證券時(shí)報(bào)記者 曹晨

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，代建模式日益受到房企青睞，不少房企紛紛入局或加速布局，成為了近期市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

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2月11日，上坤集團(tuán)宣布將布局共建管理業(yè)務(wù)，這也意味著其正式入局代建市場(chǎng)。實(shí)際上，去年以來，龍湖集團(tuán)、中梁控股等多家頭部房企新增代建平臺(tái)，進(jìn)軍代建賽道。

實(shí)際上，代建屬于輕資產(chǎn)開發(fā)新模式，同傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，代建企業(yè)僅需為項(xiàng)目提供解決方案并輸出品牌，不涉及拿地、出資環(huán)節(jié)。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，已有超過40家房企布局代建業(yè)務(wù)。另一方面，在多重利好因素影響下，未來代建賽道前景廣闊，市場(chǎng)規(guī)模有望維持在千億元以上。

“2022年，新入局代建領(lǐng)域的房企持續(xù)增多，導(dǎo)致行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇，同時(shí)頭部房企有望憑借領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)加速發(fā)展。另一方面，在行業(yè)前景向好以及政策倡導(dǎo)的背景下，可以預(yù)見未來會(huì)有更多優(yōu)秀的代建企業(yè)上市。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。

房企搶占代建新“藍(lán)海”

2月11日，上坤集團(tuán)在其2023年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上宣布，將開辟共建管理新賽道，業(yè)務(wù)將逐步落地已經(jīng)相對(duì)成熟的政府代建、資本代建和商業(yè)代建項(xiàng)目，未來將形成“地產(chǎn)開發(fā)+共建管理”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，這也意味著中小房企上坤地產(chǎn)正式入局代建賽道。

實(shí)際上，上坤地產(chǎn)的新動(dòng)作只是近年來房企進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)的最新案例。

龍湖集團(tuán)在去年召開的2022中期業(yè)績(jī)會(huì)上正式官宣了代建品牌——龍湖龍智造。彼時(shí)，該公司CEO陳序平介紹，龍湖代建業(yè)務(wù)的核心是公司在TOD（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）方面的多年沉淀。同時(shí)，龍湖過去幾年在數(shù)字化上投入超過百億元，積累了數(shù)字化、VR等一體化能力，所以龍湖代建能力將有別于其他一些傳統(tǒng)代建服務(wù)企業(yè)。“這個(gè)業(yè)務(wù)從2022年開始正式對(duì)外，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)比想象中來得快。”

值得一提的是，自2022年8月發(fā)布以來，龍湖集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)增長(zhǎng)快速。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者，去年12月，龍湖龍智造簽約了代建代銷位于重慶江北區(qū)的一個(gè)12萬平方米項(xiàng)目。在稍早前，公司就成都天府新區(qū)代建22萬平方米項(xiàng)目完成簽約；在蘇州，公司接下了蘇州雙子金融廣場(chǎng)項(xiàng)目。“整體看，截至目前，龍湖龍智造已與大家投控、中鐵城投集團(tuán)、蘇州漕湖集團(tuán)等達(dá)成合作。”

實(shí)際上，2022年新入局代建業(yè)務(wù)的還有中梁控股、碧桂園以及華夏幸福等多家上市房企。

去年9月，中梁控股成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，這也預(yù)示著其正式布局代建業(yè)務(wù)。碧桂園總裁莫斌去年在8月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，碧桂園已與多地政府達(dá)成一致，以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務(wù)，這被市場(chǎng)視為該公司首次公開披露要開展代建業(yè)務(wù)。

整體來看，2021年以來，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各類房企紛紛涌入代建賽道。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，已有超過40家房企布局代建業(yè)務(wù)，其中既有萬科、保利、中海、綠城等頭部房企，也不乏當(dāng)代置業(yè)、天房集團(tuán)等在代建領(lǐng)域做出了一定影響力的中小房企。

“近期有較多房企紛紛宣布入局，包括頭部房企，這些表明未來代建領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。”劉水告訴記者，房地產(chǎn)代建主要是品牌和管理輸出，具有高盈利性、高成長(zhǎng)性、低杠桿、低負(fù)債、抗周期性，不需要大量資金投入，負(fù)債比較低，是房地產(chǎn)企業(yè)尋找業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方向之一。

各地政策不斷出臺(tái)

從政策層面看，地產(chǎn)代建是當(dāng)前政策倡導(dǎo)的新發(fā)展模式重要方向之一已成為共識(shí)。

記者注意到，在2021年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出要“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。2022年3月發(fā)布的《政府工作報(bào)告》指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式。2022年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次指出，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

另一方面，各地政府也紛紛出臺(tái)相關(guān)制度為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。

今年1月，福建省出臺(tái)《福建省省級(jí)政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法（試行）》，其中明確提出，代建工作的開展，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，實(shí)行專業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作。同時(shí)，省級(jí)政府投資項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資3000萬元以上，原則上依照本辦法推行代建制。

去年11月，《東莞市政府投資社會(huì)代建項(xiàng)目代建管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率計(jì)提辦法》新增“項(xiàng)目建議書批復(fù)后代建、可行性研究報(bào)告批復(fù)后代建，以及概算批復(fù)后代建的代建管理費(fèi)分別按全過程代建管理費(fèi)的90%、80%、70%進(jìn)行計(jì)取”等多項(xiàng)條款。

去年9月，韶關(guān)市曲江區(qū)發(fā)布了相關(guān)代建辦法，對(duì)建設(shè)主體、建設(shè)管理模式、實(shí)施主體職責(zé)等多項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范；10月，深圳市羅湖區(qū)發(fā)文對(duì)代建范圍、代建單位確定、組織實(shí)施方式、考核及獎(jiǎng)懲等做出了規(guī)定；5月，濟(jì)南市就代建單位管理、職責(zé)分工、資金管理等制定多項(xiàng)詳細(xì)管理細(xì)則；2月，湖南省發(fā)布的相關(guān)通知顯示，將依據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果更新代建單位名錄庫(kù)信息，并將有關(guān)評(píng)價(jià)結(jié)果作為2022年度代建單位招標(biāo)評(píng)分依據(jù)。

在政策倡導(dǎo)以及各地方出臺(tái)制度“保駕護(hù)航”背景下，地產(chǎn)代建市場(chǎng)有望迎來更高質(zhì)量的發(fā)展成為內(nèi)業(yè)觀點(diǎn)。

劉水表示，2022年，各地規(guī)范政策陸續(xù)出臺(tái)，為代建行業(yè)更加規(guī)范、良性健康發(fā)展提供有力支持。“當(dāng)前，代建政策依舊為與政府代建相關(guān)，相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在完善代建企業(yè)名單庫(kù)、頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場(chǎng)發(fā)展需求，利于投資項(xiàng)目的高質(zhì)效達(dá)成，以及明確代建工作流程及相關(guān)細(xì)則，進(jìn)一步提高區(qū)域代建管理標(biāo)準(zhǔn)化水平等。”

代建市場(chǎng)前景可期

在業(yè)內(nèi)看來，隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來，在多種利好因素影響下，具有輕資產(chǎn)屬性的地產(chǎn)代建新模式將迎來重大發(fā)展機(jī)遇。

首先，按照規(guī)劃，“十四五”期間（2021年~2025年），40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，這意味著，保障性租賃住房有望成為政府代建的需求主力。其次，近年來，地方國(guó)企、城投公司積極拿地，將推動(dòng)商業(yè)代建市場(chǎng)快速發(fā)展。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，地方城投公司托底拿地明顯，按面積TOP100拿地企業(yè)中，有地方城投公司71個(gè)，是2021年同期的3倍多；城投公司拿地后入市率較低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業(yè)提供更多機(jī)遇。

中信證券此前研報(bào)也顯示，在規(guī)模房企開發(fā)能力收縮，城投大規(guī)模托底拿地的背景下，商業(yè)代建訂單有望迎來高速增長(zhǎng)。長(zhǎng)期來看，中小型房企和城投承接的開發(fā)規(guī)模占比將大幅提升。根據(jù)測(cè)算判斷，2022年商業(yè)代建的規(guī)模將達(dá)到384億元，在2025年將達(dá)到近千億元的市場(chǎng)規(guī)模。

此外，各地積極推動(dòng)保交樓，“項(xiàng)目紓困”也將為資本代建市場(chǎng)提供增量空間。劉水告訴證券時(shí)報(bào)記者，當(dāng)前“項(xiàng)目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機(jī)構(gòu)和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機(jī)構(gòu)入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗(yàn)。

值得一提的是，不少房企高管也看好地產(chǎn)代建未來市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿ΑＴ谌ツ?月旭輝控股中期業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪表示，代建行業(yè)是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，在2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時(shí)，每年都有20%以上的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年到2025年每年還會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng)，到了2025年，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有2億平方米的代建面積。

今年1月，綠城管理CEO李軍表示，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)壓力周期，中期規(guī)模會(huì)穩(wěn)定在10萬億元左右，并將形成三類業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，包括政府主導(dǎo)的保障租賃物業(yè)新增供應(yīng)占比會(huì)超過30％，主動(dòng)房地產(chǎn)投資以及紓困類業(yè)務(wù)占20％，剩下的50%將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國(guó)央企主導(dǎo)。基于上述判斷，未來中國(guó)30％~50％的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要專業(yè)的代建服務(wù)商。

整體來看，中信證券預(yù)計(jì)，中國(guó)代建市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)維持在千億元以上。

關(guān)鍵詞： 城投公司 商品住房