轉(zhuǎn)眼間，距離2012年 深圳 推出第一批安居型商品房， 已經(jīng)滿了10年 。

據(jù)了解，寶安永福苑、龍崗中海閱景花園，共計(jì)3414戶，有的已經(jīng)放出房源出租，有的正著急等待著取得完全產(chǎn)權(quán)。

圖源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

(相關(guān)資料圖)

此外，2013年配售的6309套安居房，包括龍華招商錦繡觀園、光明錦鴻花園等，也快滿10年，加起來將近有一萬套安居房可以換房本。

根據(jù)《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（下文簡稱：第228號令），第二十八條，安居型商品房的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定：

自買賣合同簽訂之日起滿10年的，屆時(shí)可按相關(guān)規(guī)定繳納土地及房產(chǎn)增值收益等價(jià)款后，申請取得全部產(chǎn)權(quán)。

來源：第228號令

不少粉絲十分關(guān)注安居房/人才房換證的具體規(guī)定，以及滿年限后要補(bǔ)多少錢才能取得完全產(chǎn)權(quán)，今天我們一起來探討一下~

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01.

寶安龍崗2個安居房已滿10年

小區(qū)有房源出租，暫不能出售

據(jù)了解，深圳已有3414套安居型商品房滿10年。

起源要追溯到2011年6月，深圳出臺第228號令。

隨后，在2012年6月，深圳推出首個安居型商品房小區(qū)，寶安福永的富通·永福苑。

當(dāng)時(shí)采用抽簽方式入圍，均價(jià)6467元/㎡，帶裝修，這個價(jià)格僅相當(dāng)于當(dāng)時(shí)市場價(jià)的三分之一。

來源：深圳特區(qū)報(bào)

永福苑2013年入伙，共526戶，現(xiàn)有居住人口1500人左右。（數(shù)據(jù)來源：寶安先鋒）

來源：貝殼找房

目前，永福苑一街之隔的萬科金色領(lǐng)域，參考價(jià)在5.2萬/㎡，近期成交價(jià)在4萬-5萬/㎡，曾經(jīng)高峰期成交價(jià)去到8萬/㎡。

一轉(zhuǎn)眼10多年過去，首個安居房最早在2022年8月早已達(dá)到了取得完整產(chǎn)權(quán)的時(shí)間門檻。

第二個滿10年的安居房是中海閱景花園。

2012年8月，布吉的中海閱景花園，配售2888套安居房，不再抽簽，而是根據(jù)入戶或首繳社保時(shí)間來確定排序，均價(jià)7900元/㎡，帶裝修，于2014年入伙。

中海閱景花園實(shí)拍圖

附近有2022年底開盤的特發(fā)香閱四季（在建），商品房均價(jià)5.08萬/㎡；同小區(qū)安居房預(yù)計(jì)2023年認(rèn)購，均價(jià)約2.6萬/㎡，比起10年前的7900元/㎡，漲了約3倍左右。

小區(qū)對面就是片區(qū)的標(biāo)桿樓盤鴻榮源尚峰，二手房參考價(jià)達(dá)6.03萬/㎡，近期實(shí)際成交價(jià)約在6萬-7.5萬/㎡。

鴻榮源尚峰實(shí)拍圖

據(jù)中介透露，中海閱景花園有幾套房子正在出租，不過沒有在售房源。

壹地產(chǎn)致電市住建局了解到，永福苑和中海閱景花園暫時(shí)還不能換證，后續(xù)可以等通知。

據(jù)了解，有安居房業(yè)主在2022年12月21日咨詢市住建局如何取得完全產(chǎn)權(quán)，官方回復(fù)如下：

來源：深圳市住建局

簡而言之，目前，深圳安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)相關(guān)政策正在抓緊研究制定中。

安居房買賣合同滿10年且10年內(nèi)無違反規(guī)定的話，可以另行購買市場商品房，也可以出租。

02.

補(bǔ)差價(jià)的3種參考方法

法拍價(jià)差、回購、增值收益

其實(shí)，深圳此前的政策性住房一直在平穩(wěn)有序的獲取上市換證資格。

來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

不過，圖中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并非我們現(xiàn)在常說的第228號令實(shí)施以后的安居型商品房，而更多是指經(jīng)濟(jì)適用住房、雙限房等政策性住房。

例如，2012年推出的深圳首個雙限房——龍華長城里程家園，當(dāng)時(shí)是限售5年，這批房源按照經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)則，已經(jīng)取得完全產(chǎn)權(quán)，目前有二手房在售。

雖然，官方至今還沒有出臺文件解釋具體如何申請取得安居房的完全產(chǎn)權(quán)。

但是我們可以從第228號令、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》等，找到與法拍補(bǔ)價(jià)差、回購價(jià)、繳納增值收益相關(guān)的條款。

①以上一年度價(jià)格為基準(zhǔn)，補(bǔ)交差價(jià)

第228號令第二十九條，有關(guān)于補(bǔ)差價(jià)的描述，但只是針對在取得完全產(chǎn)權(quán)前已被法院拍賣或強(qiáng)制執(zhí)行的情況。

來源：第228號令

所需補(bǔ)交價(jià)差=拍賣或者強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)上一年度市場商品住房每平方米平均價(jià)格*建筑面積－原購房款。

②考慮折舊，年限越長，收購價(jià)格越低

第228號令第二十七條，關(guān)于政府回購安居房有一條表述。

來源：第228號令

10年內(nèi)原價(jià)回收；10年后，收購價(jià)格的計(jì)算公式為：收購價(jià)格=原購房價(jià)*[1-1.4%*（購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日的年限-10年）]。

那么假設(shè)過了15年，收購價(jià)格=原購房價(jià)*[1-1.4%*5]=原購房價(jià)*（1-0.07）=原購房價(jià)*0.93；假設(shè)過了20年，收購價(jià)格=原購房價(jià)*[1-1.4%*10]=原購房價(jià)*（1-0.14）=原購房價(jià)*0.86。

③繳納的增值收益與折扣系數(shù)有關(guān)

2019年4月29日，《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》，第四十三條，闡述了關(guān)于繳納增值收益的計(jì)算辦法。

來源：深圳市住建局

這與同日公布的《深圳人才住房建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》第五十五條相同。因?yàn)榭墒廴瞬欧恳彩前凑瞻簿臃康南嚓P(guān)政策，獲得完全產(chǎn)權(quán)。

應(yīng)繳增值收益=取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)該套住房市場評估價(jià)格×（1-原購房時(shí)基準(zhǔn)銷售價(jià)格/原購房時(shí)市場價(jià)格-1%×折扣系數(shù)×與產(chǎn)權(quán)單位簽訂買賣合同購買安居型商品房的申請人在深累計(jì)納稅申報(bào)年限）-相關(guān)費(fèi)用。

具體折扣系數(shù)由市主管部門另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

也就是說，目前只有標(biāo)準(zhǔn)公式，沒有具體系數(shù)，增值收益為0或者負(fù)數(shù)時(shí)，無需繳納增值收益。

來源：深圳市住建局

綜上，深圳還未出臺有關(guān)安居房申請取得完全產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步政策，一切以官方政策公布為準(zhǔn)。

(1)《深圳市人民政府令（第228號）深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》原文指路：

http://www.sz.gov.cn/zwgk/zfxxgk/zfwj/szfl/content/post_6577645.html

(2)《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》原文指路：

http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/ajxspf/content/post_3707634.html

(3)《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》原文指路：

http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/rczfjshgl/content/post_3706032.html

【2023深圳熱盤系列】

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