸也對(duì)銀行帶來極大的壓力，民眾與銀行利益不一致，產(chǎn)生矛盾也在情理之中。

借助消費(fèi)貸、經(jīng)營貸置換房貸

專家提醒：存在多重風(fēng)險(xiǎn)

值得注意的是，由于貸款利率持續(xù)下行，這波“提前還貸潮”中，還有人打起了消費(fèi)貸、經(jīng)營貸置換房貸的主意。

2021年買房的小李說：“幾家銀行給我發(fā)信息、打電話，推銷經(jīng)營貸、消費(fèi)貸，有的宣傳利率可低至3.8%，比起我的房貸利率低得多。如果我先貸下來，再去還房貸，那不是減少很多利息支出？”

事實(shí)上，一些中介也看到了“商機(jī)”。在一些貼吧、抖音號(hào)里，記者發(fā)現(xiàn)了類似的廣告，宣傳幾天就能辦結(jié)，利率最低能做到3.6%，并宣稱會(huì)提供資金過橋等“一條龍”服務(wù)。

經(jīng)營貸，是為滿足企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)需要發(fā)放的貸款，而消費(fèi)貸則是滿足居民日常消費(fèi)發(fā)放的貸款。隨著國家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的逐步走低，銀行的經(jīng)營貸、消費(fèi)貸利率確實(shí)已下調(diào)到很低的水平，例如，去年12月，北京新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為 3.09% ；2022年12月，上海企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為 3.59%。

看起來，相對(duì)于高位站崗的（存量房）房貸利率，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的利率確實(shí)是誘人。但要注意的是，并非所有人都能承受住房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)。況且，中介在幫助操作相關(guān)轉(zhuǎn)貸時(shí)，自身的訴求也是收取中介費(fèi)。

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸都會(huì)約定明確的資金用途，“轉(zhuǎn)貸”后，如果銀行發(fā)現(xiàn)貸款人未按約定用途使用相關(guān)貸款資金，可以按照貸款人違約而要求提前收回貸款并會(huì)影響個(gè)人征信等。在期限方面，房貸的時(shí)間較長，而消費(fèi)貸、經(jīng)營貸的期限較短，且多要求一次性歸還本金。如果貸款人無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

話里話外

個(gè)人：要不要提前還？

銀行：到底同不同意？

十年河?xùn)|，十年河西。萬萬沒想到，以前的“多貸一萬是一萬”變成了現(xiàn)在“早還一天是一天”。

不過，當(dāng)一件事成為熱潮后，容易讓人心動(dòng)跟風(fēng)而變成錯(cuò)誤決策。對(duì)于個(gè)人而言，要不要提前還貸，小編還問了問現(xiàn)在的大網(wǎng)紅ChatGPT

對(duì)于銀行來說，商業(yè)銀行是商業(yè)機(jī)構(gòu)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，如果拒絕還貸，從短期看，是減少了損失，保護(hù)了收益，從長期看，對(duì)于自己的轉(zhuǎn)型和品牌建設(shè)不利。敏銳的銀行，應(yīng)該看到機(jī)會(huì)，主動(dòng)出手。

首先，目前能夠提前還貸的客戶相對(duì)都是財(cái)務(wù)狀況優(yōu)質(zhì)的客戶，在龐大的存量房貸客戶中，這些客戶數(shù)量有限，他們是未來財(cái)富管理的潛在優(yōu)質(zhì)客戶。

其次，銀行應(yīng)該按照客戶的收入狀況，年齡、風(fēng)險(xiǎn)偏好，資產(chǎn)負(fù)債狀況等等，為客戶定制一套合適的財(cái)富管理方案，比如，面對(duì)提前還貸的客戶，怎樣的客戶怎樣的合同應(yīng)該提前還貸，提前還貸是否一定劃算，對(duì)于那些提前還貸不劃算的客戶，他的存款應(yīng)該做什么樣的投資？如何做資產(chǎn)配置？而對(duì)于可以提前還貸的客戶，應(yīng)該歸還多大比例？

銀行只有將客戶當(dāng)作自家人，設(shè)身處地地為他們解決問題，做到多方共贏，才能會(huì)贏得客戶的信任，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，而不是一味地為“提前還貸”設(shè)置各種各樣的門檻。

上海新聞廣播綜合自上觀新聞、 澎湃新聞、新聞坊等

編輯：嚴(yán)萍

責(zé)任編輯：程晨

關(guān)鍵詞： 房貸利率 提前還貸潮