本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 東莞報道

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如今，制造業成為大國競爭焦點。戴德梁行數據顯示，粵港澳大灣區是國內工業用地最緊張的地區之一，像深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發強度已超過30%國際警戒線，其中東莞土地開發強度比肩深圳，均超過50%。

值得注意的是，以制造業立市的東莞，在過去的2022年，邁上了GDP過萬億元、人口超千萬的“雙萬”新起點。不過，面對制造業急速擴張和經濟增長的壓力，東莞土地資源和產業發展的矛盾日益尖銳。對此，戴德梁行指出，產業空間橫向擴張遭遇瓶頸，需建立“折疊空間+垂直產業”的縱向思維模式，“向天空要空間”成為產業地產發展的必然趨勢。

戴德梁行大中華區副總裁、大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻在3月15日東莞舉行的大灣區產城融合發展論壇上表示：“相較早期高速發展的香港，東莞正處于產城融合發展天時地利的大好時機。在粵港澳大灣區政策加持下，制造業基礎雄厚的東莞雖面臨著土地開發強度預警的發展瓶頸，但發展工業上樓恰恰貼合當今東莞不斷迭代的產業技術需求，同時為拓展產業發展空間提供有效路徑，推動產城融合的高質量發展。”

“工業上樓”是新型產業空間供給模式

戴德梁行指出，在大灣區核心9大城市的產業結構中，第二產業保持高比例運行。其中，深圳、東莞和佛山的地位尤為突出。而灣區將延續產業體系完備、基礎扎實、關聯性和耦合度較強等優勢，在未來保持制造業在GDP中的較大占比。

圖源：戴德梁行

不過，灣區也是國內工業用地最緊張的地區之一。深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發強度已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳均超過50%，東莞土地開發強度與深圳比肩。

值得一提的是，目前，東莞從“世界工廠”成長為“雙萬”城市，面臨著“土地零碎化、低效化，產業迭代空間受限”的難題。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，大灣區憑借沿海和毗鄰港澳的地緣優勢，吸收全球產業轉移，成為世界重要的制造業基地。同時，東莞作為大灣區重要節點城市，立足“雙萬”新起點，在回歸制造業的基礎上再次謀劃產業轉型，以拓空間和優環境為抓手，持續提升城市品質，提升城市承載力、吸引力，推動產城人深度融合，加快高質量發展。

而戴德梁行《粵港澳大灣區“工業上樓”與特色產業園區操作實踐》報告指出，經歷30—40年高速發展之后，粵港澳大灣區制造業面臨著嚴重的土地資源緊缺與產業擴張升級問題。因而，大灣區由市場自發和政府引導，協同推動了“工業上樓”的快速發展。

“制造業是粵港澳大灣區的經濟脊梁，‘工業上樓’是新型產業空間供給模式、是向上要空間的重要實踐。近年全國多個城市陸續出臺‘工業上樓’政策措施，探索可復制、可推廣的‘工業上樓’產業空間供應模式和特色產業園區發展模式，已成為各地政府和企業推動可持續發展、高質量發展的重大課題。從城市更新加快到‘工業上樓’進程，園區正在通過全產業服務鏈打造，朝著‘產城人’多層級融合升級。”戴德梁行華南區策略發展顧問部董事、東莞公司負責人張國華在大灣區產城融合發展論壇說道。

同時，深圳市城市更新開發企業協會評估與咨詢專業委員會主任委員、戴德梁行華南區估價及顧問服務部董事黃燕秋表示，區域產業升級的基礎是足夠的產業空間，目前東莞市土地整備空間仍較大，具備發展基礎，市場主體可憑借自身項目經驗優勢，積極參與。而土地整備相關政策規定的補償標準在一定程度上阻礙項目順利推進，期待土地整備模式發生轉變，或可借鑒深圳利益統籌模式。

需要注意的是，2023年也是深圳實施“工業上樓”計劃的第一年。今年深圳市政府工作報告和高質量發展十大計劃均明確提出實施“工業上樓”計劃，2023年新增2000萬平方米優質經濟廠房空間。

“向天空要空間”成為產業地產發展的必然趨勢

戴德梁行指出，“工業上樓”不同于在傳統單層廠房進行生產作業的空間模式，而是在高密度園區的高層樓宇中進行生產、研發、設計、辦公的新型工業載體發展模式。

據了解，上世紀50年代以來，香港、新加坡因土地資源稀缺、工業迅猛擴張等因素，先后初步探索和發展“工業上樓”，主要形成了“工業大廈”和“堆疊式工廠”兩種模式，像香港工業中心、海怡工貿中心等便是其中的代表項目。

而在經歷近40年粗放式、規模化發展之后，大灣區主要城市的工業發展也面臨嚴重土地資源緊缺的瓶頸。在此背景下，催生了深圳全至科技創新園、東莞松湖智谷等一批較為知名的新型“工業上樓”產業園項目。

公開資料顯示，2005年，佛山順德天富來國際工業城項目借鑒了香港“高層廠房”模式，成為大灣區首個“工業上樓”項目的試驗。時隔7年，2012年深圳在全國率先探索“工業上樓”的模式，投資打造全至科技創新園，使其成為城市更新推動的國內第一個“工業上樓”項目。然而，彼時深圳“工業上樓”項目僅是曇花一現。

2016年，東莞因大量承接深圳制造企業外溢的需求，需標準化廠承接其空間需求，同時，也要引導本市企業升級轉型、集約化利用土地，促進先進制造和科技創新發展。東莞抓住“工業上樓”的契機，逐步在全市范圍內推廣發展。隨后，深圳、東莞、佛山等城市出臺“工業上樓”扶持政策，“工業上樓”市場進入標準化、精細化的發展時代。

那“工業上樓”的發展動力源自哪里？

對此，戴德梁行指出，面臨集約化利用空間和制造業高質量發展的雙向需求，“工業上樓”必然成為“三區三線”國土空間規劃之下，結合城市更新活動，實現制造業高質量發展和整體產業轉型升級的明智之選。

戴德梁行還提到，“工業上樓”與城市更新、舊村改造、高新產業扶持政策有較好的結合點，有利于做政策性融資；“工業上樓”兼具資產性質與產業性質，適用于傳統抵押、質押、債權融資及股權融資等方式。

同時，有業內人士指出，工業上樓模式，能進一步促進實現 “人產城”的深度融合。

戴德梁行華南區項目及企業服務部項目咨詢主管及董事徐員員也在大灣區產城融合發展論壇上表示，東莞具備良好的制造業基礎，未來也應致力于建設成為生產力城市，在強化工業產業鏈的同時，將小型、特色制造業及科技創新融合進城市規劃和經濟發展。通過政府頂層設計保障、市場主體主導建設、專業機構協助引領，多方協作，打造良好的產城融合生態圈，助力生產力城市盡早實現。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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