1月中旬，作為改革示范區的深圳發布的征求意見稿，讓銷聲匿跡很久的共有產權房再度成為熱點話題，一經發出驚起千層浪。

▲深圳住建局官網

(資料圖片)

在這四份意見稿中，最受到關注的是：

深圳將停止建設可售型人才房，推出共有產權房，售價為市場參考價的50%，購房人只需買一半房屋產權，并且封閉流轉，不可入市交易。另外，共有產權可以做房貸，但是其他抵押貸款不能做，杜絕了經營貸，消費貸，也就是幾乎沒有金融屬性。

那么，深圳此舉用意為何？共有產權房供應是否會沖擊商品房市場？共有產權房和可售性人才房/安居房孰優孰劣？

政策標志維護住房保障屬性商品房與保障房徹底劃清界限

事實上，深圳這次政策頒布是為了對接國家保障房體系，并已下定決心，是把住房市場徹底一分為二：要搞保障房、商品房的雙軌制，市場的歸市場，保障的歸政府。彼此隔絕，拒絕套利，類似“新加坡模式”。

1、此舉本質上是深圳對接國家住房保障體系的體現

深圳過往保障住房體系分為“公租房（只租）、安居房（只售）、人才房（可租可售）”，此政策發布之后，除了已批的“安居房/可售性人才房”地塊外，其他供應將會停止。以后的項目都是按新的國家政策三房體系在對接——2021 年 7 月，住建部進一步明確我國保障房體系由公租房（租賃型）、保障性租賃住房（租賃型）和共有產權住房（購置型）組成：

同時需要了解三類保障房的區別——共有產權房屬于你和國家“共同持有”的房子，一套房子你買一半以上，剩下的由國家持有，但房子給你住，關鍵詞是“申請”、“買賣”，主要為幫助部分具備一定經濟實力的住房困難居民盡快改善居住條件。

公共租賃住房的關鍵詞是“申請”、“使用”，重點面向符合條件的住房困難戶籍居民，和為社會提供基本公共服務的一線職工。

保障性租賃住房，則是面向人口凈流入的重點城市的“新市民、青年人”出租的住房。

住建主管部門在1月底的深圳高質量發展大會上發言，稱今年將著力解決好新市民、青年人等住房問題，全年建設籌集18.5萬套（間）保障性住房，比“十四五”規劃又增加了4.5萬套，組成以保租房為主，共有產權房、公租房為輔。

▲深圳住房發展“十四五”規劃

2022年11月，深圳的首批可售型人才房面世，與新政的“共有產權住房”不同的是：共有產權房需要輪候，人才房則需要搖號；在申請門檻上，人才房對申請人的學歷要求更高；價格方面，人才房定價是周邊商品房的6-7折，共有產權房是5折，相比而言共有產權住房會更便宜一點，但共有產權房只占有50%左右的產權。

那么之前的可售型人才房/安居房與共有產權房最大的變化是什么呢？——封閉式流轉制度。

以前的可售性人才房/安居房（類似之前可流轉的可售性保障住房之一經適房）：10年限期后是可以轉正的，像商品房一樣在市場買賣。

未來的共有產權房：不可以在公開市場買賣，即便是過了5年限期，也只能內部小范圍指定人群交易，也就是文件說的封閉式流轉。除此之外，條件苛刻，三年未提出認購申請清出輪候庫。

2、封閉流轉代表失去金融屬性，有效清退套利人群

“封閉流轉制”，也就是只能在持有滿一定年限后才能賣給具備相同購買資格的人員。想通過轉手套利的做法就不用考慮了，這一條也符合“房住不炒”的政策邏輯。

事實上，市場普遍認為，共有產權房的出現，可以徹底堵住原有出售型保障房（如經適房、可售性人才房/安居房）中存在的套利空間。

以經典的保障性住房套利的兩個經典案例“僑鄉村、龍悅居經適房變豪宅”為例：業主在補交地價取得完整產權后上市交易，僑香村12年獲利15倍，9000買入，12萬賣，龍悅居獲利6倍。本身可售性人才房/安居房是提供給剛需自住的房子，價格比商品房便宜，結果卻變成投機的工具。但這樣，保障性住房的“保障”屬性還剩多少？

到共有產權階段，這種事件大概率不會再有。共有產權房的價格、流通范圍被明確限制，一套產權不完整的房子，不能抵押、實行封閉流轉，就意味著沒了金融屬性，房價漲跌都跟房屋本身沒有直接的關聯。

這將讓保障性住房體系能夠保障真正需要住房保障的人。共有產權住房封閉流轉價格分為三種情況：

1）自簽訂買賣合同之日起未滿五年收購的，收購價格按照購買價格確定；

2）購房人自簽訂買賣合同之日起滿五年收購的，收購價格計算公式為：收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）；

3）購房人自簽訂買賣合同之日起滿五年轉讓的，封閉流轉的轉讓價格由買賣雙方協商確定，通過市場參考價格規范轉讓行為。在同等價格條件下，代持機構享有優先購買權。實行封閉流轉后，通過政府收購、轉讓給符合條件的受讓方的方式，也是能保住賬面購買價的。

市場影響牟利時代一去不返利于安居輪候庫去化

這個共有產權對市場有什么影響？短期來說，影響不大。從中長期來看，住房體系分化，是一個利好政策。

1、共有產權房不是新鮮詞，多城已有實踐，結果層次不齊

擬推行的共有產權房對于深圳來說是新事物，放眼全國，其實共有產權房已經不是新鮮事了。北京在2017年就率先大面積推行共有產權房，廣州也在2020年推出了共有產權房新政，因此市場短期內并不會發生重大變化。

自從2017年推出試點以來，各地關于共有產權房的政策大同小異，基本上都是買40-60%的產權能取得100%的房屋使用權，將來上市交易要補差價。

最核心的問題在于：共有產權房定價是否合理？雖然大家都是按照市場價打折定價，但什么才是市場價：是真正符合市場行情的成交價，還是故意往高評估的評估價？這里面可操作空間很大，造成各地執行效果產生巨大反差。

成效顯著的是廣州，在2020年推出了共有產權房新政，到目前為止只有兩個項目于2021年和2022年落地，21年落地的位于黃埔區的榕悅花園單價僅有1.2萬，承購人產權份額比例為55%，政府產權份額比例為45%，受到廣泛歡迎。最便宜的一套是66平方米的兩房一廳，約71.28萬元，相當于市民只需最低支付39.2萬元，即可與政府共享一套房。

但第二個項目城城雋雅苑則申購冷清。一位符合城雋雅苑申購門檻要求的購房者表示：“我是剛需客，主要出于自住考慮，如果這個項目價格都到2.3萬元/平方米了，那在廣州還有別的可選擇空間。而且房子戶型太小、簡裝交付，不符合個人家庭自住的需求。另外，對共有權產權房的政策也不太了解，以后擔心交易問題。”

▲廣州市人民政府官網

而福建省參與試點的福州、廈門，市場價被評估得過高，導致共有產權房單價定價虛高，那么銷售遇冷就在情理之中，共有產權房政策并沒有掀起大的風潮。

過往的共有產權房甚至有些不疾而終，其背后的原因眾說紛談、各執己見。但最根本的原因，就是那時候的房價還處于上漲周期。從政府的角度會把更多的產權賣出去以得到更多的財政收入，對于個人而言能買到全部產權時收益率才能最大化。

而今各大城市的房價居高不下，大多數城市不漲反跌，對于急需置業又資金不足的剛需客來說，這種優惠的“五折房”自然成了不二之選。深圳的共有產權房指導價明確50%市場價，所以共有產權房的落地可實施性更強，以后更多的落地細則也值得期待。

2、中長期對于商品房市場是長期、緩慢利好

一方面，安居型商品房和普通商品住房存在一定的競爭關系，減少供應，有利于普通商品房市場穩定，政策會導致一部分買得起正常商品房、卻要買可售性人才房/安居房的人，回到商品房市場。

不少地段的安居型商品房價格與剛需段位的普通商品房價格存在價差，無形中就分散普通商品住房的購買力。如果持續供應安居型商品房，一定會對非核心板塊的樓盤價格造成一定的傷害，間接引導了所有購房者的情緒，造成市場的中短期震蕩。

對于深圳眼下的一二手房商品住宅市場而言，并不利于市場平穩運行。所以當安居型商品房不再安排建設，加大供應后，是有利于普通商品房的價格平穩的。

另一方面，可以盡快去掉安居型商品房的庫存。雖然安居型商品房設計的初衷，是為了給來深圳深發展一個上車的機會，但由于地段，配套，戶型等，滿足不了過去的剛需群體，導致不少安居型商品房出現不少庫存或者去化慢。

最明顯的，去年深圳首批滿足條件即可“搖號”的可售型人才房，6個項目4422套，15294戶家庭參與認購，結果截至12月28日，深圳住建局官方數據顯示，僅1930套房源被選定，僅占43.6%。原本6折的市場價，以為會引起“哄搶”，結果連一半的去化都做不到。

▲公開資訊

所以不再安排建設可售型人才房，無疑是可以進一步加大這類房源的庫存去化，畢竟到最后，庫存安居型商品房是這些人享受深圳政府6折買房最后的保障機會。

長遠發展中央財政補貼與深圳建設決心或使安居走出新路徑

據統計，截至2022年年底，北京市已累計籌集共有產權住房約8.3萬套，上海市已簽約14萬戶。共有產權住房幫助部分有一定支付能力的家庭以較低門檻擁有了產權住房。

那么，共有產權房在深圳的未來走向如何？作為走在改革最前沿的城市，深圳對建設和完善住房保障體系的力度、決心非常之大。以深圳的決心和行動力，長遠發展讓人拭目以待：

早在2018年深圳住建委提出住房新政，也被稱為“二次房改”——至2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套，其中保障性住房目標占比高達六成，目標走向“新加坡模式”；且去年10月，中央財政罕見加大對深圳保障性住房的補助，旨在解決大城市住房突出問題。

因為深圳有一流的公共管理團隊和一流的城市財政，還有一群敢闖的人民，作為保障房示范區和稅制改革示范區，深圳的住房政策比其他城市更具有規范性和落地性。從這些信號來看，共有產權房或許能在深圳發展壯大，除了解決新市民、青年人、雙困家庭的居住需求之外，也能緩解有一定支付能力的“夾心層”人群的購房需求，走出安居新路徑。

來源：明源不動產研究院 已獲得授權，向原作者表示感謝！??

關鍵詞： 共有產權房