兩會樓市觀察

編者按今年的政府工作報告中，關于樓市的三大關鍵詞是“房住不炒”“住房保障”和“化解風險”。今年的政府工作報告首次提出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。如何看待政府工作報告重提“房住不炒”和“加強住房保障體系建設”？防止房企無序擴張有何深意？如何從全國兩會看房地產未來發展趨勢？中國經濟時報地產周刊推出“兩會樓市觀察”深度報道，為您解讀。

防止房企無序擴張有何深意

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■中國經濟時報記者 周雪松

2023年政府工作報告更加強調“穩增長”和“防風險”，尤其值得關注的是，今年政府工作報告提出，有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。這是政府工作報告首次針對房企提出“防止無序擴張”，究竟有何深意？

防止房企無序擴張首次

寫進政府工作報告

有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，首次寫進政府工作報告。“這里的無序擴張指的是一些房地產企業杠桿率過高，經營風險過大，可能會影響經濟和社會穩定。這與之前的‘防止資本無序擴張’不同。”北京大學國家發展研究院教授汪浩在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

汪浩強調，未來，房地產市場關鍵詞應該是平穩發展。從這次全國兩會釋放的信號來看，可能會加強房地產金融風險管理。

全國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希在接受中國經濟時報記者采訪時也指出，此次政府工作報告提出“防止無序擴張”顯然是針對房企“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式所提出的。傳統的房企靠“高負債、高杠桿、高周轉”擴張，不僅很難持續，而且容易形成風險和泡沫。

“房地產企業作為房地產市場經濟的重要組成部分，發揮著重要的作用。為促進房地產市場健康發展，增強市場信心，應大力幫扶房企健康發展。”全國人大代表、58同城CEO姚勁波在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

政府工作報告提出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，其目的是防范優質頭部房企出現風險。對此，姚勁波給出了三條建議：一是擴寬房企的融資通道。二是優化預售資金監管制度。三是加速數智化落地。其中，在支持房企融資方面，他建議，應加大對房企發債融資的支持力度，疏通房企債權融資渠道，降低房企融資成本，逐步改善房企融資環境。

全國政協委員、中國社會科學院經濟研究所所長黃群慧在接受中國經濟時報記者采訪時表示，現在應該考慮適時取消房地產商品房預售制度，這既有利于提振當前消費信心、擴大消費，又有利于完善房地產長遠發展機制，推進降低房地產的金融屬性，堅持“房住不炒”定位。

在黃群慧看來，如果不徹底完善房地產長遠發展機制，即使在強刺激下市場出現回暖，從長遠經濟良性發展來看，也未必是好事。

易居企業集團CEO丁祖昱在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從政府工作報告來看，對過去問題進行總結具有重要意義。“現在所有的政策都是支持優秀房企的，優秀房企會強者恒強。”

河北一家中小開發商在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從政府工作報告來看，不僅對優質的頭部房企有所利好，中小房企也會受益。但風險比較高的中小房企可能遭遇破產或被重組。

推動行業向新發展

模式平穩過渡

隨著疫情形勢的好轉和疫情防控政策的調整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時期，市場信心加快恢復，房地產市場交易活躍性有所上升，房地產行業尤其是優質房地產企業的融資環境明顯改善。

根據中指監測，春節后，重點城市新房、二手房成交規模連續4周環比增長，部分城市二手房市場情緒改善明顯，今年2月20日—26日，重點10城二手房成交量已達2021年以來周度最高水平，同比增長近90%。與此同時，熱點城市土拍市場亦有升溫，企業拿地出現邊際改善。但也要看到，當前市場熱度回升更多為熱點城市的局部好轉，全國市場尚未企穩，今年1—2月，重點100城商品住宅成交面積仍處在2016年以來同期較低水平，全國300城土地市場低迷態勢延續，而且今年部分房企償債壓力仍然較大。

萬博新經濟研究院院長滕泰在接受中國經濟時報記者采訪時表示，房地產市場必須保持穩定，如果房地產業出現系統性風險，對經濟發展會產生較大影響。

“房地產之所以非常重要，是因為其既關系投資，也關系消費，影響上下游幾十個行業。因此，自去年以來，國家出臺了很多保持房地產市場穩定的政策，尤其強調要‘保交樓、保民生’，不能因為個別房地產公司的風險擴展成系統性金融風險。”滕泰說。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對中國經濟時報記者表示，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展，主要涉及正確處理防范系統性風險和道德風險，做好風險應對的各項工作，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

劉尚希強調，房地產業發展模式亟待轉型，在這種轉型過程中，基本的住房保障和高端的住房需求應分開管理和調控。高端住房可以交給市場去調節，但是在宏觀上不能形成風險。而普通百姓的剛性和改善性住房需求不能完全市場化，特別是保障房等，市場和政府“兩只手”要結合起來。

專家建議降低住房建設和購買成本

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■中國經濟時報記者 李曉紅

住房問題是老百姓最為關心的話題，也是每年全國兩會上備受關注的重點內容之一。今年的政府工作報告提出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等的住房問題。

著力解決好新市民

等住房問題

“在城市就業的新市民、青年人的安居問題在今年全國兩會上備受關注。”對外經濟貿易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰告訴中國經濟時報記者，新市民、青年人總體收入偏低，住房問題比較突出。

目前，我國有超過3億的新市民、青年人，這部分人的住房需求亟待解決。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，隨著新市民、青年人進入城市，沒有體面的住所，其無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務。因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發展的可持續動力，而這也是擴大內需的關鍵。

住房和城鄉建設部在今年年初的工作會議上曾提出，要以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。

在吳英杰看來，新市民、青年人等難以獲得穩定的住房保障，是擴大保障性租賃住房供給的重要對象，需要政府和社會從政策與制度層面加以解決。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大也向中國經濟時報記者表示，新市民、青年人等收入較低，且工作和收入不穩定，“買不起房”和“租不起房”的問題比較突出，將新市民、青年人等納入住房保障體系，通過“政府+市場”的方式解決住房問題，比如，通過公共產權房、“兩限房”、經濟適用房、政府補貼、減免稅收等措施解決。

為了解決好新市民、青年人等的住房問題，吳英杰建議，一是加大政府投入力度，通過財政補貼、土地出讓等方式，提供新市民、青年人等買得起的住房。二是推動住房租賃市場的發展，建設更多的小戶型住房，特別是適合新市民、青年人等人群的租賃房源。三是完善住房公積金等制度，通過政府和企業共同繳納住房公積金，為青年人和新市民等人群提供住房資金支持。四是改革購買住房制度，實現居住權的平等和保障，為新市民、青年人等提供公平的住房機會。

提振住房消費需求

自2022年以來，支持剛性和改善性住房需求在各大官方會議、政策文件中頻繁提及。2022年中央經濟工作會議在“著力擴大國內需求”中明確“支持住房改善”。

住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹此前表示，今年“對于購買第一套住房的要大力支持”“對購買第二套住房的，要合理支持”。

“今年政府工作報告提出，支持剛性和改善性住房需求，這釋放了政府穩增長和改善民生的信號。這表明政府將更加注重保障人民基本住房需求和改善居住條件，尤其是對住房剛性需求的關注，將有助于緩解當前住房緊張的狀況。”吳英杰告訴中國經濟時報記者。

“剛性和改善性住房需求是住房需求的重要內容。政府將支持住房需求作為擴大內需、提振消費和促進內循環的重點和突破口，具有很強的引領作用。”況偉大表示，支持剛性和改善性住房需求對堅持“房住不炒”定位、形成住房長效機制、保持房地產業良性循環健康發展具有基礎性作用。

上海易居研究院研究總監嚴躍進認為，政府工作報告單獨提及了“支持剛性和改善性住房需求”，充分說明今年工作的重中之重是提振住房消費需求。“唯有提振住房消費需求，房地產面臨的問題才有可能真正得到解決。”

在吳英杰看來，支持剛性和改善性住房需求將促進房地產市場整體企穩和健康發展。同時，房地產企業也需要根據市場需求進行調整，改變以往的經營模式，注重產品質量和用戶體驗，適應政策導向和市場變化，推動房地產業的可持續發展。

中指研究院認為，在需求端“精準施策”將是2023年的主要著力點。而需求端精準施策或將體現在針對不同人群、不同區域、不同物業類型上。針對不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續，支持改善性住房需求的政策有望進一步優化，促進以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產業人群等更多政策側重，也是支持剛性和改善性住房需求的政策方向。針對不同區域或將體現在城市內部的政策變化，未來一線及核心二線城市有望“因區施策”“一區一策”。

“支持剛性和改善性住房需求，不僅要通過制定符合實際的政策和措施，更要提高住房供給和質量。”吳英杰建議，首先，政府通過制定政策增加住房供給。政府以提供土地或財政補貼等方式鼓勵開發商建設更多低于市場價的保障性住房，降低住房建設和購買成本，滿足低收入和剛性住房需求。其次，要通過稅收調節、低息貸款和其他財政措施支持剛性和改善性住房需求。再次，提高住房科技含量，支持建筑科技創新和新技術的開發和推廣，提高住房質量，滿足改善性住房需求。

“房住不炒”是政策底線

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■中國經濟時報記者 李曉紅

一年一度的全國兩會正式開幕，在總結過去五年房地產的工作中，政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。

“2023年，‘房住不炒’的定位不變，仍將遏制房價上漲，加強樓市調控。”對外經濟貿易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰告訴中國經濟時報記者，盡管影響房地產市場的紅利因素正在減少，為“松綁”限購提供了一定條件，但我國各地經濟發展差距較大，政策執行上仍須因城施策，“房住不炒”仍是政策底線。

經過多年實踐，“房住不炒”已經成為房地產調控的根本定位，成為社會共識。

2022年底召開的中央經濟工作會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。2023年以來，在各地政府工作報告中，北京、上海、江蘇、山東等近20個省份，均明確提出繼續堅持“房住不炒”定位，促進房地產市場平穩健康發展。這意味著，“房住不炒”不僅會是今年地方因城施策的底線，也是未來樓市長期堅持的總基調。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“房住不炒”寫入黨的十九大、二十大報告，是必須長期堅持的長效機制。

對于當前一些地方出現的“松綁”限購等現象，吳英杰認為，在市場信心不足，房地產市場低迷的情況下，各地通過“松綁”限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、購房補貼等手段，適度放松樓市政策，支持我國居民的剛性和改善性住房需求，促進購房需求進一步釋放，帶動成交回升，有利于房地產市場的信心恢復。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大也向中國經濟時報記者表示，限購是實現“房住不炒”定位的重要措施，特別是對一線城市和熱點城市尤其如此。是否“松綁”限購必須因城施策，比如，在某些住房支付困難和住房泡沫明顯的地區，不宜出臺“松綁”限購政策，要繼續實行限購政策；在庫存較大和房價下跌較大的地區，可考慮放松限購政策，一但出現住房支付困難和住房泡沫等，須重新實施限購政策。

中指研究院指出，2022年以來，監管部門頻繁落地房地產支持政策，各地也在積極落實因城施策，但在“房住不炒”的總基調下，供需兩端政策均有所側重，優質房企、合理的住房需求才是政策的支持對象，熱點城市需求端政策也在漸進式推進。

此外，今年政府工作報告提出，穩健的貨幣政策要精準有力，保持廣義貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，支持實體經濟發展。

李宇嘉認為：“資金不會‘放水’，貸款集中度、‘三線四檔’還要堅持，控制住資金端，樓市就‘炒’不起來。”

業內人士表示，從中長期來看，中國房地產業向新發展模式轉型是大勢所趨。房企業務重心將從前端開發向后端運營服務轉移，完成從開發商到運營服務商的轉變。

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