21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道3月30日，合肥第一批次集中供地啟幕，共推出6宗涉宅地，吸引40余家房企圍獵，最終5宗地觸頂競(jìng)品質(zhì)成交，1宗高溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率14.29%。此前一日，杭州舉行第二批次土拍，在推出的10宗地塊中有6宗觸頂搖號(hào)，搖號(hào)地塊平均參拍企業(yè)35家，最低中簽率僅2.1%。

這并非個(gè)例，2月21日，杭州60家房企參與蕭山市北地塊搖號(hào)；3月17日，南京建鄴區(qū)某地塊開(kāi)拍即收到12輪競(jìng)價(jià)，觸頂搖號(hào)；3月23日，北京42家房企競(jìng)逐昌平宅地，創(chuàng)北京參拍企業(yè)之最……重點(diǎn)城市房企搶地“大戲”再度上演。

在系列政策支持下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，市場(chǎng)銷售降幅明顯收窄，不少重點(diǎn)城市迎來(lái)樓市“小陽(yáng)春”，房企到位資金、開(kāi)工投資情況也持續(xù)改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)特征向土地市場(chǎng)傳導(dǎo)，疊加土拍規(guī)則調(diào)整優(yōu)化，“少量多次”成各地供地新特征，近期重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)熱度正在回升。

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重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)熱度回升的原因有哪些？土地市場(chǎng)的回暖特征是整體性的嗎？市場(chǎng)會(huì)持續(xù)回暖嗎？

杭州土拍“高溫”再現(xiàn)

3月29日，杭州舉行第二批次集中土拍，共出讓10宗宅地，起始總價(jià)131.4億元，總出讓面積31萬(wàn)平方米。根據(jù)最終土拍結(jié)果，有5宗在掛牌期報(bào)價(jià)就已經(jīng)封頂，最終6宗地進(jìn)入搖號(hào)階段，其余4宗地有2宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交。10宗地共攬金144.8億元，成交樓面均價(jià)19370元/平方米，平均溢價(jià)率10.2%。

在10宗地中，世紀(jì)城核心區(qū)23號(hào)地塊最受關(guān)注，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該地塊共有50余家房企參與報(bào)名，地塊報(bào)名人數(shù)創(chuàng)新高。經(jīng)過(guò)17輪報(bào)價(jià)，該地塊在掛牌期間報(bào)價(jià)就封頂進(jìn)入搖號(hào)程序，成交價(jià)15億元，成交樓面價(jià)32244元/平方米，溢價(jià)率11.96%。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生表示，在杭州第二批次集中土拍中，參與搖號(hào)的房企顯著增加，6宗搖號(hào)地塊平均參拍企業(yè)數(shù)量高達(dá)35家（上批次地塊搖號(hào)企業(yè)平均數(shù)為20家），且企業(yè)類型多樣，最低中簽率僅2.1%。

“從開(kāi)發(fā)商的參與度和報(bào)價(jià)溢價(jià)率看，確實(shí)土地市場(chǎng)較為火熱，開(kāi)發(fā)商拿地積極性高。” 杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示。

上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，杭州土地市場(chǎng)整體熱度維持高位，是房企融資改善、市場(chǎng)銷售回暖、拿地規(guī)則優(yōu)化、亞運(yùn)會(huì)機(jī)遇帶動(dòng)等多因素共同作用的結(jié)果。

從房企端看，大環(huán)境持續(xù)寬松，房企融資難度和融資成本降低；從銷售端看，樓市“小陽(yáng)春”帶動(dòng)房企去化率好轉(zhuǎn)，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商有錢拿地也敢拿地；從土地端看，本輪杭州出讓地塊較優(yōu)質(zhì)，給開(kāi)發(fā)商預(yù)留了一定利潤(rùn)空間，特別是能夠保證未來(lái)去化速度的錢江世紀(jì)城的地塊，吸引了47家房企參與搖號(hào)。另外，隨著亞運(yùn)會(huì)腳步臨近，現(xiàn)在拿地還能趕在今年銷售，或者實(shí)現(xiàn)補(bǔ)倉(cāng)，保證房企在杭市場(chǎng)份額。

杭州出現(xiàn)土拍“高溫”并非年內(nèi)首次，2月21日，杭州今年一批次集中供地出讓，共推出13宗地，平均溢價(jià)率9.3%。其中8宗地價(jià)觸頂搖號(hào)，另有2宗溢價(jià)成交，3宗底價(jià)成交。其中蕭山區(qū)市北地塊吸引了60家房企參與搖號(hào)，創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量新高。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)， 2023年，杭州供地節(jié)奏明顯加快，供地規(guī)模平穩(wěn)，前兩批次供地均維持在10宗左右，明顯少于前兩年同批次的供應(yīng)規(guī)模。杭州第二批次土拍溢價(jià)率仍然維持在較高水平，至此杭州已連續(xù)三個(gè)批次土拍溢價(jià)率保持在9%以上。與此同時(shí)，截止到第二批次供地，杭州已經(jīng)連續(xù)6個(gè)批次實(shí)現(xiàn)零流拍。

上官劍表示，土地市場(chǎng)熱度提升，會(huì)保證杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量，“和新房搖號(hào)市場(chǎng)一樣，價(jià)穩(wěn)量足”。

重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫

土地市場(chǎng)回暖特征并不僅限于杭州。同為熱點(diǎn)城市，成都分別于3月22日和28日進(jìn)行了土地拍賣，共出讓7宗涉宅用地，無(wú)一流拍。

3月22日，成都進(jìn)行今年首場(chǎng)土拍，共出讓4宗地，總成交金額35.64億元。其中2宗地進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)，即錦江100畝地塊和高新43畝地塊，前者有46家房企報(bào)名，25家進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)；后者有32家企業(yè)參與搖號(hào)抽簽。兩宗地溢價(jià)率均為15%。

3月28日，成都第二場(chǎng)土拍熱度延續(xù)，共出讓3宗土地，全部進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)，總成交金額38.06億元，平均溢價(jià)率14.5%。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，該場(chǎng)土拍吸引了超33家房企報(bào)名。

3月進(jìn)行土拍的還有北京、南京、合肥等城市。3月30日，合肥6宗涉宅用地全部成交，其中5宗觸頂競(jìng)品質(zhì)、1宗高溢價(jià)收官，攬金67.87億元，平均溢價(jià)率14.29%，熱門地塊參與競(jìng)品質(zhì)房企超20家；3月23日，北京2宗宅地全部成交，其中朱辛莊0028地塊吸引42家房企爭(zhēng)搶，是北京土地市場(chǎng)上有史以來(lái)企業(yè)參與最多的地塊；3月17日，南京11宗地塊全部出讓，其中4宗觸頂搖號(hào)成交，另有3宗溢價(jià)成交、4宗底價(jià)成交，建鄴區(qū)NO.2023G03地塊開(kāi)拍即收到12輪競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段，最終溢價(jià)率14.81%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期杭州、北京、成都等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫或有兩方面原因。

一是經(jīng)過(guò)2022年疫情、經(jīng)濟(jì)下行等多重考驗(yàn)，房企對(duì)具備樓市銷售去化表現(xiàn)良好、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的熱點(diǎn)城市更加看好，布局意愿較高。

二是供地政策的優(yōu)化調(diào)整也對(duì)市場(chǎng)回溫起到一定的助力作用，“少量多次”的供地模式，一定程度上緩解房企集中拿地的資金壓力，給予房企一定的投資喘息機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊頻推以及拿地門檻適度降低，又進(jìn)一步提高了房企拿地積極性。

去年12月8日，自然資源部印發(fā)通知，優(yōu)化完善集中供地政策。明確集中供地需提前3個(gè)月集中公示擬出讓地塊的詳細(xì)清單，在公開(kāi)擬出讓時(shí)間段內(nèi)，可以一次或多次發(fā)布出讓公告。天風(fēng)證券認(rèn)為，在完成規(guī)則調(diào)整后，原有的按年限定推介批次的限制得到突破，“集中掛牌，多頻少量”成為新土拍模式的主要特征。

從今年各地情況來(lái)看，中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，截至3月23日，青島、濟(jì)南、北京、成都、深圳、杭州等16城發(fā)布2023年首批次土地?cái)M出讓清單，擬出讓清單土地?cái)?shù)量及規(guī)模與去年首批次基本持平，但各個(gè)城市差異較大，且多地普遍采取“少量多次”的方式組織出讓。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月100個(gè)大中城市宅地成交溢價(jià)率分別為3.82%和5.9%。相較1月，2月宅地成交率有所回升。但對(duì)比往年同期數(shù)據(jù)，仍有明顯差距，2019-2022年2月100個(gè)大中城市宅地成交溢價(jià)率分別為10.55%、12.52%、17.77%和4%。

關(guān)榮雪表示，當(dāng)前熱點(diǎn)城市土拍已呈現(xiàn)出升溫態(tài)勢(shì)，但樓市壓力較大的城市暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期，城市間土拍熱度分化或?qū)⒓哟蟪鞘虚g樓市成交端的分化，熱點(diǎn)城市或?qū)⒃谑袌?chǎng)修復(fù)進(jìn)程中率先站穩(wěn)，且長(zhǎng)期處于領(lǐng)先地位。

光大證券梳理發(fā)現(xiàn)，在近期完成第一批次集中土拍或完成部分土地出讓的7個(gè)城市（蘇州、杭州、鄭州、南京、北京、廣州、成都）內(nèi)部，也存在分化特征，非核心地塊以零溢價(jià)成交情況居多。

這與上官劍的感知類似。其認(rèn)為，杭州土地市場(chǎng)也是分化式行情，利潤(rùn)低和去化速度慢的區(qū)域，溢價(jià)率不高。整體來(lái)看，隨著杭州拿地難度進(jìn)一步加大，會(huì)有部分需求外溢到周邊區(qū)域。下一次土拍，地塊將更偏近郊，預(yù)計(jì)后續(xù)土地市場(chǎng)將出現(xiàn)小幅降溫。

土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相互作用，關(guān)榮雪認(rèn)為，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)回暖將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的積極影響，一方面，土地市場(chǎng)回暖從側(cè)面反映出房企投資信心正逐步恢復(fù)，有助于行業(yè)整體信心的提振；另一方面，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)回暖，也折射出房企看好熱點(diǎn)城市后市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這將帶動(dòng)當(dāng)下市場(chǎng)銷售端信心的回升。

上官劍提醒，拿地企業(yè)還是以布局重點(diǎn)城市，以及核心區(qū)域?yàn)橹鳌ｋS著各地二手房市場(chǎng)成交量回落，需要關(guān)注行情的持續(xù)性。

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