誰也沒想到，過去的一年里，掉隊許久的招商蛇口一直在悄悄扮演“接盤俠”的角色。

(相關(guān)資料圖)

近幾年由于國資的崛起，被冷落的四大老地產(chǎn)股“招保萬金”重新被提起，這四家地產(chǎn)商里，萬科保住了TOP3的地位，保利和金地都有肉眼可見的規(guī)模擴張。

相比之下，招商蛇口這個深圳特區(qū)的“親兒子”，看起來最為溫吞。

曾經(jīng)有一段時間，招商蛇口因為拿到監(jiān)管發(fā)放的收并購融資而遲遲未出手，經(jīng)受市場非議。但是從去年下半年開始，招商蛇口的動作開始密集。

去年10月，恒大在深圳最值錢的舊改項目“蛇口餅干廠”被招商蛇口接手，新規(guī)劃中取消了保障房配套，增加了近一半的可售面積。

最近招商蛇口又通過和新城項目公司進行股權(quán)質(zhì)押的方式，“曲線”奪得杭州崇賢花海地塊，被新城的投資人質(zhì)疑公司充當代拍“馬甲”。

各種花式拿地之后，招商蛇口2022年的新增貨值沖至全行業(yè)第三（中指研究院數(shù)據(jù)）。

在深圳大本營有政策優(yōu)勢，在華東有其他房企協(xié)助，多管齊下，招商蛇口把2023年的銷售金額目標定為3300億元，同比上漲13%。在目前的大環(huán)境下，這樣的增長幅度在全行業(yè)都是很罕見的。

有意思的是，招商蛇口對今年的財報似乎也準備了大招，其2022年大規(guī)模計提了64億元，直接影響凈利潤大減6成。很多人猜測，這樣的操作不排除有“業(yè)績洗澡”的可能性，2023年這家溫吞多年的國企很可能會實現(xiàn)利潤起飛。

“代拍”疑云

今年2月，杭州兔年首場土拍結(jié)束。人氣最旺的崇賢花海地塊，因其常年種滿各式花朵而得名，是板塊內(nèi)最大的一塊留白地。崇賢花海地塊拍至封頂，需搖號確定結(jié)果，最終新城控股憑運氣斬獲。

有當?shù)貥I(yè)內(nèi)預測首家吾悅廣場即將花落杭州，還有一個聲音則完全相反，當時就有傳言稱，新城后續(xù)或會與招商蛇口發(fā)生關(guān)聯(lián)，未來可能由招商蛇口操盤開發(fā)。

沒想到傳言成真。

3月27日，這幅地塊的開發(fā)公司“杭州北泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的大股東由新城的杭州公司，變更為招商蛇口的杭州公司，這意味著落地杭州的不是首家吾悅廣場，而是第二座招商花園城。

此前，招商蛇口的杭州公司通過股權(quán)質(zhì)押拿下99%股權(quán)時，有新城控股的投資人在3月初的臨時股東大會上，質(zhì)疑新城為馬甲代招商蛇口拍地，新城的管理層否認了這種說法。

招商蛇口使用馬甲的嫌疑，主要來源于自己也參與了崇賢花海地塊的競拍。吊詭的是，2020年7月招商蛇口曾拿下上海虹口地塊。當時中海等三家房企圍標被查，被禁入上海三年，一下為招商蛇口除掉了三家強勁的競爭對手。三年后，招商蛇口疑似以類似的方式深耕杭州。

不過，各個城市對馬甲的容忍度是不一樣的。

“招商在杭州還可以，不會需要新城來幫忙，只是說多一個馬甲多一些概率。杭州土拍規(guī)則不嚴格，這么操作是合規(guī)的，不像上海，甚至會穿透到母公司來查。”同樣在杭州深耕的另一家央企開發(fā)商的城市總對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

另一家TOP10房企的杭州公司員工介紹，“上海虹口圍標被重罰，一個是因為上海管理嚴，一個是因為當時房地產(chǎn)市場很熱，圍標嚴重損害了政府利益。杭州沒有明確不能在土地成交后轉(zhuǎn)讓，理論上是合規(guī)的，關(guān)鍵要看政府查不查。”

對于長三角的高能級市場，招商蛇口顯示了足夠的野心。

不僅是崇賢花海地塊，當次杭州土拍還有一幅熱門地塊“牛田單元R21-09地塊”由北科建競得，招商蛇口通過后續(xù)合作的形式，參與其中。最新的項目采購文件顯示，牛田也即將建設(shè)一座花園城。此前，北科建在杭州運河新城的運曉花望府和運曉花映里2個項目，也均由招商蛇口進行開發(fā)操盤。

招商蛇口在杭州通過諸如此類的手段，拿下了不少優(yōu)質(zhì)地塊。難怪招商蛇口的總經(jīng)理蔣鐵峰在近期的業(yè)績會上談到杭州拿地時難掩興奮：“你看杭州上次六十幾家搖號（杭州2023年首批拍地），誰搖中這個，開盤肯定是秒光的，一個城市總運氣好，一年搖到兩三塊好地，日子就不愁啦。”

圖為蔣鐵峰在業(yè)績會上發(fā)言

運氣更好的還要數(shù)招商蛇口上海城市總。招商蛇口上海公司在去年以741億元穩(wěn)居當?shù)劁N售額榜首，給集團貢獻了約4成的銷售額（集團全年銷售額2926億元）。

蔣鐵峰在業(yè)績會上還透露，招商蛇口在杭州、上海兩城即將到來的土拍上，還會新獲取一些地。

招商蛇口把2023年銷售金額目標定為3300億元，估算較2022年度的2926.02億元，約有13%的增長。這么足的底氣就緣于2022年的大幅拿地。

數(shù)據(jù)顯示，2022年招商蛇口累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，支付地價為766億元。其中，在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

“我們?nèi)ツ昴昧撕芏嗤恋兀热缯f上海、合肥還有蘇州那些地，這些土地我們今年會陸續(xù)上市，我們有相當?shù)臉潜P，應該會是叫紅盤或者總紅盤，基本上開盤可以秒光的。”蔣鐵峰說。

大幅的計提

光看拿地幅度和銷售目標，招商蛇口可謂形勢一片大好，但其2022年的實際盈利能力出現(xiàn)了斷崖式下跌，歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比減少58.89%；扣除凈利潤為33.87億元，同比減少61.76%。這個跌幅在TOP10房企里，是偏大的。

招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆在業(yè)績會上解釋凈利潤大跌時，提到了計提減值準備。“我們?nèi)ツ暧嬏岬臏p值準備比2021年也多一點，這個也是我們夯實資產(chǎn)質(zhì)量具體的減值準備。2022年比2021年應該多了20個億左右。”他說。

圖為3月21日招商蛇口2022年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場

近三年，招商蛇口一直處于增收不增利的尷尬局面，大規(guī)模計提資產(chǎn)減值是一個重要原因。

根據(jù)財報，2022年招商蛇口資產(chǎn)減值準備計提共計約64.01億元，其中信用損失準備為13.55億元，存貨跌價準備36.41億元，投資性房地產(chǎn)減值準備11.44億元，長期股權(quán)投資減值準備2.15億元，其他資產(chǎn)減值準備為0.45億元。

受計提減值影響，招商蛇口在2022年減少歸母凈利潤45.58億元。

在2021年，招商蛇口同樣因為計提減值43.72億元，減少當年歸母凈利潤34.56億元；2020年，招商蛇口計提減值31.01億元，減少當年歸母凈利潤21.84億元。

房地產(chǎn)下行以來，計提資產(chǎn)減值是一個大趨勢，不過逐年計提大額增加的還是少數(shù)。還有個別房企，比如龍湖，銷售額差了招商蛇口900來億，業(yè)務布局地區(qū)相似，2022年未進行計提減值。

“是否計提存貨跌價損失，以及計提的幅度，都和項目所在市場的市場走勢與市場狀況有關(guān)，因此企業(yè)規(guī)模并非計提的主要依據(jù)與參考因素，而是與企業(yè)項目分布區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的市場狀況，以及企業(yè)自身對于財務審慎性原則如何把握的問題關(guān)系更緊密。” IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜說，“這也正是龍湖和招商蛇口雖然企業(yè)規(guī)模差不多，卻一家選擇不計提、一家選擇大額計提的主要原因。”

對于大幅變多的計提，柏文喜稱：“不排除有業(yè)績洗澡的可能。”

“業(yè)績洗澡”，即刻意壓低公司業(yè)績，將一些利潤推遲到下一個發(fā)布期進行集中體現(xiàn)，讓下一個發(fā)布期業(yè)績大漲。主要的方式就是通過大規(guī)模計提壞賬、商譽減值、資產(chǎn)減值等手段，使上市公司業(yè)績出現(xiàn)大大降低。

有投資者在業(yè)績會上提問招商蛇口的凈利潤是否已見底，黃均隆回應：“今年從前面幾個月的銷售趨勢來看是在回暖的。我們?nèi)ツ昴玫囊恍┑厥菫榻衲昙耙院竽甓却蛳铝嘶A(chǔ)的，所以我對未來利潤的增長充滿信心。”

按照蔣鐵峰的分析，今年除了新增土地、保證去化的流速之外，今年招商蛇口會上市6000億的存貨，按平均55%的去化率，就能實現(xiàn)3300億的銷售額。華泰證券認為，招商蛇口2023年的銷售目標突破了招商蛇口2021年銷售峰值，再創(chuàng)新高，體現(xiàn)了公司的成長決心。

照這樣看，銷售額的增長是比較簡單的，難的還是扭轉(zhuǎn)利潤下跌的趨勢。

蔣鐵峰在業(yè)績上還介紹，招商蛇口要在未來三年躋身五強。“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標，更多的是利潤、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、收入、品質(zhì)等多維度”。

從已披露業(yè)績的龍頭房地產(chǎn)公司來看，目前歸屬于上市公司股東的凈利潤排在招商蛇口前面的，就有保利發(fā)展（183億）和龍湖（234.5億）。還沒披露全年業(yè)績，但是半年業(yè)績就已“秒殺”招商蛇口的，有萬科（上半年122.2億）、華潤置地（上半年106億）、中海（167.4億元）。招商蛇口全年42.64億元的核心凈利，與前5家房企有四五倍、一百多億的差距，三年時間躋身“利潤五強”是不切實際的幻想，還是預謀已久的陽謀？

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