3月28日，湖南省住建廳怒氣沖沖的發(fā)了一份通知：要求湖南各地住建部門暫停與渤海銀行的監(jiān)管合作，也就是直接把渤海銀行掛上了黑名單，而且通知里不僅提到了商品房預(yù)售資金，還有公積金、物業(yè)維修基金等等。

(相關(guān)資料圖)

總的來說，就是全省住建部門集體斬斷了與這個銀行的資金往來。

像這樣子官方部門公開拉黑某個銀行機(jī)構(gòu)的操作，在以往是很少見的，最近兩年出現(xiàn)比較多，主要就是因為爛尾樓盤的密集出現(xiàn)。很多購房者花了一輩子的積蓄，結(jié)果連塊水泥板子都沒見著。

這背后和“商品房預(yù)售”這個特色制度，有著很大的關(guān)系。大家都知道，所謂預(yù)售就是先賣樓花，然后再拿錢施工蓋房。開發(fā)商當(dāng)然都是想拿到錢，然后盡快去開下一個項目，把資金周轉(zhuǎn)率拉到極限。

但問題是，錢一旦都被拿走，怎么保證這個項目的交付，因此便有了資金監(jiān)管。通常而言這些監(jiān)管資金都是放在指定的銀行賬戶，并依據(jù)開發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度劃撥，比如某地的規(guī)定是，三階段劃撥資金，分別是“完成主體結(jié)構(gòu)、完成竣工、驗收備案”三個階段，劃撥監(jiān)管資金的比例分別不得超過50%、95%和99%。

但看著巨量的資金就這樣趴在賬上，哪個開發(fā)商不眼饞呢？

所以，就有開發(fā)商與工程方合謀聯(lián)手提交虛假的施工材料，證明項目進(jìn)度超前，再請銀行和相關(guān)部門稍微“閉閉眼、抬抬手”，預(yù)售資金就這樣劃給了開發(fā)商。不過，這都算比較文明的了，至少還請了演員配合。有的甚至連演員都懶得請，直接讓業(yè)主把錢打到非監(jiān)管賬戶里，或者是找銀行讓他們直接把錢劃出來，開發(fā)商拿著錢再繼續(xù)一樣的操作。

可一旦回頭查起來，就是一筆糊涂賬，比如鄭州網(wǎng)紅盤康橋玖璽園。2020年7月開的盤，到2021年年初就差不多賣完了，一共賣了44個億，預(yù)定2023年10月交付，但業(yè)主們在2022年7月份的時候，發(fā)現(xiàn)樓盤的施工進(jìn)度不到三分之一，而且已經(jīng)陷入了停滯。業(yè)主們找到工程方，工程方說也在找開發(fā)商要錢；業(yè)主們找到房管部門，房管部門說銀行違規(guī)劃撥預(yù)售資金；業(yè)主們怒氣沖沖地闖進(jìn)銀行，銀行拿著材料說：我們都是根據(jù)審批劃撥預(yù)售資金的，聽招呼干活；業(yè)主們再次找到房管部門，部門里的人說，銀行說法與事實不符，這事也比較復(fù)雜。

業(yè)主們成了蒙了布的皮球，被踢來踢去。賣了44個億，開發(fā)商說沒錢，工程方說沒收到錢，銀行說自己按照規(guī)定來，部門里的人說事情比較復(fù)雜，但錢到底去哪了呢？總結(jié)起來就是，錢是交上去了，但這些錢究竟被用來蓋誰的房子，那就不一定了。

甚至是不是用來蓋房子都難說，不然許家印造恒馳汽車的時候買買買的錢哪來的。

坦白講，以上種種在房地產(chǎn)行業(yè)其實很常見，只能說是基本操作。但這一次的渤海銀行，還做的更離譜，不僅擅自劃扣預(yù)售監(jiān)管資金，而且還用這些錢來填自己的坑。

為什么呢？因為恒大欠了他的錢。

這事還得從2018年說起，彼時還是恒大的巔峰時期，當(dāng)年恒大的凈利潤高達(dá)722億，創(chuàng)造了行業(yè)最高記錄。在新聞發(fā)布會上，許家印興奮的宣布：恒大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了顯著成效。也是在2018年，渤海銀行株洲分行和當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂了《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議》，成為了株洲市商品房的預(yù)售金監(jiān)管合作銀行，成為合作銀行后，渤海株洲分行又先后與恒大譽(yù)苑、北大資源株洲天池等項目簽訂協(xié)議，為這些項目監(jiān)管預(yù)售金。后來的劇情，大家也并不陌生，以恒大為首的開發(fā)商陸續(xù)爆雷，爛尾項目暴增，引起了買房人的恐慌。

事實上，早在2021年10月，就已經(jīng)有恒大御苑的業(yè)主擔(dān)憂項目的監(jiān)管資金被挪作他用：希望株洲市領(lǐng)導(dǎo)公布恒大御苑的監(jiān)管賬戶資金使用情況，讓業(yè)主們安心。而株洲住建局也非常自信，很快就給出了回應(yīng)：“從資金監(jiān)管程序到撥付使用，資金均用于項目工程建設(shè)，符合監(jiān)管辦法要求。”

但讓他們沒想到的是，此后拿走錢的不是恒大，而是作為監(jiān)管方的渤海銀行。渤海銀行把監(jiān)管賬戶的錢劃走的原因也很簡單，因為恒大欠了他們的錢，自2022年以來，渤海銀行鄭州、成都、大連、西安、長沙、南昌等分行多次將恒大告上法庭，要求恒大還錢，可是恒大早沒錢了。

我們知道，在房地產(chǎn)市場火熱的時候，開發(fā)商都是隨手十億百億的土財主，監(jiān)管賬戶被挪用的事幾乎所有人都不以為意，反正房企有的是錢，而這些錢也不是自己的，基本就理解為能夠得利，還不用承擔(dān)風(fēng)險。可房企一旦爆雷，幾方的心態(tài)就完全變了。以恒大為例，商票兌付問題在2021年6月份集中爆發(fā)以后，市場就開始出現(xiàn)擠兌，明眼人都看得出長期高杠桿運(yùn)營下的房企根本經(jīng)不起一點沖擊。

最清楚恒大情況的機(jī)構(gòu)率先出手，其中標(biāo)志性事件就是廣發(fā)銀行的申請保全。不止債權(quán)人，各地政府也被迫卷入“討債”的行列。房地產(chǎn)項目牽扯了購房者、供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等多方錯綜復(fù)雜的債務(wù)，一旦項目停擺，將直接影響到社會穩(wěn)定、金融穩(wěn)定，所以保交付是這一次房地產(chǎn)危機(jī)的底線。

而在開發(fā)商一個個爆雷之后，這個任務(wù)肯定會落在地方政府的身上。雖然收取了海量土地出讓金，但地方政府大多也是高杠桿運(yùn)營，地賣不出去財政收入糊口都不夠，哪里還有錢去填開發(fā)商的坑？

不擇手段的瓜分倒下的開發(fā)商是各個地方政府的一致反應(yīng)，比如恒大推出以房抵債政策后，海南儋州市就迅速宣布，省外的商票在島內(nèi)購房不予網(wǎng)簽。其目的就是防止外部的債務(wù)消耗掉自己手中僅剩的籌碼。同時，海口一次性收回了恒大8塊土地，也是為了將土地重新轉(zhuǎn)賣，至于土地捆綁的其他債權(quán)抵押，地方已經(jīng)顧不了那么多了。

而銀行為了止損，肯定也是竭盡所能，劃扣所有能劃扣的錢，而渤海銀行等，就把手伸向了監(jiān)管賬戶。

但渤海銀行坑的是恒大么？坑的是地方政府么？顯然不是，他們坑的是買了恒大房子的人。作為一個監(jiān)管銀行，有沒有好好履行職責(zé)不說，居然還監(jiān)守自盜，開發(fā)商欠了他的錢，結(jié)果他把老百姓的錢拿走填坑。

從官方通報來看，湖南住建廳其實早就發(fā)現(xiàn)了渤海銀行的騷操作，也曾督促株洲市住建局約談渤海銀行株洲分行，讓他們趕緊還錢，把窟窿堵上。但他們堅決不肯把錢吐出來，最終被湖南官方拉黑，湖南省住建廳更是直接將其列為“風(fēng)險企業(yè)”。直到發(fā)現(xiàn)自己上了官方黑名單，渤海銀行才終于給出回應(yīng)，“正在與政府部門溝通”。

這段時間，其實不止渤海銀行，今年2月初的時候，某銀行就因為劃扣監(jiān)管資金問題被福州住建局也掛了網(wǎng)，只是這事件熱度沒有湖南這次這么大，而且福州的兩次通告很快就下架了。而湖南這次的通告，依然放在住建廳官網(wǎng)上，基本可以理解為雙方已經(jīng)談崩，或者事情還沒有解決。

到了現(xiàn)在這個地步，渤海銀行已經(jīng)不是少了一個省的市場這么簡單。而且即便是一個省的監(jiān)管資金集中轉(zhuǎn)出，對于銀行也可能是致命的。并且由于這次事件，渤海銀行的許多陳年黑料也被翻了出來，諸如某2021年某企業(yè)28億存款莫名其妙被質(zhì)押；2021年渤海銀行共收到9張罰單，合計處罰金額高達(dá)1.28億元；僅2021年5月銀保監(jiān)會向渤海銀行開出的一張罰單金額就高達(dá)9720萬元等。

但這些事情對“他們這些人”又有多大的影響呢？3月29日，渤海銀行公布了2022年年報，跟前兩年的薪酬相比，渤海銀行去年的年薪有所下降，員工薪酬平均約為47萬元，而在2020、2021年，其員工年薪分別為52萬元、51萬元。影響有，但是不多，只較往年下降8%左右。

所以，從某種意義上說，渤海銀行聰明的很，行動也很果決。當(dāng)然，事實本就是這樣，銀行一直都是兩頭通吃，吃完開發(fā)商、再吃買房人，無論誰倒霉，都不可能輪到銀行倒霉，至少不是最倒霉的那個。銀行劃走監(jiān)管資金，就是血淋淋的例子。

開發(fā)商敢欠銀行錢，他們就敢直接劃走買房人的錢。千虧萬虧，不可能讓銀行吃虧，這些騷操作的背后，就只剩下了一個倒霉蛋。

上個星期，恒大的債務(wù)重組計劃出爐，而這個星期，融創(chuàng)的債務(wù)重組計劃也跟著出來。銀行和房企似乎都松了口氣，唯一眉頭緊鎖的，仍然還是買房人。他們本該受到監(jiān)管和銀行的共同保護(hù)，結(jié)果卻莫名其妙的成了那個倒霉蛋。

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