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■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 周雪松

住房租賃行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹。2月24日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》），提出了扶持住房租賃融資17條措施。專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于住房租賃的特殊性，迫切需要全方位的融資支持。隨著房?jī)r(jià)不斷上漲買(mǎi)房成本不斷升高，租房變得相對(duì)更加經(jīng)濟(jì)劃算。

政策發(fā)力，住房租賃市場(chǎng)或快速發(fā)展

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從2016年鼓勵(lì)規(guī)模化租賃的39號(hào)文，到2021年鼓勵(lì)保租房的22號(hào)文，再到央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的支持“新市民”金融服務(wù)，以及“金融16條”中對(duì)于租賃融資的強(qiáng)調(diào)，都需要制定針對(duì)住房租賃的全方位融資體系。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，《征求意見(jiàn)稿》最核心的要點(diǎn)，即要建立健全住房租賃金融支持體系。具體要求建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系、金融支持體系，后者包括信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化的導(dǎo)向。其中信貸工具側(cè)重開(kāi)發(fā)建設(shè)、流動(dòng)性和日常運(yùn)營(yíng)需求，而資本市場(chǎng)側(cè)重于投資長(zhǎng)期融資工具。

同時(shí)，《征求意見(jiàn)稿》針對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)提出了四大業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域、收購(gòu)房源業(yè)務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、綜合金融服務(wù)等，覆蓋了住房租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)。提出了五類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)，包括銀行發(fā)行金融債券、住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、發(fā)展REITs、鼓勵(lì)各類(lèi)社會(huì)資金投資租賃金融產(chǎn)品，促進(jìn)各類(lèi)資金支持租賃市場(chǎng)發(fā)展。

在李宇嘉看來(lái)，《征求意見(jiàn)稿》體現(xiàn)了建立全周期融資體系、支持企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。《征求意見(jiàn)稿》針對(duì)租賃全鏈條運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、資金投入和產(chǎn)出匹配性等，考慮到租賃的民生和公益屬性，結(jié)合國(guó)際此類(lèi)產(chǎn)品的融資模式，建立適合我國(guó)的全周期的融資體系。并且明確了支持的重點(diǎn)，就是支持或規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，也就是致力于租賃經(jīng)營(yíng)為絕對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)。目的也是想通過(guò)融資扶持，讓這些企業(yè)能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去、資金流可持續(xù)，也能盈利。

另外，從產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)看，《征求意見(jiàn)稿》也考慮了租賃在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理等全流程的特點(diǎn)，結(jié)合其現(xiàn)金流平衡的狀態(tài)，提出了開(kāi)發(fā)貸、團(tuán)體購(gòu)房貸（籌集房源）、經(jīng)營(yíng)貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔(dān)保債、REITs等間接融資工具。此外，還明確了政策性金融、開(kāi)發(fā)性金融為保障性租賃住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)提供融資，從而建立“投融管退”等全鏈條、全周期的金融服務(wù)體系。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對(duì)記者表示，“租購(gòu)并舉”是我國(guó)住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來(lái)，中央和地方圍繞住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了一系列支持性政策。本次《征求意見(jiàn)稿》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。

租購(gòu)并舉，租房比買(mǎi)房更加劃算

北辰集團(tuán)是北京市屬?lài)?guó)有企業(yè)，經(jīng)營(yíng)著北京亞運(yùn)村包含寫(xiě)字樓、酒店公寓和綜合商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。在北京，房?jī)r(jià)想要降一半很難，但房租真有減半的情況。在新冠疫情肆虐期間，北辰集團(tuán)迎難而上展現(xiàn)國(guó)企擔(dān)當(dāng)，積極減租與客戶共渡難關(guān)。“去年有為期半年的租金減免政策，出租率一直不錯(cuò)。今年由于政策到期，出租率稍有下降，但整體平穩(wěn)。”北辰集團(tuán)內(nèi)部相關(guān)人士日前對(duì)本報(bào)記者表示。

據(jù)記者了解，疫情期間，北辰集團(tuán)頂住經(jīng)營(yíng)壓力，積極落實(shí)房租減免政策。以2022年為例，自4月22日北京市發(fā)布房屋租金減免相關(guān)通知到5月20日，該集團(tuán)共為1115家租戶減免租金，減免戶數(shù)和金額在市屬?lài)?guó)企中排名第一。其中，公寓公司預(yù)計(jì)減免的長(zhǎng)住和裙房客戶達(dá)500多戶。

“買(mǎi)房安穩(wěn)，符合國(guó)人追求安穩(wěn)的內(nèi)心需要。租房靈活，可以選擇距離單位、學(xué)校更近的住所，工作變動(dòng)、孩子成長(zhǎng)，可以隨時(shí)選擇新的居住地，特別是如果房屋質(zhì)量不好、物業(yè)服務(wù)差，可以主動(dòng)離開(kāi)。”上述人士說(shuō)。

租購(gòu)并舉、金融支持租賃住房發(fā)展等各種政策發(fā)力，將帶來(lái)顯著的政策紅利，租賃企業(yè)得到支持與發(fā)展的同時(shí)，租賃住房供給的增加也會(huì)抑制租金過(guò)快上漲，給租房一族帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授汪浩在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，如果考慮到平均收入水平，北京房?jī)r(jià)還是偏高的。如果經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，當(dāng)然也可以支撐高房?jī)r(jià)，但是現(xiàn)在預(yù)期可能有所改變。

中南大學(xué)教授劉繼虎也對(duì)記者表示，“相比中國(guó)當(dāng)前的平均工資水平，房?jī)r(jià)太高了。不過(guò)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)相對(duì)比較合理，但國(guó)內(nèi)平均房?jī)r(jià)太高，特別是一線城市。”

有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲買(mǎi)房成本不斷升高，租房變得相對(duì)更加經(jīng)濟(jì)劃算。“在國(guó)內(nèi)，特別是北京，租房的性?xún)r(jià)比要比買(mǎi)房高很多。”北京某外資房地產(chǎn)企業(yè)前高管對(duì)本報(bào)記者表示。另有住房租賃創(chuàng)業(yè)者也對(duì)記者表示，“拋開(kāi)落戶、子女教育、長(zhǎng)期定居等因素，僅從投入產(chǎn)出比看，租房確實(shí)比買(mǎi)房更加劃算。”

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