這幾天關(guān)于福州樓市，最大的熱點(diǎn)就是房票，趁熱聊聊這個(gè)話題。

(資料圖片僅供參考)

房票概念

前幾天，福建省人民政府官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于印發(fā)鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢頭的一攬子政策措施的通知”。

其中提到：

在房地產(chǎn)方面，提出了實(shí)施房票安置。。實(shí)施房票安置，對于使用房票在規(guī)定期限內(nèi)購房，房地產(chǎn)企業(yè)和屬地政府給予團(tuán)購優(yōu)惠和購房補(bǔ)助。

對于房票，廈門島外，泉州、平潭等，已經(jīng)開始啟用，而福州依然沒有動靜，借著這次福建官方喊話，看上去作為省會的福州，也是大有機(jī)會施行。

對比歷史的拆遷方案，一般采取選房或者貨幣補(bǔ)償。

上一輪的棚改貨幣化，相信很多人還有印象。

對于這次的房票，此時(shí)如果僅僅從字面理解，對比福州目前的拆遷方案，其實(shí)差異并不算太大。

目前福州拆遷選擇安商房，也是計(jì)算拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值后，拆遷戶根據(jù)這個(gè)價(jià)值去選購安商房，根據(jù)回購價(jià)做換算。

如果簡單對比，無非是給拆遷戶開了一個(gè)拆遷補(bǔ)償證明，然后去選房，真正差異在于選房的范圍，以前集中在安商房或者早年的安置房。

而這次房票的差別在于可以選擇部分或者整個(gè)區(qū)域的商品房。

當(dāng)然即便如此，這里面還是有幾個(gè)需要關(guān)注的點(diǎn)，這些點(diǎn)才能決定了這個(gè)影響力。

房票去庫存？

價(jià)值交換：首先對于房票的補(bǔ)償價(jià)值，如果僅僅是當(dāng)初的補(bǔ)償價(jià)值換成房票，按市場等換來說，這并沒有產(chǎn)生額外的購買力，同時(shí)由于商品房和安置房的價(jià)格差，實(shí)際反而加大了庫存。

怎么理解？以北園舊改為例：

這里兩大商品房，榕發(fā)北源云筑和左海望悅，純商盤，指導(dǎo)價(jià)3W，目前左海望悅精裝折后2.68W。

板塊舊改，除了商品房，采取直接安置房的方案，180畝，計(jì)容25萬方，合計(jì)會有2500-3000套。

對于拆遷戶選擇拿房，按北園的拆遷補(bǔ)償，區(qū)位補(bǔ)償是12700元/平，就地安置指導(dǎo)價(jià)是16500元/平。

做個(gè)簡單換算，如果沒有額外補(bǔ)貼，采取房票后，拆遷戶選擇左海和榕發(fā)。

一個(gè)拆遷戶，他的貨值是300W，選擇安置房，拿到178平，選擇商品房，拿到112平。

這里就會發(fā)現(xiàn)，如果北園的拆遷戶，選擇等額房票后，實(shí)際對于庫存消耗更低。

畢竟拆遷戶買了商品房，那180畝的安置房工程，可以拿出很大一部分，再蓋一個(gè)純商盤，這時(shí)的北園，就不是四大金剛，可能是五大、六大金剛。

所以這里，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，如果僅僅是單純的把拆遷戶的安置范圍擴(kuò)大的商品房可選，并不能直接庫存，相反還加劇了庫存。

當(dāng)然如果實(shí)際如此，官方明顯不可能在目前的樓市，推進(jìn)這個(gè)方案。

房票的價(jià)值

在房票案例里面，決定貨值的變化，就是選擇這個(gè)房票，可以獲得額外補(bǔ)貼，以網(wǎng)絡(luò)給的其他城市的案例：

泉州豐澤區(qū)，房票計(jì)算公式：[房票面積×貨幣補(bǔ)償安置結(jié)算價(jià)（9696元/平方米）×1.1]+（房票面積×4093元/平方米）

從公式發(fā)現(xiàn)，這里面房票獎勵(lì)10%結(jié)算價(jià)，還有額外的房票金額補(bǔ)償，公告給出選擇貨幣補(bǔ)償最高12120，而選擇房票按這個(gè)公式，可以達(dá)到14758，上浮21%。

此時(shí)來到福州，還是南二環(huán)舉例，2018年福州貨幣補(bǔ)償高峰期，造就了一批財(cái)富，當(dāng)時(shí)南公園拆遷補(bǔ)償突破3W，南二環(huán)的郭宅同樣不低，數(shù)據(jù)如下：

南二環(huán)，一南一北舊改的對比，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，北園多900，就地安置貴1700，最大的差別是選擇貨幣補(bǔ)償，郭宅達(dá)到6268，北園只有1170，差了快6倍。

按這個(gè)補(bǔ)償方案，郭宅選擇貨幣，拿到21000-22000，北園選擇貨幣，拿到17000-18000。

區(qū)位更好的北園，因?yàn)殄e(cuò)過了貨幣補(bǔ)償紅利，拿錢比3年前的郭宅，還少5K。

因?yàn)檫@樣的差異，造成目前的拆遷基本都是選房，就地安置成了主要選項(xiàng)。

在拆遷戶選擇安商房或者安置房，福州樓市商品房的購買力，瞬間少了一部分，當(dāng)然這里面的購買力，更多的是因?yàn)椋?strong>這個(gè)貨幣補(bǔ)償?shù)墓喔壬倭恕?/strong>

這時(shí)候，拿出泉州或者其他城市房票的案例，來計(jì)算看看：

還是以北園為例，拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償只有17000-18000，如果在獎勵(lì)和買房后，合計(jì)獎勵(lì)達(dá)到20%左右，這些拆遷戶的最終貨值，2W-2W1。

比原來貨幣有所提高，但是對比2018年的巔峰貨幣補(bǔ)償，還有一些不足。

當(dāng)然福州實(shí)際真要執(zhí)行的時(shí)候，房票的獎勵(lì)等，還要等官方的政策。

房票和人口

聊完房票的價(jià)值后，這時(shí)候就要結(jié)合樓市，這幾年樓市最明顯的就是分化，市中心的改善依然熱銷，周邊的剛需滯銷明顯。

從廈門的房票就能看出，實(shí)現(xiàn)的方案是，島外可以跨區(qū)購買，但是不能去島內(nèi)使用。

這樣的案例，就跟目前拆遷選房是一樣的，都是按上下游層層推進(jìn)。

這樣的拆遷選房方案，基本也體現(xiàn)了引導(dǎo)人口外擴(kuò)的目的。

當(dāng)然實(shí)際執(zhí)行的情況，除了零星舊改，被強(qiáng)制異地選房外，大部分拆遷戶都會選擇就地安置。

除了多年的居住情節(jié)外，福州對于安置房的指導(dǎo)價(jià)市場化程度太差。

怎么理解？以上海西舊改舉例：

上海西舊改在選房方案里面，把就地，臺江區(qū)內(nèi)，臺江區(qū)外的房源都羅列了。

不舉過多的例子，僅僅從這些差別就可以看出，福州在安商房的區(qū)位差異上，價(jià)格沒有太大，臺江跟五四北、金山奧體，安商房差價(jià)只有3k不到。

比如上面說到的北園，對接價(jià)16500，而目前上海西周邊，比如榕發(fā)的江乾商品房毛坯是3.5W，北園的左海望悅精裝2.67W。

安商房差價(jià)只有2.5K，商品房差價(jià)達(dá)到1W。

至于為何會有這樣的差異，因?yàn)楦Ｖ菰谪泿叛a(bǔ)償收縮后，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)沒有來開，所以導(dǎo)致安置房對接價(jià)也拉不開，（市場評估價(jià)7折，評估價(jià)又有偏差）。

正式因?yàn)檫@些因素存在，導(dǎo)致了安置房的選擇，基本無法釋放從上游去下游的情況。

所以這時(shí)，房票的出現(xiàn)，面對的就是商品房的差價(jià)，從原來臺江南二環(huán)，安置房差價(jià)2-3K，變成商品房差價(jià)1W。

所以對于拆遷戶而言，此時(shí)的選擇，很明顯如果是買商品房，外溢變得不再那么困難。

當(dāng)然安置房對接價(jià)和商品房的巨大價(jià)差，房票很明顯需要通過提高獎勵(lì)來解決這個(gè)空間。

不過為了拆遷的外溢，房票獎勵(lì)不會過高，如果通2018年一樣，臺江區(qū)突破3W的獎勵(lì)，很明顯拆遷戶，即便買商品房，大部分也會選擇留在本地。

所以這里面，獎勵(lì)的額度會是關(guān)鍵。

按上面的換算，最簡單的例子，就是把獎勵(lì)后的價(jià)值，等于下一級商品房的價(jià)值，從而倒逼上游購買力外溢。

當(dāng)然上游外溢后，上游空出來的庫存，誰來解決？

回顧福州目前的庫存，鼓臺基本斷供，而外圍庫存巨大。

所以解決分化樓市的問題，最好的方法就是通過政策疏導(dǎo)。

比如這次上海西新村舊改，拿出一半地塊做安置房，一半指導(dǎo)價(jià)4.5W。

試想，如果給上海西的房票價(jià)值是2.8-3W，面對不能企及的商品房，選安置房的實(shí)際貨值也基本這個(gè)價(jià)。

此時(shí)的東區(qū)、南二環(huán)，那些剛需項(xiàng)目，是否會值得部分拆遷戶選擇？

所以在房票的政策上，不會產(chǎn)生額外購買力，但是它只要精準(zhǔn)制導(dǎo)，可能會解決分化市場的購買力，讓整個(gè)市場上下游可以更好的銜接。

供應(yīng)更多的市中心改善地塊，讓有錢的繼續(xù)購買，輸出拆遷戶去周邊板塊的新盤購買，同樣的情況層層遞進(jìn)。

盤點(diǎn)總結(jié)

關(guān)于房票能聊的話題還有很多，比如目前部分城市，房票不僅僅能購買新房，還能購買二手房，只不過獎勵(lì)有所減少。

對于福州樓市，前幾年安商房已經(jīng)是一次嘗試，不過市場對于安商房，安置房，依然存在很大抗性。

在房票施行后，很明顯市場會出現(xiàn)一個(gè)新詞：房票盤。

屆時(shí)，那些商品房變成房票盤后，如何打消非房票購房者的疑慮，也值得思考？

對于房票盤和安商房，差別在哪？

個(gè)人感受：目前市場的爭端，其實(shí)并非針對拆遷戶群體，而是針對安置房的最后用途，從大部分配建來看，以小戶型為主，在使用上基本以出租為主，個(gè)體對于這樣房源的歸屬感不高，相應(yīng)的重視度也不高。

從而讓兩個(gè)群體的矛盾很容易被激化，屆時(shí)房票盤能否化解這個(gè)矛盾，可以關(guān)注。

當(dāng)然既然房票的出現(xiàn)，官方也提到了違規(guī)變現(xiàn)，除了變現(xiàn)外，在購房過程，目前市場新盤都是打折，是否會針對這類群體，提高售價(jià)，也是一大熱點(diǎn)。

除此之外就是大家經(jīng)常關(guān)注的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，福州受安商房影響，基本每個(gè)月網(wǎng)簽一半數(shù)據(jù)來自安商房，我們可以通過備案網(wǎng)的房價(jià)來區(qū)分，屆時(shí)面對房票帶來的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，就變得沒那么容易區(qū)分。

這樣的數(shù)據(jù)，很容易造就樓市熱銷的現(xiàn)象。

當(dāng)然這也是房票主要的目的之一，不創(chuàng)造購買力，解決流動性問題，這不僅僅是樓市，而是整個(gè)社會目前都存在的最大問題。

隨著流動性增加，很多觀望的購買力，也會被帶入進(jìn)去。

除了這些外，在前幾年貨幣補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，其實(shí)也有響應(yīng)的時(shí)間內(nèi)購房的額外獎勵(lì)，對于房票很明顯這個(gè)更加突出。

相比于貨幣補(bǔ)償，依然會有大量樓市資金外溢，但是房票解決了這個(gè)問題，樓市的錢一分也帶不走。

此時(shí)，如果施行政策灌溉，也可以更加的精準(zhǔn)，相對應(yīng)的房企和地方土拍，房票也可以發(fā)揮更多的資金歸屬優(yōu)勢。

關(guān)于房票，基本能想到就這些，真正施行的時(shí)候，肯定還有很多熱點(diǎn)，屆時(shí)再看。

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