實施3年來，企業(yè)融資成本增加、二次裝修造成資源浪費問題正在隱現(xiàn)。

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中房報記者 陳標志 海南報道

海南在全省范圍內實行現(xiàn)房銷售制度已經(jīng)3年，經(jīng)過壓力測試、企業(yè)適應、市場磨合，第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項目已在2022年陸續(xù)上市，綜合來看銷售較為穩(wěn)定，但實施3年來，企業(yè)融資成本增加、二次裝修造成資源浪費問題正在隱現(xiàn)。

全國現(xiàn)房銷售占比最高的省份——海南，樓市情況如何？

海南的現(xiàn)房銷售制度

2月24日下午，距離海口45公里外的富力·紅樹灣，一場房地產(chǎn)盛會正在這里舉行，海南主要房企“掌門人”悉數(shù)到場。

這場由海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦的年度會議，不僅是海南房企一年一度最重要的聚會，也代表著海南房地產(chǎn)未來發(fā)展的風向標。

會上，中房協(xié)理事、海南省房協(xié)會長陳權中在致辭中，著重提到了當前現(xiàn)房銷售的熱門話題。他說，海南在實行現(xiàn)房銷售制度過程中也遇到了一些困惑，一些問題急需得到解決。

陳權中坦言，問題與困惑主要來自企業(yè)，包括融資渠道及融資成本增加等問題。他還認為，海南要求現(xiàn)房交付全裝修“打包”存在一定弊端，比如業(yè)主的二次裝修造成了嚴重的資源浪費。

海南全省實行現(xiàn)房銷售制度始于3年前。

2020年3月7日傍晚，海南省對外披露了重要的樓市新政——《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，這一通知由海南省委辦公廳、省政府辦公廳出臺。

新政主要包括三方面內容：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策（限購兩套），以及商品住房現(xiàn)房銷售制度。

關于海南實行商品住房現(xiàn)房銷售制度的原因，時任海南省住建廳廳長的霍巨燃回答記者提問時稱，因商品住房實行預售制度引發(fā)的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。

為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，上述通知提出改革商品住房預售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度；現(xiàn)房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

2020年3月7日成為了一個“分水嶺”，此后新出讓土地建設的商品住宅項目均實行現(xiàn)房銷售制度。海南也成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比全國最高

2月24日下午舉行的海南省房協(xié)年會，朱岳海坐在自己的座位上，聆聽著同行帶來的分享。

朱岳海掌管的海南吉祥置業(yè)有限公司于去年3月以超過5億元成交價，競得海口核心區(qū)域金牛嶺片區(qū)一宗近30畝土地開發(fā)權。朱岳海在海南房地產(chǎn)界以“穩(wěn)健”出名，目前已在海南成功開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目。

這宗近30畝地塊上開發(fā)的房地產(chǎn)項目——“吉祥6號”于去年6月份批準建設，是海南實行現(xiàn)房銷售的項目之一。

“目前正在按照進度加緊施工，預計今年年底可對外銷售。”朱岳海告訴中國房地產(chǎn)報記者，如果按照預售制，“吉祥6號”已具備對外預售條件。

類似“吉祥6號”現(xiàn)房銷售的項目在海口至少有29個。記者通過中國土地市場網(wǎng)公開數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計，2022年3月7日至今，海南通過招拍掛方式出讓的普通商品住宅用地81宗，總面積約為250.18萬平方米。81宗地塊中，海口29宗、三亞4宗，其他市縣48宗。

關于對現(xiàn)房銷售的相關情況，海南有關方面沒有向記者提供精準數(shù)據(jù)。記者通過公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，海南實行現(xiàn)房銷售制度后，至少有81個商品住宅項目均須進行現(xiàn)房銷售。

今年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，明確提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險”。

隨后，山東、安徽、河南、四川四省積極響應，開啟了現(xiàn)房試點，鼓勵有條件的地方先行先試。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最近披露的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年，全國31個省份中海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比為39%，是現(xiàn)房銷售占比最高的省份。記者了解到，去年，海南全省房屋銷售面積643.99萬平米，房屋銷售額1098億余元，其中海口房屋銷售面積為269萬余平方米，銷售金額為432億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，當前我國積極推進現(xiàn)房銷售模式改革，很大程度上與去年部分城市房地產(chǎn)項目出現(xiàn)“停工斷貸”事件有關。

房企資金投入周期過長

據(jù)海南本土研究機構——錦城·海島服務商提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近5年來，海南合計出讓商品化住宅用地可建面積591.9萬平方米，但低于2022年商品化住宅全省備案的建筑面積。這一對比數(shù)據(jù)，說明海南普通商品住宅用地供應呈現(xiàn)“稀缺”格局。

普通商品住宅項目用地供應大幅收窄，加上現(xiàn)房銷售制度的實行，高周轉、粗放型的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)在海南已經(jīng)沒有更多發(fā)展空間。

“這促使開發(fā)商在有限的發(fā)展空間會去琢磨產(chǎn)品的差異化及品質提升。”海口羅牛山·玖悅臺項目品牌負責人高楊告訴記者，雖然該項目不在現(xiàn)房銷售要求之列，但實際上已經(jīng)是現(xiàn)房銷售了，“目前項目在售的160多套大戶型住宅房源都是傾向高端人士定制的豪華產(chǎn)品。”

“房地產(chǎn)行業(yè)的未來充滿不確定性，唯一能確定的就是我們繼續(xù)努力為社會貢獻優(yōu)質的作品。”本次年會上，海南省房協(xié)執(zhí)行會長、富力集團副總裁兼海南區(qū)域董事長趙沨也表示。

海南省房協(xié)執(zhí)行秘書長王路認為，實行現(xiàn)房銷售制度，最大限度地減少購房者在交易環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的后遺癥，尤其是去年較為頻發(fā)的項目爛尾問題，也是對購房者的最大利益保障。

但王路認為，在推行現(xiàn)房銷售制度中，難免會出現(xiàn)一些需要重視和解決的問題。他告訴記者，對于房企而言，因為現(xiàn)房項目建設周期較長，資金投入的回款周期太長；對于地方政府來說，住宅用地使用權交易的流拍率就會增加，或者說溢價能力會降低。

另外，王路也提到海南全裝修交付后業(yè)主二次裝修的問題。“我們原本想規(guī)避的垃圾清運、噪音擾民、資源浪費等問題并沒有得到實質性的改善，反而有可能會大幅增加。”王路說。

“現(xiàn)房銷售制度是未來趨勢，全球很多國家都在推動現(xiàn)房銷售。”王路建議，在推行現(xiàn)房銷售制度過程中，首先應是一個循序漸進的推進過程，不能搞“一刀切”；其次，政府部門需要更強的監(jiān)管能力和服務能力。

“我認為現(xiàn)房銷售模式肯定會在各地推行，這些都是值得肯定的。”嚴躍進告訴記者，海南實行現(xiàn)房銷售制度較早，積累了一定經(jīng)驗。但他認為，當前主要存在的問題還是要從金融角度去理解，比如信貸政策，企業(yè)怎么獲得融資，銀行開發(fā)貸款怎么給予支持，這些基本性的工作都需要推進。

趙沨也建議海南房企，要加強對海南房地產(chǎn)新發(fā)展模式的研究，積極轉變發(fā)展模式，積極參與租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和鄉(xiāng)村振興等領域的建設；積極履行主體責任，提供高質量、高品質的建筑產(chǎn)品和配套服務，全力做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

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