前幾天網(wǎng)友發(fā)來(lái)悅樂(lè)郡三期的資料，讓個(gè)人水一篇，今天就來(lái)聊聊這個(gè)項(xiàng)目。

(資料圖片)

項(xiàng)目情況

榕發(fā)悅樂(lè)郡三期：地處二期右側(cè)，塔頭路南側(cè)，二化新村北側(cè)。

項(xiàng)目占地13.23畝，規(guī)劃一棟20層的塔樓住宅，主推面積128，161平米。

土拍情況

2021年12月1日，福州榕發(fā)以底價(jià)3.08億拿下宗地2021-65號(hào)塔頭七期出讓地塊一，樓面價(jià)17452元/平，土地面積：13.23畝；容積率：2.0，其中商業(yè)建筑面積不低于5500平方米，不超過(guò)6500平方米，商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為35000元/平。

分析：2021年底最后一場(chǎng)土拍，雖然當(dāng)天有國(guó)貿(mào)天琴灣這樣熱度極高的地塊，不過(guò)整體已經(jīng)全面遇冷，本土國(guó)企開(kāi)啟了首次兜底。

其中作為代表，榕發(fā)當(dāng)天兜底了三幅地塊，除了這幅外，還有南二環(huán)的北源云筑，臺(tái)江的江墘云筑。

對(duì)于這幅袖珍地塊，位于榕發(fā)已經(jīng)拿下的悅樂(lè)郡隔壁，最容易被拿來(lái)做對(duì)比。

2020年榕發(fā)拿下了塔頭TOD的純商地塊，在當(dāng)時(shí)還算有熱度的土拍市場(chǎng)，地鐵口的純商最終被榕發(fā)底價(jià)拿下，樓面價(jià)1.58W，可以說(shuō)也是令人驚訝。

時(shí)間過(guò)了一年，雖然起拍樓面價(jià)上漲了2K，不過(guò)時(shí)機(jī)已有所不同，當(dāng)然更容易對(duì)比的還有去年在塔頭拿地的保利，目前在售的保利錦上，同樣純商樓面價(jià)2.29W。

相比來(lái)說(shuō)，悅樂(lè)郡兩幅地塊都存在較多商業(yè)等額外配建，變相拉低了樓面價(jià)。

對(duì)于三期地塊，地塊較小，形狀不規(guī)則，沒(méi)有過(guò)多的開(kāi)發(fā)空間，雖然給出了指導(dǎo)價(jià)3.5W，不過(guò)按目前板塊售價(jià)來(lái)看，同樣存在溢價(jià)。

當(dāng)然相比于兜底的北源云筑，這幅袖珍地塊的壓力明顯小了很多。

戶(hù)型情況

128平米：四房?jī)尚l(wèi)兩廳，四開(kāi)間朝南，客餐廳南北不通透，北側(cè)臥室是西側(cè)開(kāi)窗，整體的空間都不大，相比于目前同類(lèi)型產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)不大。

161平米：五房?jī)蓮d三衛(wèi)，獨(dú)立入戶(hù)門(mén)廳，四開(kāi)間朝南，客廳朝北側(cè)，主臥設(shè)計(jì)了L型大陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)雖然是主流大面寬布局，但是南北朝向和陽(yáng)臺(tái)布局都比較另類(lèi)。

分析：對(duì)于項(xiàng)目的兩個(gè)戶(hù)型，可以發(fā)現(xiàn)都比較特殊，主要原因在于項(xiàng)目的樓棟設(shè)計(jì)，采用的是比較早期的塔樓設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)成了三梯四戶(hù)，其中兩梯設(shè)計(jì)成雙開(kāi)門(mén)，不過(guò)也只有161的產(chǎn)品有獨(dú)立門(mén)廳。

對(duì)于塔樓最容易聯(lián)想就是這幾年流行的連廊板樓，雖然很多人吐槽連廊的隱私、安全問(wèn)題，不過(guò)查看塔樓的設(shè)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)硬傷不少。

比如東西端頭的161平項(xiàng)目，南側(cè)采光完全被凸起的中戶(hù)遮擋，只有兩側(cè)的主次臥有半天的日照，項(xiàng)目直接把客廳設(shè)計(jì)在北側(cè)放棄采光。

中戶(hù)與端頭之間不止影響采光，還影響部分空間的對(duì)流，以及部分隱私問(wèn)題。

對(duì)于中戶(hù)，雖然采光沒(méi)有影響，不過(guò)也存在南北不對(duì)流的問(wèn)題，不管是客餐廳，還是主次臥，都無(wú)法對(duì)流。

對(duì)于這樣的樓棟設(shè)計(jì)，一般跟連廊一樣適合剛需產(chǎn)品，不過(guò)項(xiàng)目在128、161平這樣剛改近改善的面積段，做這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，很明顯接受度不太高。

結(jié)合早期塔樓的產(chǎn)品，比如金城灣，很明顯128平的中戶(hù)接受度比端頭更高，這點(diǎn)跟連廊端頭強(qiáng)于中戶(hù)反而有所不同。

對(duì)比榕發(fā)這幾年其他項(xiàng)目的戶(hù)型布局，悅樂(lè)郡三期+攬湖郡的連廊，這兩個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)也是一絕。

區(qū)位情況

項(xiàng)目地處塔頭片區(qū)，地處二環(huán)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不錯(cuò)，距離地鐵4號(hào)線(xiàn)100米左右，純正地鐵盤(pán)，距離泰禾廣場(chǎng)800米，晉安湖1.3公里，休閑購(gòu)物配套尚可。

項(xiàng)目北側(cè)塔頭路，存在噪音影響，南側(cè)是十中和老舊社區(qū)，城建界面一般。

對(duì)于項(xiàng)目由于非常袖珍，社區(qū)空間忽略不計(jì)，整體來(lái)說(shuō)項(xiàng)目除了地鐵和二環(huán)內(nèi)兩大賣(mài)點(diǎn)，其他屬性都比較一般。

價(jià)格情況

項(xiàng)目還未上市，以指導(dǎo)價(jià)3.5W做個(gè)參考對(duì)比：

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，周邊的參考就是兩大新盤(pán)，悅樂(lè)郡B區(qū)作為一期，開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)，售價(jià)也是最低的，樓棟定位也相對(duì)純粹，唯一缺點(diǎn)在于，106做2T2，公攤高達(dá)27%。

對(duì)于A(yíng)區(qū)，靠著B(niǎo)區(qū)的熱銷(xiāo)也做到了較高的去化，不過(guò)從價(jià)格和樓棟定位出發(fā)，性?xún)r(jià)比并不算高。

均價(jià)上漲近2K，主打的產(chǎn)品面積段也有上漲，但是其中兩棟高層住宅卻是連廊設(shè)計(jì)，差點(diǎn)意思，167是2T2位于北側(cè)，采光北南側(cè)樓棟影響還有更明顯的噪音。

對(duì)于保利錦上，戶(hù)型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位相對(duì)較優(yōu)，缺點(diǎn)在于距離地鐵有點(diǎn)距離，周邊沒(méi)有明顯的優(yōu)質(zhì)配套。

從塔頭的售價(jià)走勢(shì)來(lái)看，如果放在2年前，可以說(shuō)難度相對(duì)較低。

當(dāng)時(shí)板塊的高比例安商房，比如棠悅山南、藍(lán)光玖榕臺(tái)等，售價(jià)都賣(mài)到3-3.2W左右，個(gè)別甚至還要求加價(jià)，捆綁等。

配合世歐瀾山4W+的二手，以及建發(fā)央璽5W+的售價(jià)，只能說(shuō)板塊當(dāng)初的定價(jià)也是略顯瘋狂。

在悅樂(lè)郡上市后，靠著純商+地鐵的優(yōu)勢(shì)，直接把板塊定價(jià)打下了一個(gè)臺(tái)階，雖然做到熱銷(xiāo)，不過(guò)去化熱度也開(kāi)始逐步下滑。

保利錦上同樣純商，再搭配較好的戶(hù)型設(shè)計(jì)，去化不算差，不過(guò)268套的體量，5個(gè)月時(shí)間，網(wǎng)簽200套，去化率74%，依然低于預(yù)期。

此時(shí)回到悅樂(lè)郡三期，項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)硬傷過(guò)大，社區(qū)更加忽略不計(jì)，噪音依然明顯，對(duì)比一二期沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，對(duì)于錦上除了地鐵外，沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。

可以說(shuō)三期如果按照3.5W的價(jià)格上市，很明顯性?xún)r(jià)比不高。

做個(gè)計(jì)算：161平-總價(jià)560W，128平-總價(jià)450W。

較高的門(mén)檻，配合不怎么樣的社區(qū)和戶(hù)型，只能說(shuō)這樣的搭配相對(duì)尷尬。

從設(shè)計(jì)出發(fā)，做一二期同樣的產(chǎn)品，可能是覺(jué)得板塊客源如此，同時(shí)不做剛需產(chǎn)品，壓縮體量，不過(guò)目前東區(qū)剛改扎堆，這樣的總價(jià)去東區(qū)可選的不少。

綜上，128平的硬傷相對(duì)上，門(mén)檻也更低一些，結(jié)合上市的實(shí)際價(jià)格，會(huì)有一定客源，至于161平的產(chǎn)品，慶幸只有40套左右。

樓盤(pán)總結(jié)

項(xiàng)目位于塔頭片區(qū)，優(yōu)勢(shì)在于地處二環(huán)內(nèi)、地鐵盤(pán)、純商，劣勢(shì)在于無(wú)社區(qū)、北面噪音、塔樓設(shè)計(jì)。

對(duì)于有意向的客源，建議關(guān)注最終上市的價(jià)格，不要因?yàn)橐欢谌セ诲e(cuò)，而帶上了光環(huán)。

對(duì)于房企榕發(fā)，今年壓力也不小，東二環(huán)攬湖郡、譽(yù)湖郡、南二環(huán)北源云筑、奧體麓里云筑、三江口江悅學(xué)筑。

這些項(xiàng)目全部純商定位，面積合計(jì)328畝。

近期五四北安商房榕發(fā)夏荷郡，交房后也是爭(zhēng)議不斷，89戶(hù)型，因?yàn)閷?shí)測(cè)面積90.01，導(dǎo)致契稅上調(diào)，同時(shí)近期交房后社區(qū)滿(mǎn)地建筑垃圾的視頻。

對(duì)于榕發(fā)要如何頂著爭(zhēng)議，走出自己的商業(yè)化路線(xiàn)，給那些兜底的本土國(guó)企做出表率。

只能說(shuō)難度頗大。

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