點擊藍字“聽三哥說”關注我吧~

2月12號南寧傳出消息，當地多家銀行將房貸年齡延長到80歲。

(相關資料圖)

面對救了一年還是救不起的樓市，救市的下限又被降低了

1

查了下最新的數據，南寧二手房價格已經連續下跌18個月，而想新建商品房的消化周期則是上升到了20個月。

二手房價格下跌，造成市場觀望情緒濃厚，連帶新房去化跟著一起遭殃，這是我之前講過的典型的“擠賽道”現象。

房企的新房想去化，業主的二手想套現，兩個都想找人轉移債務，但問題是市場內購買力現在不夠這兩家分的。

沒辦法只能擠了，要么靠降價，要么要政策。

這次房貸年齡延長到80歲就是個靠政策的典型例子。

房貸延長到80歲的新政，本質上是讓住房貸款的政策可以覆蓋到更多人群，說的更直白點，就是可以讓更多人申請到30年足額的商業房貸。

按照貸款人年齡不超過70歲這個截止目前還未放松的政策來看，房貸延長到80歲意味著50歲這個年齡層次的買房的人可以把房貸做足30年。

怕年紀大房貸年限短，從而導致月供壓力大？沒事現在給你降低了，趕緊買房吧

漁民把漁網的網眼越做越小，是為了撈上來更多的魚，同理房貸年齡期限的延長也意味準備向存量市場挖掘更多的購買力。

怎么說呢，更小的網眼意味著會把小魚苗也打撈上來，這本是一種竭澤而漁的操作，但如果換個角度也能理解，今年都吃不飽肚子了，誰還管明天怎么樣？

根據2021年的統計來看，我國的平均壽命現在是78.2歲，也就是說按照這個房貸新政，幾乎絕大部分人可以順利的還貸還到生命終結的那一天（甚至還不完）。

按照目前這個人口出生率下降的趨勢，未來家庭原子化和小型化幾乎是必然的趨勢，到那時也許兒女已經因為各種理由不能再陪在老人身邊。

但房貸就不同，不僅不會離開，還會時刻提醒你該還貸了，想一想有人掛念的老年生活貌似還挺“溫馨”的。

按照目前的就業狀況看，老年人幾乎是沒有勞動收入的，那么能維持房貸的基本就是養老金了，為了拉樓市一把養老金這塊肉也被盯上，能看的出來南寧是真的為當地樓市著急了。

這回能出臺房貸年齡延長到80歲的操作，說穿了還是樓市庫存，以及背后的土地市場包括地方財政等一些列因素的壓力所影響導致。

延長房貸年齡的期間，本質上就很像地方上的債務展期，地方上債務壓力大就需要展期或者借新還舊，而樓市壓力大新房去化不掉之后，現在也開始拉長特定年齡階段人群的房貸年限，從而時期減少月供壓力，最終順利買房，幸福接盤。

如果真按照這個新政的思路搞下去，樓市可能會迎來一些“新鮮”的大齡購房人群，但這群老年人的那點收入也基本被房貸覆蓋干凈了。

隱約記得前兩年還喊著過幾次銀發經濟，意思是靠挖掘老年人的消費潛力，為內需增加動力，這下挺好，再不用折騰了，房地產這邊先準備給你吃干抹凈了。

用未來的錢，解決當下的樓市債務問題，寅吃卯糧這套算是玩明白了。

2

其實這已經不是南寧第一次為了救樓市，所出現的匪夷所思的操作。

去年11月13號，南寧軌道地產集團的公眾號就發文稱，凡是在11月11號-12月31號期間，購買軌道地產任一項目住宅房源的客戶，都可以100%免費乘在南寧乘坐10年的的地鐵。

當時看到這個新聞的時候我就對南寧這種救市的操作震驚了。

為了短期拉動樓市的新房去化，許諾了一個長達10年的約定，這種事情但凡是個正常人都不會上鉤，遠的不說，就之前暴雷樓盤許諾的買房返費用的套路一樣，多少人現在還拿著空頭支票在那傻等呢。

長期承諾有一個致命的問題，就是無法證偽，你無法預知10年承諾的保質期如何，也許到了第五年免費地鐵的乘坐享受也就拜拜了。

再說了即使能維持10年不變也沒多大意思，按照每天10元費用，即使你全年無休的不停坐地鐵，一年算下來也就是3650元，10年不過是36500元，按照南寧2月份新房成交均價1.25萬/平米來計算，100平米的房子總價125萬，125萬的房子優惠個3.65萬，也就是不到3%的折扣，而就這還要分期十年給你。

愿意為這點10年兌付期的優惠而進場買房的人，我估計是沒多少。

事實證明也的確如此，南寧買房免費坐地鐵的政策出臺后，樓市行情還在持續下行，這回這個房貸延長到80歲的新政，基本就是替補上場的角色。

當初靠免費坐地鐵為噱頭卻沒完成的賣房任務，這會得靠房貸延長的新政來完成了。

3

不管是延長房貸期限，還是買房送免費坐地鐵的資格，這些操作表面上是為了樓市，其實本質上還是為了拉經濟和拉財政。

南寧的財政自給率目前不到50%，全國財政收入已經掉到了50名之外，而土地財政的依賴度已經高達110%，位居全國最高的前十個城市之一。

按理說一個省會城市靠吸引其省內其他城市的人口來支撐本地樓市，多少還是能搞的不錯，但顯然南寧連這一點都沒做好，多年的土地財政并沒有讓南寧把賣地的錢用到最關鍵的正道上。

這里得說一下，雖然大部分城市過去幾十年都搞的是賣地的行當，但賣地后的操作卻不太相同

有的城市賣了地，拿著錢還能踏實的搞一些招商引資和產業孵化，好歹讓賣地的錢用了一部分在了正途上。

而有的城市除了賣地還是賣地，商沒招來，新產業也是難產。

雖然賣了地的城市最終都推高了地價從而導致房價上漲，但有的城市用賣地的錢，在搞了些產業和創造了一些就業崗位的同時，還補充點財稅來源。

說的再難聽點，還能為樓市制造點“購房人群”。

而有的城市真就是除了賣地還是賣地，產業既沒轉型也不升級，更談上能創造更多的工作崗位，到頭來接盤的人沒吸引來，稅收還提不上去，轉了一圈后只會更加依賴土地財政。

成惡性循環了。

過去十幾年里，南寧基本上就是這種。

客觀地說，南寧的樓市不是沒有高光時刻，2007年是南寧樓市的真正意義上的第一波高峰，當年商品房銷售達到600萬平米，創下15年以來的新高。

運氣到了擋也擋不住，2007年高峰還沒過2008年金融危機爆發，隨后四萬億出臺，2009年在貨幣狂潮的推動下南寧樓市的地價房價雙雙飆升。僅商品房銷售套數就高達8.53萬套，同比增長72.29%。

面包好賣了，面粉廠也開始了提價加量。

2009年南寧出讓的土地價格和數量都出現了大幅上升，但是超快的去化速度讓房企根不再在乎這點地價的漲幅，照樣你爭我搶的為拿到在當時來看“稀缺”的地塊而抬高價格。

常在河邊走哪有不濕鞋，2010年全國調控收緊，南寧樓市跟風開始收縮，隨后一直到2015年南寧樓市一直處于偃旗息鼓的狀態。

2016年棚改貨幣化出現，南寧迎來了第二波樓市高峰，當年住宅商品房成交套數就達到11.8萬套，同比增長26.5%。

而這也是南寧樓市的絕唱。

趁著2016年棚改貨幣化后的余威，南寧樓市就像松了油門但是還在滑行的汽車，依然保持著正常行駛的假象。

但假的終究是的假的，南寧的樓市快車還是停了下來，從2021年6月截止至今，南寧二手房因為連續下跌18個月均價已經跌回2018年。

到了這一步南寧還想再掙扎下，2021年南寧主城區減少了住宅用地的供應，想以此調節市場供需平衡，達到刺激新房去化加速的目的，結果沒想到2022年南寧土拍市場在過去一年已經刻意減少供應的情況下，成交還在快速下滑。

整個2022年南寧主城區住宅用地成交金額100.8億，同比下降45.5%，這對一個土地財政依賴度超過110%的城市來講，只能說是非常難受。

4

現在回頭再看，南寧樓市的所謂上行周期，基本上靠的就是過去的兩輪大刺激。

一次是四萬億，一次是棚改貨幣化，除此之外的時間段內，南寧不管是從人口、產業、還是經濟發展都對本地樓市推動十分有限。

是四萬億和棚改貨幣化這兩波大浪把南寧樓市推到了現在的“高位”，而不是南寧自己“游”的有多快多猛。

人貴有自知之明，這話放到城市照樣可以用，但南寧好像就沒意識到這點，錯把兩次房地產“大浪”的威力當成了本地樓市的潛力，以至于沉迷于賣地無法自拔，最后落了個庫存高企，土地滯銷。

可以這么說，南寧的樓市走到今天這一步，不是偶然，而是必然。

2月14號海南省公積金管理中心發了一則《個人住房貸款資產證券化及貼息貸款征求意見稿》意思是想搞一下公積金貸款的證券化，也就說把公積金房貸當成資產打包出售，然后回收資金后再次作為公積金貸款放出去。

結果不到一天這則意見稿就被從官網撤了下來，看來這個投石問路的效果已經達到，市場的反應貌似是超出了海南公積金管理中心的預計，于是刪文了事。

當時我在看了這個新聞后，突然覺得個人的想象力在樓市的救市政策面前，永遠只會顯的貧瘠而匱乏。

你以為一種救市的政策已經達到了你能想象的極限，殊不知這才是剛剛開始。

突破極限的日子可能還遠為到來。

就這樣。

感謝大家閱讀，如果喜歡

關鍵詞：