2023年3月1日起，《北京市城市更新條例》將啟動施行。作為全國首個減量發(fā)展的城市及第一批城市更新試點之一，北京的城市更新既有大開大合的城市空間調(diào)整，又有繡花功夫的城市功能優(yōu)化和精細治理，尤其是在北京城市發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的背景下，城市發(fā)展正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。

隨著疏解非首都功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的動能增強，北京城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)向存量空間更新，很多老舊空間正在呈現(xiàn)驚喜的蛻變。而在蛻變之下，眾多房企正在加入城市更新的賽道，與城市共謀存量空間盤活的新路徑。

(資料圖片)

值得關注的是，在2022年11月中旬，北京城市更新聯(lián)盟第1期“共拓更新圓桌會議”在龍湖在京首個城市更新項目——北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園A館順利舉辦。而這里正是北京城市更新過程中，老舊樓宇提質(zhì)增效的一個縮影。

低效空間蛻變，城市界面更新?lián)Q代

2022年以來，從中央到地方在政策上對城市更新的支持不斷，四個一線城市更是率先發(fā)布城市更新條例，城市更新步入法治軌道。

城市更新是一項系統(tǒng)工程，內(nèi)涵豐富、要求高、難度大、涉及面廣。北京作為住建部第一批城市更新試點之一，在《北京市城市更新條例》中，將城市更新分為5大類12項更新內(nèi)容，其中包括以推動老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新。

事實上，在減量發(fā)展背景下，北京的城市更新由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并舉；同時，城市更新還鼓勵通過產(chǎn)業(yè)的迭代賦能推動城市可持續(xù)發(fā)展、治理能力現(xiàn)代化。

從以往來看，北京的物業(yè)權利人更新意愿不高，社會資本投資動力不足。而城市更新立法之后，強化規(guī)劃引領，加強政策保障，明確各方主體權責利，將有效促進實施城市更新行動。

目前，城市更新遵循“政府推動、市場運作”的推進原則，政企協(xié)同、市場化主體參與的廣度和深度都在持續(xù)提升。與此同時，政策的支持助力正在為城市更新筑巢引鳳，培育有機土壤，吸引更多企業(yè)參與其中。

除了本地國企之外，作為在北京落地生根的世界500強企業(yè)，龍湖集團也積極參與到城市更新過程中。近年來，位于北京北五環(huán)的汽配城與建材市場舊址迎來了華麗變身，從2020年開始，經(jīng)歷騰退、規(guī)劃設計、改造施工、新商戶入駐及重新運營，歷時近3年，成為了今天的北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園。而這正是龍湖集團旗下產(chǎn)城更新品牌“藍海引擎”所打造的面向辦公、產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)城融合發(fā)展的綜合型創(chuàng)新平臺，是助力城市更新的一個成功實踐。

從低效建筑到數(shù)字化智慧運營樓宇，從落后產(chǎn)業(yè)到新興產(chǎn)業(yè)，通過對低效產(chǎn)業(yè)的汰換與存量空間的裝修改造，龍湖藍海引擎實現(xiàn)了將老舊樓宇“點石成金”為全新的地標性商業(yè)辦公復合空間。在盤活空間的同時，龍湖也發(fā)揮自身優(yōu)勢，以創(chuàng)新模式推動產(chǎn)業(yè)升級，將北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園打造成為低效空間在城市更新中提質(zhì)增效的標桿性成果。

北五環(huán)汽配城與建材市場舊址已變身為今天的北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園。圖為該項目實景。

城市洼地實現(xiàn)“騰籠換鳥”

北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園位于北京來廣營區(qū)域，分為A、B館，現(xiàn)代、簡約、環(huán)保、智慧是其新的標簽，也是區(qū)域內(nèi)的“新地標”。但這個新地標并非“新建筑”，其中A館前身是北五環(huán)汽配城，B館前身則是建材市場。“陳舊、擁擠、雜亂”是很多人對這里的印象。

2020年，在北京市政府提出的“疏解非首都功能”的背景下，低端產(chǎn)業(yè)聚集的汽配城、建材城陸續(xù)被騰退，此后龍湖接手了整體空間改造與后續(xù)運營。

在近3年的時間內(nèi)，龍湖完成了近15萬平方米老舊低效樓宇的轉(zhuǎn)型升級，將來廣營地區(qū)的兩大存量低效樓宇改造成可為總?cè)菁{萬人的新型辦公空間。

《北京市城市更新條例》中提到，實施老舊低效樓宇更新的，應當優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、完善建筑安全和使用功能、提升空間品質(zhì)、提高服務水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力、提升城市活力，提高智能化水平、滿足現(xiàn)代商務辦公需求。而藍海引擎正是圍繞產(chǎn)業(yè)更新，以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市更新的有機結(jié)合。

據(jù)悉，在經(jīng)過近兩年運營的北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園A館，世界500強龍湖集團、高德地圖、云賬戶、北京銀行等知名企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)已經(jīng)入駐。即將在2023年投入使用的北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園B館不僅打造“新地標”，也通過引入互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的頭部企業(yè)總部落戶，激發(fā)片區(qū)打開高質(zhì)量的發(fā)展新空間。

事實上，空間改造還僅是北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園的表象，其內(nèi)部匹配了龍湖最新的智慧樓宇及物聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，將數(shù)字化樓宇運營融入日常。IBMS系統(tǒng)搭載幾千臺設備設施、1萬多點位，IOT系統(tǒng)設置200余個監(jiān)測點，對建筑能耗進行集成化管控，據(jù)模擬測算，與行業(yè)同類建筑平均水平相比，北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園A館能耗降低約15.4%。

除了優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提升數(shù)字化管理水平，龍湖藍海引擎也著力提升空間品質(zhì)，活化片區(qū)活力，以產(chǎn)業(yè)把“人”帶來，用新場景、新服務把“人”留下。

據(jù)龍湖的研發(fā)設計工程師介紹，龍湖要打造的，是以人為本、傳承創(chuàng)新、創(chuàng)造積極的使用空間，將舊建筑循環(huán)、高效使用，讓其成為復活、再生、繼續(xù)生長的新型應用型辦公環(huán)境。

就在近日，北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園B館的升級改造也已完成，龍湖結(jié)合入駐方為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部，對于辦公空間開放簡潔又兼具綠色生態(tài)的需求，以打造陽光、自由、積極的辦公空間為設計出發(fā)點，盡可能“利舊”，不切梁拔柱，盡量減少對原有結(jié)構(gòu)擾動。在原有建筑主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，變單一為復合空間，提升空間利用效率，優(yōu)化入駐企業(yè)的辦公體驗，同時增加了現(xiàn)代辦公空間必備的人性化設施。

與此同時，龍湖高效協(xié)同體系內(nèi)的多元業(yè)務能力，由智慧營造品牌龍湖龍智造旗下的龍智精工負責升級改造，結(jié)合龍智精工具備的總包EPC能力，即設計、采購、建造一體化，根據(jù)入駐方需求深化設計并實現(xiàn)全維度落地，一體化全周期的改造服務不僅降低了管理成本，也實現(xiàn)了效率品質(zhì)雙提升。龍湖集團北京城市更新業(yè)務負責人表示，北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園結(jié)合了龍湖過硬的產(chǎn)品打造能力和管理運營能力，也是龍湖不同航道之間強大的業(yè)務協(xié)作能力的集大成展現(xiàn)。

改造過程中，龍湖充分尊重建筑本體條件，未產(chǎn)生額外的結(jié)構(gòu)用量，最大程度減少了碳排放；同時，采用裝配式建造技術及龍湖生態(tài)出品的綠色裝配式建材，相比傳統(tǒng)施工方式，工序精簡30%，粉塵污染減少40%，提升材料環(huán)保標準達到ENF級，軟裝為E0級環(huán)保標準家居。這均為城市更新一貫倡導的數(shù)字化、低碳化樹立了范本。

近日，北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園B館升級改造完成。圖為該項目實景。

在空間煥新后，龍湖不僅通過企業(yè)自身的力量，聚集旗下生態(tài)企業(yè)、吸引互聯(lián)網(wǎng)、金融等前沿高潛企業(yè)入駐，形成企業(yè)集群效應，同時還帶來了周邊商業(yè)品質(zhì)的提升，讓人才愿意來、能留下。

從目前來看，北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園作為盤活存量空間的樣本，其過人之處在于帶來產(chǎn)業(yè)、消費、人才等多方面的升級，將低端產(chǎn)業(yè)盤踞的價值洼地經(jīng)過“騰籠換鳥”之后變身為新型產(chǎn)業(yè)園，走出了一條以產(chǎn)業(yè)盤活存量空間的新路徑。

持續(xù)打造城市更新可復制標桿模式

與城市共進，可以獲得城市機遇與紅利。事實上，龍湖不僅僅是在打造城市“新地標”，而且希望與城市未來的發(fā)展方向走向同路。其中，北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園在被打造為存量老舊空間升級改造示范項目的同時，也在疏導解決非首都功能的老舊樓宇，聚集高能產(chǎn)業(yè)，引領片區(qū)的經(jīng)濟增長極。

事實證明，片區(qū)統(tǒng)籌城市更新是一種新趨勢。《北京市城市更新條例》提出，要以統(tǒng)籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實現(xiàn)片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域綜合性城市更新。總體來看，片區(qū)綜合性更新有利于統(tǒng)籌資源、“肥瘦搭配”、由零到整，發(fā)揮專業(yè)化、規(guī)模化效益，做到整體運營，形成微利可持續(xù)盈利模式，吸引社會資本參與，實現(xiàn)更新一片、活化一片、精彩一片。

北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園對于龍湖而言，是邁進了北京城市更新領域的代表作。對于未來，龍湖集團北京城市更新業(yè)務負責人表示，在“小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的模式”的引導下，促進存量空間資源提質(zhì)增效，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、進行可持續(xù)經(jīng)營，提升整個區(qū)域的城市面貌和產(chǎn)業(yè)氛圍，推動城市有機更新是龍湖城市更新的目標。

對于龍湖而言，北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園是其邁進北京城市更新領域的代表作。圖為該項目實景。

隨著城市進入存量提升階段，城市更新改造成為主戰(zhàn)場。2022年2月，住建部相關負責人在新聞發(fā)布會上指出，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經(jīng)濟增長點。

對此，龍湖集團城市更新業(yè)務負責人表示，做城市更新不是簡單的批量生產(chǎn)，每個項目都需要結(jié)合當?shù)氐娜宋沫h(huán)境、自然環(huán)境等來進行深度洞察與精雕細啄，契合當?shù)氐摹巴寥馈保盐瞻l(fā)展的內(nèi)生動力，這樣才能實現(xiàn)更新后片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。而提及可持續(xù)發(fā)展，離不開龍湖長期投入積淀的數(shù)字化運營能力，依托龍湖自研的智慧運營管理平臺以及AIoT服務場景的創(chuàng)新實踐等，龍湖將智能化技術及綠色理念融入項目運營之中，打造真正數(shù)字化園區(qū)，提升空間活力以及健康綠色的指數(shù)。

從目前來看，城市更新遠遠不只傳統(tǒng)意義上的舊城改造，更要賦予新的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容。以北京為代表的城市，在先行實踐中，已經(jīng)步入了以產(chǎn)業(yè)更新帶動城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級的道路。其中，龍湖在為“城市洼地”賦予新價值的同時，仍在不斷探索、打造引領性的城市更新樣本，與城市共同謀發(fā)展，為片區(qū)的改造升級積累經(jīng)驗，助力經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。

文/袁秀麗 圖/企業(yè)供圖

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

關鍵詞：