如何使存量房貸降低利率？將商業(yè)房貸轉(zhuǎn)為公積金房貸（下稱“商轉(zhuǎn)公”）當(dāng)是正解之一。多方人員向記者表示，“商轉(zhuǎn)公”能夠很大程度降低存量房貸還貸壓力，節(jié)約購(gòu)房成本。

同時(shí)，記者也了解到，“商轉(zhuǎn)公”的覆蓋范圍較為有限，申請(qǐng)的難度也比較大。不過(guò)，可以看到的是，“商轉(zhuǎn)公”的隊(duì)伍還在持續(xù)擴(kuò)大之中，其業(yè)務(wù)流程以及公積金多個(gè)側(cè)面的政策也正在不斷地優(yōu)化過(guò)程中。為了減輕存量房貸用戶的壓力，除了推行“商轉(zhuǎn)公”，專家也建議稱，銀行當(dāng)轉(zhuǎn)換思維，主動(dòng)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

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多城持續(xù)加入“商轉(zhuǎn)公”陣營(yíng)

“商轉(zhuǎn)公”的隊(duì)伍正在持續(xù)擴(kuò)大中，據(jù)揚(yáng)州公積金管理中心稱，揚(yáng)州自2023年3月1日起，開(kāi)始受理首次使用過(guò)公積金貸款的申請(qǐng)人家庭的商轉(zhuǎn)公申請(qǐng)；自2023年4月1日起，全面受理符合條件的申請(qǐng)人家庭的商轉(zhuǎn)公申請(qǐng)。

“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)早就存在，并已經(jīng)在部分城市得到了較為廣泛的運(yùn)用。記者從深圳住房公積金管理中心官網(wǎng)了解到，深圳從2013年9月就已經(jīng)上線“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，截至2019年5月，深圳商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放筆數(shù)在公積金貸款發(fā)放總筆數(shù)中占比已超過(guò)60%。近期，加入“商轉(zhuǎn)公”的城市已經(jīng)越來(lái)越多，除了揚(yáng)州，此前陜西多個(gè)城市也宣布將受理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

因?yàn)檩^低的公積金貸款利率，“商轉(zhuǎn)公”能夠給商貸購(gòu)房者帶來(lái)的實(shí)惠是顯而易見(jiàn)的。據(jù)悉，自2022年10月1日起，五年期以上首套住房公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)到3.1%；而前幾年，部分購(gòu)房者的商業(yè)房貸利率達(dá)5%—6%，雖然隨著LPR利率的下調(diào)有所降低，但是因?yàn)楣潭狱c(diǎn)的存在，還是與公積金房貸利率差出2—3個(gè)百分點(diǎn)。

以100萬(wàn)元的貸款金額，25年等額本息進(jìn)行測(cè)算的話，3.1%的公積金貸款利率相比6%商業(yè)房貸利率的購(gòu)房者每月少還月供約1650元，共計(jì)少還利息近50萬(wàn)元。網(wǎng)絡(luò)博主莫小莫也分享了自己商轉(zhuǎn)公的經(jīng)歷，稱“商轉(zhuǎn)公”后自己的每月還款總額從29000元下降到了27500元，每月減少還款1500元，30年貸款最少可以省出來(lái)一輛奔馳小汽車。

前不久，購(gòu)房者李晶晶（化名）在武漢辦理了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。李晶晶告訴記者，公積金利率低很多，轉(zhuǎn)公積金貸款以后還貸壓力小多了，“現(xiàn)在直接用我和我老公的公積金繳存額就能覆蓋全部貸款，已經(jīng)不需要再用工資還貸了”。

記者注意到，截至目前，仍然有較多城市并未推行“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。其中，一線城市北京、上海、廣州，二線城市天津、杭州、蘇州、西安、石家莊等均不能進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”。對(duì)于未能推行“商轉(zhuǎn)公”的原因，北京公積金管理中心在官網(wǎng)回復(fù)網(wǎng)友的咨詢時(shí)指出，“商轉(zhuǎn)公”實(shí)際上是商業(yè)銀行與公積金中心的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，借款人由向商業(yè)銀行償還貸款變?yōu)橄蚬e金中心償還貸款。兩種貸款的資金主體、對(duì)象、利率、審核等方面存在很大差異，貸款一旦發(fā)放，再將債權(quán)轉(zhuǎn)讓就存在諸多問(wèn)題。

不過(guò)，可以預(yù)見(jiàn)的是，接下來(lái)還將會(huì)有不少的城市開(kāi)通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，相關(guān)流程正在醞釀之中。其中，3月1日，沈陽(yáng)公積金管理中心在官網(wǎng)回答網(wǎng)友的咨詢時(shí)稱，已經(jīng)對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行了多次前期調(diào)研、需求論證、系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和與銀行信息交互的數(shù)據(jù)接口的研發(fā)工作，目前正在進(jìn)行內(nèi)部測(cè)試以及與銀行間的業(yè)務(wù)對(duì)接測(cè)試，試運(yùn)行平穩(wěn)后正式向社會(huì)推出。

仍有問(wèn)題需要解決

既然“商轉(zhuǎn)公”如此之好，商業(yè)貸款的購(gòu)房者為什么不都去轉(zhuǎn)公積金貸款呢？對(duì)此，3月1日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商轉(zhuǎn)公能夠降低其貸款成本，但是整體規(guī)模較小，申請(qǐng)的條件設(shè)定也比較高。

記者注意到，全國(guó)范圍而言，公積金的覆蓋率并不算很高。據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)重點(diǎn)22城市的公積金實(shí)繳職工數(shù)在城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)中的平均占比為50%。也就是說(shuō)，這些重點(diǎn)城市中有一半繳納了職工養(yǎng)老社保的人并沒(méi)有繳納公積金。

而即便能被公積金覆蓋，較多城市也并未開(kāi)通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，已開(kāi)通“商轉(zhuǎn)公”的城市申請(qǐng)也需要滿足多重條件。記者注意到，多個(gè)城市商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的申請(qǐng)，既需要征得已經(jīng)辦理商業(yè)貸款的銀行的同意，還需要達(dá)到公積金繳存年限、繳存狀態(tài)、繳存余額、已使用情況以及征信情況等多個(gè)方面的要求。

例如，揚(yáng)州“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)需要出具原商業(yè)貸款銀行出具的《揚(yáng)州市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款同意書(shū)》；重慶、寧波等地進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”需要自行將原有商業(yè)貸款結(jié)清，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行“解押”；而武漢、長(zhǎng)沙等城市不要求結(jié)清全部商業(yè)房貸，但是要求自行籌款結(jié)清原有商業(yè)房貸高出公積金貸款的部分。

記者注意到，公積金貸款的額度一般比較有限，多低于原購(gòu)房者商業(yè)房貸的總額，較多商轉(zhuǎn)公的購(gòu)房者可能都面臨自籌資金的問(wèn)題。對(duì)于結(jié)清全部或者超出部分商業(yè)貸款的要求，有不少購(gòu)房者反映，自籌資金的途徑十分有限，除了向親朋好友借錢(qián)以外，還可能需要向中介機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用借錢(qián)“過(guò)橋”，進(jìn)而又增加了“商轉(zhuǎn)公”操作的難度和成本。

2021年周全（化名）以近200萬(wàn)的總價(jià)在武漢購(gòu)買(mǎi)了首套房，首付70萬(wàn)元，剩余購(gòu)房款130萬(wàn)元采用商業(yè)貸款，利率超過(guò)5%，每月還貸金額約為7000元。雖然，目前還款壓力較大，但是因?yàn)橄嚓P(guān)條件限制并未進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”。周全告訴記者：“我的公積金繳納額度不大，目前繳存余額只有1萬(wàn)多元。商轉(zhuǎn)公想要達(dá)到貸款上限，繳存余額還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。同時(shí)，就算能夠達(dá)到公積金貸款上限，我也還需要時(shí)間籌錢(qián)將不能被公積金覆蓋的商業(yè)貸款還掉。”

不過(guò)，考慮到自籌資金墊付的難度，部分城市的“商轉(zhuǎn)公”政策也進(jìn)行了相應(yīng)的考量。其中1月份開(kāi)始推行商轉(zhuǎn)公的蘭州向深圳借鑒了“順位抵押”模式，在維持原商業(yè)貸款抵押登記不變的情況下，通過(guò)辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)不結(jié)清商貸即可直接發(fā)放公積金貸款來(lái)沖抵原貸款余額，免除了職工強(qiáng)制性擔(dān)保的費(fèi)用支出，解決了房產(chǎn)解押后再抵押的難題。

而除了推行“商轉(zhuǎn)公”，對(duì)于存量房貸，陳晟表示，銀行也可以適當(dāng)轉(zhuǎn)換思路，主動(dòng)考慮對(duì)存量房貸的利率進(jìn)行調(diào)整。

目前，公積金多個(gè)側(cè)面的政策都在不斷地優(yōu)化，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策；截至2023年2月中旬，不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有近30個(gè)城市先后優(yōu)化住房公積金政策，除了“商轉(zhuǎn)公”，還包括福州、中山等超20省市允許提取住房公積金支付首付款，太原等城市的公積金貸款首付比例下限下調(diào)為20%，南京推行二手房公積金“帶押過(guò)戶”等。（華夏時(shí)報(bào)）

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