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作者 | 王迪

【資料圖】

繼國(guó)資背景南粵基金入主奧園健康之后，粵系民營(yíng)房企中國(guó)奧園的境外債務(wù)重組獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

2月28日晚間，中國(guó)奧園（3883.HK）公告稱(chēng)，在公司重組顧問(wèn)畢馬威及法律顧問(wèn)年利達(dá)的推動(dòng)下，公司已與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排，并承諾不采取任何強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)，以確保奧園運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。

事實(shí)上，作為曾經(jīng)的千億房企，奧園擁有過(guò)“高光時(shí)刻”。在爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)之后，奧園也曾兩度博弈債權(quán)人，大刀闊斧改革進(jìn)行自救。其中，包括增發(fā)配股、出售業(yè)務(wù)及資產(chǎn)等。從舍棄物業(yè)股權(quán)，重新謀局舊改，引戰(zhàn)國(guó)資“白衣騎士”，奧園將此次化債任務(wù)瞄向了——境外。

根據(jù)公告，奧園建議暫緩償還債務(wù)安排如獲實(shí)施，將集團(tuán)與主要境外債權(quán)人就全面重組條款的磋商提供一個(gè)穩(wěn)定的平臺(tái)，公司財(cái)務(wù)顧問(wèn)繼續(xù)協(xié)助公司與所有相關(guān)持份者進(jìn)行討論及制定全面重組方案，為集團(tuán)提供可持續(xù)性的資本架構(gòu)，為所有持份者創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。

這意味著，奧園的全面重組方案，也將即刻推出，并就即將到期債務(wù)與投資人進(jìn)行展期談判，奧園有望成為下一個(gè)“站起來(lái)”的出險(xiǎn)民營(yíng)房企。

據(jù)了解，應(yīng)該公司要求，中國(guó)奧園股份自2022年4月1日（星期五）上午九時(shí)正起于聯(lián)交所暫停買(mǎi)賣(mài)并將繼續(xù)暫停買(mǎi)賣(mài)直至進(jìn)一步通知。

境外化債進(jìn)行時(shí)：全面重組方案呼之欲出

根據(jù)公告，奧園目前境外有12筆美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率在4.2%—8.5%之間，多為2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。

奧園境外優(yōu)先票據(jù) 來(lái)源：公告

對(duì)于境外債務(wù)重組，奧園的解釋是，建議暫緩償還債務(wù)安排擬達(dá)成主要目標(biāo)為在全面重組磋商期間，為集團(tuán)境外運(yùn)營(yíng)提供穩(wěn)定性，并為所有債權(quán)人保留集團(tuán)價(jià)值；提供穩(wěn)定平臺(tái)，以促進(jìn)與潛在戰(zhàn)略投資者的磋商，以期達(dá)成全面重組的預(yù)期結(jié)果，增加透明度，并為債權(quán)人提供監(jiān)督本集團(tuán)財(cái)務(wù)情況及全面重組進(jìn)展的有效途徑。

暫緩償還債務(wù)條款書(shū)主要條款包括，于暫緩償還債務(wù)期間，各同意暫緩償還債務(wù)安排的債權(quán)人同意（其中包括）：暫緩及不采取任何有關(guān)境外債務(wù)的強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)；及支持集團(tuán)任何成員公司為駁回任何境外債務(wù)的任何其他持有人采取或提議的強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)（包括啟動(dòng)清盤(pán)程序）而采取的任何行動(dòng)等。

此次主要境外債權(quán)人支持重組引戰(zhàn)，不僅展示出國(guó)內(nèi)外投資人對(duì)中國(guó)市場(chǎng)仍保有信心，也意味著民營(yíng)房企奧園債務(wù)重組邁出實(shí)質(zhì)性第一步，提振民營(yíng)房企信心。

在此基礎(chǔ)上，奧園承諾與海外債權(quán)人建立公開(kāi)透明的溝通與監(jiān)督機(jī)制，公司也富有誠(chéng)意地將同等條款，開(kāi)放給所有海外債權(quán)人，力求齊心合力，制訂并推進(jìn)落實(shí)全面的財(cái)務(wù)重組，為企業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造更為有利的條件，為所有債權(quán)人保留公司價(jià)值，促進(jìn)公司回歸正常經(jīng)營(yíng)。

此次在重組顧問(wèn)畢馬威及法律顧問(wèn)年利達(dá)的推動(dòng)下，境外主要債權(quán)人同意支持奧園進(jìn)行債務(wù)重組，并達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，給予奧園時(shí)間與空間條件，以進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活及全面的債務(wù)重組。

以時(shí)間換空間 化解流動(dòng)性危機(jī)

出險(xiǎn)房企重組正在加速。除華夏幸福外，富力地產(chǎn)成功實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債務(wù)的全部重組，龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)境內(nèi)債整體重組也取得成功。綠地控股、恒大等頭部出險(xiǎn)房企也相繼對(duì)境內(nèi)或境外債務(wù)實(shí)現(xiàn)整體重組。

2月28日，據(jù)資本市場(chǎng)消息，中國(guó)恒大未能與主要債權(quán)人就境外債務(wù)重組方案達(dá)成協(xié)議。中國(guó)恒大將于3月20日在香港面臨資產(chǎn)清算呈請(qǐng)聆訊。消息人士稱(chēng)，恒大與債權(quán)人的主要爭(zhēng)議包括恒大及其兩個(gè)在香港上市公司的股權(quán)價(jià)值。

此次奧園境外重組也是在諸多措施之后積極迎接“曙光”。

自去年以來(lái)，奧園一直在為緩解流動(dòng)性危機(jī)而奔走。2022年12月，“21奧園債”利息支付再展期半年。今年1月，奧園與實(shí)力國(guó)企山東健康達(dá)成協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)珠海翠微舊村改造項(xiàng)目。這意味著，經(jīng)過(guò)近一年的引戰(zhàn)商談之后，山東健康邁出戰(zhàn)投奧園的第一步實(shí)質(zhì)性合作。

此后，奧園迎來(lái)進(jìn)一步好消息，公開(kāi)招標(biāo)程序出售所持奧園健康股權(quán)塵埃落定。今年2月16日，國(guó)資南粵基金成奧園健康單一大股東，作價(jià)2.56億港幣 。中國(guó)奧園退居奧園健康第二大股東，繼續(xù)持有奧園健康24.68%股權(quán)。

引入南粵基金及星橋香港為中國(guó)奧園提供財(cái)務(wù)資源，同時(shí)，可提升改善奧園健康資本結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)發(fā)展，提振股東信心。除引入“白衣騎士”紓困之外，奧園也在充分盤(pán)活資產(chǎn)，發(fā)揮國(guó)資國(guó)企平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，為奧園健康在物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧園區(qū)建設(shè)等多領(lǐng)域?qū)雰?yōu)質(zhì)資源，改善集團(tuán)流動(dòng)性資金，降低公司有息負(fù)債，深挖舊改，成為今后奧園整體債務(wù)重組的一部分。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，其擁有超過(guò)70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外可提供可售資源約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比99%。

從“三支箭”到境外債發(fā)行破冰，意味著房企融資趨“穩(wěn)”。同樣地在化解境外債務(wù)的同時(shí)，亦能紓解房企外部形象。

有業(yè)內(nèi)人士指出，境外整體重組有利于出險(xiǎn)房企集中精力恢復(fù)正常有序經(jīng)營(yíng)，超百億元的債務(wù)能否妥善解決，仍是奧園自救的關(guān)鍵。雖然境外債務(wù)重組獲實(shí)質(zhì)性進(jìn)展十分重要，但是企業(yè)最終能否“復(fù)活”，還需要找準(zhǔn)主業(yè)，促進(jìn)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)自我“造血”。

就其2022年奧園表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)此前公告稱(chēng)，2022年奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷(xiāo)售額累計(jì)約人民幣202.2億元。在“保交付”基調(diào)之下，2022年，中國(guó)奧園在西安、成都、重慶、南京、寧波、廣州、佛山、惠州、珠海、江門(mén)等45城市56項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)近3.2萬(wàn)套房交付，交付面積近425萬(wàn)平方米。

關(guān)鍵詞： 債務(wù)重組 中國(guó)奧園地產(chǎn)