封面圖 |《嘿，老頭！》劇照

01

問：

(資料圖片僅供參考)

近日，廣西南寧中信銀行將住房按揭貸款年齡期限延長至80歲的消息引發關注。隨后，北京、杭州、成都等各地銀行也相繼出臺了調整購房貸款年齡上限的政策。

全國各地銀行延長房貸年齡期限，能刺激購房需求嗎？可能會遇到哪些問題？

馮叔：

我也注意到一些地方銀行或者一些商業銀行最近出臺了調整購房貸款年齡上限的政策。

我覺得這個政策主要有兩方面的效果。

一方面是擴大了房地產住宅市場的需求。比如說，我今年64 歲，按照以前的銀行政策，我現在不能貸款買房，銀行不會給我辦按揭。現在地方銀行出臺了這個政策，那我就可以貸款買房了，甚至還可以貸10年甚至15年。所以，這個政策一定擴大了房地產住宅市場需求。

另一方面，我覺得這個政策可能會緩解一些年輕人的供房壓力。比如說，他可以把60歲以上的老人拉來一起還房貸。這樣的話，年輕人的房貸壓力會緩解，銀行的壞賬率也會減少。我覺得這也是銀行出臺這個政策的原因。

總之，這些政策，一方面能夠刺激購房需求，銀行的商業貸款能放得出去。另一方面，又降低了銀行存量貸款的壞賬比例。從這兩方面來說，我覺得銀行出臺這樣一個政策是有道理的，而且會有一定的效果。

02

問：

前一段時間召開的全國住房和城鄉建設工作會議明確提出，有條件的省份可以進行現房銷售，繼續實行預售的省份，必須要把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。緊接著，河南、安徽、山東等地召開會議提出，將進一步推進現房銷售試點。

多地推行現房銷售試點，釋放了什么信號？現房銷售就能解決爛尾樓難題？

馮叔：

我覺得一個政策的出臺動機總是好的。但為什么有時候結果未必達到預期？

就拿現房銷售這件事來說，政策出臺的動機肯定是好的，為了減少爛尾樓，對買房人負責，等等，所以要試點現房銷售，這都沒有毛病。

但現房銷售這個事，不是今天才有的。事實上，十幾年前，建設部就發過一些文件，比如，封頂了才算現房，封頂了才可以賣樓，等等。

所以我覺得，現房銷售和爛尾樓這兩件事情并不是百分之百直接對應的。

比如說，爛尾樓有兩種爛法。現在出臺的政策只是保證在工程建筑上不爛尾，也就是客戶買房的時候，這個房是能住的。從這個角度來說，現房銷售保交樓不爛尾，這是對的。

但還有一種爛尾。比如說，我們采取了現房銷售，企業拿完地，蓋完房之后才能賣，就會導致企業資金周轉壓力比較大。但很多企業都沒有這個資金能力，特別是一些民營地產商，那么他們就不買地了。因為買地必須做現房，他們沒有資金能力就主動退出了。

這樣的話，整個住宅市場的供應量就會減少。市場供應量減少以后，房價就會上漲。房價上漲了，對購房者一樣有困擾。

另外，現房銷售把民營房企擠出去了，剩下的都是國企。但由于房價上漲，購房人可能變少，那又會出現另一種爛尾——房子蓋好了，賣不出去，就成剩樓了。

剩樓算不算一種爛尾？比如一棟樓有100戶，結果賣出去50戶，還有50戶，長期空著，算不算爛尾？這個資金成本最后基本上都是國企和地方政府承擔了。這樣的話，房地產市場到底會怎么樣？

事實上，要想解決爛尾樓，最好的辦法就是我之前講過的一套標準的市場解決方法：主要是由信托、銀行和建筑經理公司作為第三方在工程營建過程中起到資金監管的作用。

第一，信托與傳統的預售屋履約保證機制結合起來，形成預售屋產權信托和預售屋價金信托兩種交易模式。基于信托財產獨立性原則，在不動產清理處分環節，不受其他債權干預。

第二，建筑經理公司可以接受銀行委托，對開發商進行審計評估，比如開發商的財務計劃、營銷計劃、建設計劃，以及征信調查等。

第三，購房者的期款依照雙方簽署的履約保證書交由建筑經理公司來發放，銀行根據建筑經理公司的進度報告來審批工程款的發放。

總之，獨立第三方就可以用商業方法解決預售資金監管問題。比如說之前，住建委把所有的銷售資金放在他那兒，這是最簡單粗暴的辦法，但這個辦法又會導致開發商資金周轉問題，無法保證交樓。

所以，我覺得現房銷售這個政策單一看是合理的，動機是好的。但政策實施以后，房地產市場整體的效果和對政府的負擔，以及客戶的滿意度方面來看，我覺得政策可能達不到出臺的初衷，還有可能會引起更多連鎖困難。

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