逆天能改命嗎？

【資料圖】

2019年12月，阿里巴巴北京總部正式開建，經過魔幻的三年，即將在今年年底投入使用。

◎阿里總部效果圖

阿里巴巴北京總部計劃投資64億，屆時將有1.9萬名員工正式搬入北京新總部大樓。

阿里員工的注入，對其所在區域的各項發展無疑是個福利。而阿里所在的區域便是中關村朝陽園北擴區，也就是朝陽的來廣營區域。

有了阿里總部加持，加上本身離望京和新北苑不遠，這讓來廣營區域的崔各莊奶西村，一躍成為香餑餑。

◎奶西村周邊產業區

先規劃后開發的奶西村，去年5月把兩塊宅地賣給中建和首開，又在11月份將相鄰的第3塊宅地賣給金隅。

◎奶西村規劃

金隅也挺有意思，拿地之后案名還沒確定，反倒是戶型圖先一步流出。在中建宸園、首開金茂望京樾的“先發制人”下，金隅的企業背書、產品口碑方面都暫時無法超越前兩者的前提下，怎么突圍？

在“意外”拿地后，怎么做好項目，似乎成為金隅的頭等大事。

奶西今年有啥變化？

沒啥變化。

確切地說，是沒啥太大的變化。因為奶西村現在仍在賣地建設初級階段，目前為止，區域內只有3宗宅地確定歸屬，宸園和望京樾已經在建設。

◎奶西村現狀

此外，在住建局公布的朝陽區2023年擬供應商品住宅用地清單中，奶西村預計供應1宗住宅用地、1宗商業金融用地、1宗環衛設施用地。

◎圖源住建局網站

軌道交通方面，原本定于2022年開通的17號線北段（工人體育場-未來科學城北區站）的10站，由于涉及屬地政府一體化商業開發方案未穩定及車站換乘方案調整等原因，并未在2022年開通。

◎地鐵17號線線路示意圖

不出意外的情況下，17號線北段今年能開通。

而對于奶西目前望京樾、宸園、金隅項目三巨頭來說，清河營站算是距離項目最近的。

◎金隅奶西地塊到各地鐵站距離

雖說奶西看起來是三軌項目，但嚴格意義上來說，距離哪個地鐵站都不近，步行去地鐵站的愿望都實現不了，甚至都不算地鐵盤。

但好在，項目距離望京、新北苑、阿里北京總部都不遠，開車20分鐘之內都能搞定。

105平做兩居，不走尋常路？

不成功便成仁。

金隅應該沒想到，自己會因為奶西項目的一版未最終確定的戶型圖，上了一次熱搜。

而網傳的105平、135平、146平、163平的四張戶型圖，105平兩室兩廳兩衛戶型C位出道。

◎網傳金隅105平兩居戶型圖

105平做兩居，可以稱得上奢侈。要知道，目前的北京市場89平都得做個3居，金隅能這么做難道僅僅是因為項目沒有套內7090限制嗎？

別的項目不說，咱們就和金隅在奶西的鄰居望京樾的產品戶型作個對比。

◎望京樾與金隅奶西戶型對比

先來說說金隅奶西105平兩居，相比于望京樾102平的3居，確實很有大兩居的改善品質，客廳270度大邊廳是個亮點，餐廳西側也有窗戶。

但主臥的衛生間沒有窗戶。

◎金隅105平兩居VS望京樾102平3居

還有一個“浪費錢”的戶型，162平居然做成了3居？

我們來看下：

◎金隅奶西162平3居戶型

這個162平3居戶型，北向廚房屬實有點絕，按照南向客廳5.3米面寬的話，北向廚房的面寬能達到5.6米，南向兩間臥室都帶衛生間，只是次臥一個衛生間是暗衛。

樓Sir認為，這個162平大三居戶型，屬實在廚房部分浪費太多面積了，參考望京、阿里客戶的工作習慣，這么大廚房他們又能用多少呢？難道就專門為保姆準備？

當然，在網傳的5張戶型圖中，還是有3張戶型比較正常。有個小瑕疵，146平4居戶型中，入戶門正對衛生間，觀感較差。

◎金隅奶西135平3居、146平4居、162平4居戶型

同是8.5萬／平，金隅能賣出去嗎？

市場已經不是隨便搞搞就能賣出去的時候了。

咱們先來看看，早于金隅拿地入市的望京樾、宸園到目前的去化情況。

◎望京樾、宸園銷售情況

宸園拿證4個月，網簽95套，在只有272套的超級改善項目中，35%去化率算表現好的。

望京樾目前已經入市5個月，網簽370套，去化率48.56%，成績還算可以。

但樓Sir可是記著項目剛開盤的時候，就說自己大賣了51個億，可5個月過去了，成交總金額只有36.34億元。

還有就是宸園的網簽均價為8.84萬／平，基本上和8.9萬／平指導價相當。

而望京樾在指導價8.5萬／平的前提下，只賣出8.1萬／平的實際成交價。

再回到金隅奶西項目，地塊各項要求與望京樾項目基本一樣，樓面成交價較望京樾上漲2000/平，指導價都是8.5萬／平。

◎金隅奶西項目效果圖

因此，客戶在買金隅奶西項目的時候，肯定也要考慮還有一半房源的望京樾。

但論品牌影響力的話，樓Sir認為，金隅肯定贏不過金茂。

這樣，我們再看上面提到的金隅給奶西項目做的5個戶型產品，無腦中好像又發現了點心機，我們可以暫且理解為與望京樾和宸園做差異化，做極致改善比宸園價格便宜，比望京樾面積大。

這么想，似乎沒毛病。

但即使做了產品差異化，僅僅體現在做大戶型上，被市場接受的可能性還是小，隔壁望京樾都做得那么極致了，不一樣在降價賣，而且到目前已經出現了后程乏力現象。

所以，樓Sir不認為金隅僅憑大戶型而不降價，能賣得很好。至少要降到8萬／平左右，在大面積段總價上有優勢。

要不然，就做品質高于望京樾的精裝超配，但本身樓面價就比望京樾高，做精裝超配無疑是在增加成本。

反正，金隅為了去化，必須犧牲些什么。

不過，有一點優勢，那就是金隅在奶西項目有3.5萬平的現房銷售面積，期房銷售面積只有3.58萬平，樓Sir粗算一下，金隅到時候只有200套左右的去化壓力，比宸園還少。

總之，樓Sir認為，金隅奶西項目肯定賣不到8.5萬／平的指導價。

最后，再多嘴一句，如果戶型圖是最終版本，105平兩居、162平3居是真的雞肋。

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