2023開年一個多月，去年一度登上熱搜的“提前還貸”再次上榜，甚至被冠以“報復性”的奪目字眼，刺激著從大疫三年中艱難走過來的國民神經。與去年不同，這次的提前還貸，人們似乎不再局限于口頭上的討論，而是采取了用腳投票的方式，實實在在跑到銀行窗口去辦理提前還貸的手續了。

一時間，集中式的提前還貸，讓銀行有點應接不暇。不少銀行開始提高還貸門檻，如線下申請、提前預約、每日限人數等，部分銀行的預約甚至排到了年中。而且這一趨勢，很快在全國一線和二線重點城市中形成話題效應。

（部分城市的提前還貸預約排隊時間，根據公開資料整理）

【資料圖】

1

存量與增量房貸利率的大幅利差，

是引發提前還貸潮的最后一根稻草

毫無疑問，房貸利率的下降，是提前還貸的直接觸發因素。但我們通常所說的降息，卻并非首要推手。為什么這么說呢？我們不妨從頭說起。

目前我國居民的房貸利率，從2020年8月31日之后，大多數居民（根據央行當時的數據，大約是92%）是選擇的是LPR（貸款市場報價利率）為基礎的浮動利率。

也就是說，大多數居民的房貸利率=LPR+加點數值

這個LPR，就是指央行發布的5年以上期限的LPR數值，每年有一次調整機會，多數居民都選擇的是每年1月1日，根據上一年12月份的市場報價確定。

而這個加點數值，在2020年末就已經確定。它是根據居民當時房貸的實際利率，與2020年12月份5年以上期限的LPR（4.65%）之間的差值確定。

在2018-2021年間，受政策調控和市場影響，不少買房人的房貸利率高達6%，按照這個數值，2020年時確定的加點數值就應該為1.35%。

那么，從風云突變的2022年走來，這兩個數值到底發生了什么變化？

先看5年以上期限的LPR。從央行每個月發布的公告當中，我們可以清楚地看到，截至2022年12月的數值（4.30%），與2021年12月（4.65%）相比，下降了0.35%，完整覆蓋了2022年內的3次降息過程。

再看加點數值。顯然，這個數值，對于一個具體的居民家庭來說，按道理就是一個常數，沒有變化。不過，這是對于存量房貸居民家庭而言的。

然而，房地產市場風向的急速轉向，就讓這個加點數值，成為本次提前還貸潮的核心焦點。

2023年1月5日，央行、銀保監會發決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，明確新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這個下限，原先就定在LPR-0.20%。

上述文件一出，各地房貸的“降息潮”接踵而至。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至今年1月30日，中國至少有30城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。這30個城市中，除蘭州外，其余29個城市房貸利率均已進入“3時代”。

也就是說，按照3.7%計算，這個利率相當于LPR-0.60%

回到存量房貸住戶視角，他們在2023年要執行的房貸利率是LPR+1.35%

因此，在2023年，新增房貸和存量房貸的利率，相差最高差不多達到2%。

那么，這2%的利差，對月供的影響到底有多大？

下表比較1數據顯示，100萬的房貸，按照30年貸款期限，6%的年利率，等額本息法計算，月供是5996元，4%的月供是4774元，2%的利差對月供的影響約1221元，30年的影響金額達到44萬元。

這就是存量貸款住戶，在新的政策條件下，要面臨的與新增貸款住戶之間的差別。

（不同貸款額在不同貸款利率下的月還款額，按30年貸款期限，等額本息法計算）

再看2022年降息對存量貸款住戶的影響。

我們假設一個典型的存量貸款住戶貸款利率原先是6%，現在為5.65%，那么月供減少額為223元，30年的影響額約為8.0萬元，差不多是上面存量住戶與新增貸款住戶差異的五分之一。

也就是說，2022年全年降息產生的效應，顯然還不及新政策影響效應的五分之一，這就怪不得網上眾多的存量貸款住戶要“意難平”了。

2

投資產品真實收益率的下滑，

是提前還貸潮的本質推動力

對于提前還貸的存量居民家庭來說，手中終究是有一部分閑錢在手。是將這部分錢用在投資產品上，還是用在提前還貸上，終究是看這部分錢產生的投資收益，能否覆蓋節省的房貸利息。

然而，過往投資產品收益率的快速下滑，讓多數家庭不得不面臨重新選擇。

首先，大多數家庭熟悉的理財產品收益率，已是今非昔比。

如果十年以前，可以買到收益率10%的剛性兌換產品；

如果五年以前，可以買到收益率8%左右的理財產品；

疫情發生的三年前，可以買到6%左右的理財產品，卻要承受信暴雷風險；

如今，凈值化的理財產品，已經讓人不得不擔心還能否拿回本金。

顯然，5-6%的存量房貸利率，已經超過多數家庭通常所能投資產品利率上限。因此，對于這部分家庭而言，將手中余錢提前償還貸款，不失為一種新的變通理財方式。

考慮目前20萬大額存單1~3年的年化收益率位于2~4%之間，同時參考住房公積金貸款的利率3.1%，因此存量房貸利率至少是4%以上的客戶，才會有充足的動力去提前還貸。

其次，房價停漲，價差收益不再，真實租金收益偏低，讓財富效應光環消失。以往動輒兩位數升幅的房價普漲趨勢，掩蓋了房貸月供的壓力。由于財富效應，業主總可以認為房價漲的錢，永遠比自己付的月供多。

但從最近幾年來看，伴隨地產市場的調控，行業景氣大幅下滑，尤其是人口凈流出地區的地產市場，或者處于偏離真實剛需的偽文旅地產，可能面臨較大的真實供需矛盾，地產價格的潛在下降空間更大。

這些真實的市場現象，將會教育眾多的市場投資者，去更關注房地產的真實租金價值，而不僅僅是價差。不過令人遺憾的是，長期以來，多數城市的地產租金收益率長期徘徊在2%以下，這顯然無法彌補月供的缺口。

最后要提的，也是更為普遍的現象是，預期防御心理正在為提前還貸推波助瀾。為期三年的疫情管控，經濟增長預期前景尚不明晰，青年人失業率高企，讓身負房貸的業主，對未來家庭現金流入的穩定性出現焦慮。

出于防御性心理機制，加入提前還貸的大軍，也是一種主動去杠桿，以犧牲短期流動性保障未來流動性的平衡安排。

3

提前還貸潮對銀行短期凈利潤影響有限，

但替代性資產荒問題突出

對銀行來說，“千方百計”延緩集中還貸的速度，無非是從維護自身商業利益角度出發。

那么，集中式的提前還貸潮，對商業銀行經營負面影響到底有多大？

在雪球上，有人通過對上市銀行報表的分析，模擬了提前還貸對上市銀行盈利能力的沖擊程度。我們可以先看一下。

這個模擬，有兩個前提：（1）存量房貸中的利率分布為2.8%~7.3%，且其分布符合正態分布，平均值為5.0%；（2）房貸利率高于平均值的人全部提前還貸，存量房貸還剩50%。

最后模擬的結論是什么呢？

如果高于平均利率的房貸全部提前還掉，房貸存量降低50%，平均利率下降50個基點，對銀行業績的影響大概為10%左右。對四大國有商業銀行的凈利潤影響大致在10%~15%之間。

因此僅僅從量化角度看，即使是極端的集中提前還貸情況，對上市銀行盈利影響并不像想象中的大。

（提前還貸潮對國內主要商業銀行凈利潤影響，雪球財經，xlmmmm的雪球專欄）

但是，如果考慮到商業銀行目前面臨的嚴重資產荒，提前還貸影響的長期負面性，仍是不可承受之重。個人房貸資產作為一種長期穩定的生息資產，年化收益率高達5%~6%，個人違約風險低，要想在現有的經濟環境中，尋找對應的長期替代資產，無疑需要商業銀行具備更為高超的投資能力，挑戰性和風險性都極高。

4

提前還貸的退潮，

取決于存量房貸利率的博弈，

更取決于宏觀經濟的好轉

本次提前還貸潮的發生，源于新增房貸利率的快速下調引發。這樣的場景實際上在2008年全球金融危機時就出現過。

當時，國內為服務“保增長”的經濟目標，發布房貸新政：商業性個人住房貸款利率的下限擴大位貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。當時新政策也僅適用于新增客戶，但央行開了口子，由商業銀行自主決定存量房貸客戶利率變化。

更為關鍵的是，當時由于同名轉按揭業務的存在，加上中小商業銀行對房貸客戶資源的激烈爭奪，當時針對新增客戶的七折優惠很快擴大到了存量客戶。

然而，現在的情況出現兩個重大區別。

一方面，倒逼存量房貸利率跟隨新增房貸利率同步的同名轉按揭業務，現在已經被監管嚴令叫停，轉換渠道缺失。至于消費貸、經營貸置換存量房貸的變種操作，顯然也很難合規；另一方面，個人住房貸款余額規模，已從不到2008年的不到3萬億膨脹到38.8萬億，利率調整產生的利益關系非可同日而語。

因此，存量房貸利率的下調呼聲，與商業銀行的利益取舍，將成為上層政策下一步的出發點。在此之前，提前還貸潮可能會持續一段時間。

當然，最后要指出的是，隨著2023年經濟復蘇希望的增加，投機機會和渠道的增多，預期投資收益率的升高，提前還貸潮的自然退卻，肯定是最喜聞樂見的一種結果。

正所謂：發展是解決一切問題的根本。

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