■VCG/圖

(相關(guān)資料圖)

技術(shù)層面并不存在較大難度，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：

近日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將在全國(guó)范圍內(nèi)全面部署不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”。作為去年首批明確推廣這一模式的一線城市，廣州喝下“頭啖湯”后，如今卻發(fā)現(xiàn)仍多有掣肘，難以放開(kāi)手腳。有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于新政策落地，需相關(guān)部門(mén)提高參與主體的積極性，捋清楚個(gè)中環(huán)節(jié)可能潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并有針對(duì)性地制定相應(yīng)的監(jiān)管細(xì)則。

■新快報(bào)記者 梁茹欣

中介機(jī)構(gòu)

實(shí)際操作中部分案例并非真正意義上“帶押過(guò)戶”

何為“帶押過(guò)戶”？通俗來(lái)講，指的是在二手房交易中，存在抵押的房產(chǎn)無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)。據(jù)廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心信息，申請(qǐng)人辦理在押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可以采取“存量房轉(zhuǎn)移+抵押權(quán)變更登記”，或者“存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”兩種組合辦理方式。換而言之，無(wú)論二手房買(mǎi)賣(mài)雙方是否對(duì)應(yīng)同一抵押權(quán)人（即同一個(gè)貸款機(jī)構(gòu)），都可以辦理“帶押過(guò)戶”。

事實(shí)上，自去年廣州試行“帶押過(guò)戶”以來(lái)，已有部分銀行下場(chǎng)“試水”。而實(shí)際操作中有諸多前提條件，其中較為常見(jiàn)的是，要求二手房交易雙方均是在同一銀行辦理房貸業(yè)務(wù)以及買(mǎi)家只能是純商貸。

4月4日，記者走訪和咨詢廣州多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，能夠成功“帶押過(guò)戶”的案例寥寥。“主要是卡在銀行這一關(guān)”，一名房產(chǎn)中介人員向記者表示，網(wǎng)簽過(guò)戶大約一周時(shí)間就可以搞定，而銀行的手續(xù)相對(duì)較繁瑣如解押、涂銷等，快則15天，慢則一個(gè)多月。“其實(shí)在‘帶押過(guò)戶’推行前后，我們的手續(xù)流程沒(méi)有發(fā)生太大變化，最多就比以前快一個(gè)星期左右。”

同樣在另一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人坦言，直到今年4月初行業(yè)內(nèi)才開(kāi)始加大力度推行“帶押過(guò)戶”模式。“盡管去年行業(yè)對(duì)這一話題關(guān)注度頗高，但實(shí)際操作還是按照‘同行轉(zhuǎn)按’的方式居多，即業(yè)主仍需要先交一筆費(fèi)用，把房產(chǎn)證贖出來(lái)，并非真正意義上的‘帶押過(guò)戶’。”

按揭公司

“因潛在風(fēng)險(xiǎn)、固有利益等，原貸款銀行積極性不高”

“‘帶押過(guò)戶’現(xiàn)階段問(wèn)題，在于原貸款銀行的不配合。” 廣州資深按揭貸款專家、大源按揭總經(jīng)理鄭大源接受新快報(bào)記者采訪時(shí)指出，“帶押過(guò)戶”與房地產(chǎn)曾經(jīng)流行多年的“轉(zhuǎn)按揭”相似。在后者模式下，業(yè)主可以在房貸未還清的情況下，通過(guò)擔(dān)保公司做擔(dān)保，由銀行出具涂銷證明解除房產(chǎn)抵押，從而進(jìn)行售賣(mài)。

這意味著，原貸款銀行在出具涂銷證明時(shí)，實(shí)際上并沒(méi)有收到足夠還款。而所謂承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)一方的擔(dān)保公司，面對(duì)動(dòng)輒幾百萬(wàn)上千萬(wàn)元的房子金額，其賠付能力明顯不夠，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是沒(méi)有保障的。

鄭大源表示，囿于這些風(fēng)險(xiǎn)存在，“轉(zhuǎn)按揭”模式逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前推行的“帶押過(guò)戶”模式則消除這一層風(fēng)險(xiǎn)：貸款未還清的情況下，原貸款銀行不出具涂銷證明。“當(dāng)然，作為新鮮事物，外界對(duì)‘帶押過(guò)戶’可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如抵押權(quán)落空、貸款成為壞賬、‘一房二賣(mài)’等問(wèn)題比較謹(jǐn)慎，尚處在了解和觀望階段，導(dǎo)致實(shí)際推行有滯后。另一方面，出于對(duì)業(yè)務(wù)量流失的利益考慮，原貸款銀行大多只做本行業(yè)務(wù)而非跨行。即便是本行，銀行的積極性也不會(huì)太高。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“帶押過(guò)戶”在技術(shù)層面上并不存在較大難度，主要包括不同銀行間在不動(dòng)產(chǎn)貸款評(píng)估、審核流程、風(fēng)控要求的標(biāo)準(zhǔn)化、信息共享；不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和金融部門(mén)之間系統(tǒng)對(duì)接、信息共享等。之所以進(jìn)展不順利，很大一部分原因系該政策的出臺(tái)，打破了銀行類金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等原本的利益鏈條。

去年9月，人民銀行廣州分行發(fā)布公告稱，針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

然而，“引入公證、擔(dān)保的意義不大，除了可能增加公證或擔(dān)保費(fèi)用，未能有效降低社會(huì)服務(wù)成本之外，由于擔(dān)保公司的擔(dān)保金不夠、賠付能力有限，這一辦法對(duì)銀行的保障也有限。”鄭大源表示，想要進(jìn)一步推動(dòng)“帶押過(guò)戶”落地，一是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方清楚了解這一政策明細(xì)，消除大眾誤區(qū)。二是將原貸款銀行和新貸款銀行的交易過(guò)程置于透明的監(jiān)管制度之下，消解潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，包括設(shè)立中間監(jiān)管賬戶，對(duì)涉及資金進(jìn)行監(jiān)管；增加網(wǎng)簽系統(tǒng)技術(shù)模塊，如原貸款銀行和新貸款銀行通過(guò)網(wǎng)簽系統(tǒng)匿名溝通，督促銀行及時(shí)配合辦理相關(guān)問(wèn)題，包括新貸款銀行的放款速度，尤其是原貸款銀行需在限定時(shí)間內(nèi)配合辦理“帶押過(guò)戶”手續(xù)，或者提供合理理由方可拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)內(nèi)看市

“帶押過(guò)戶”有利于縮短買(mǎi)賣(mài)時(shí)效，但難續(xù)“小陽(yáng)春”行情

值得一提的是，“帶押過(guò)戶”等政策利好出臺(tái)，正在讓廣州樓市呈現(xiàn)出一種新的趨勢(shì)。其中一點(diǎn)，是二手房掛牌量激增。據(jù)公開(kāi)信息顯示，3月廣州的二手房掛牌量已突破13萬(wàn)套，較去年同期的9.9萬(wàn)套提升了34%。

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆向記者分析，庫(kù)存掛牌量的上升主要是近期市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，業(yè)主放盤(pán)積極性提高以及置換需求被激發(fā)所致。從長(zhǎng)周期來(lái)看，新房市場(chǎng)持續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，隨后有較多單位逐漸進(jìn)入二手市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。同時(shí)房產(chǎn)基本沒(méi)有“報(bào)廢”“退出市場(chǎng)”之說(shuō)，一些老舊單位會(huì)逐漸沉積下來(lái)使得庫(kù)存掛牌量逐漸增加。“但要注意，近期在庫(kù)存掛牌量持續(xù)增加的同時(shí)，購(gòu)房需求也在快速增加，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)不取決于庫(kù)存掛牌量的絕對(duì)多少，而在于供求關(guān)系。”

在走訪房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)過(guò)程中，有多位從業(yè)者均表示，雖然目前廣州掛牌房源不斷增加，但買(mǎi)房人數(shù)量并不均等，市場(chǎng)正處于“買(mǎi)方市場(chǎng)”。“今年2月的交易以剛需房源居多，3月則以置換型的客戶為主流。特別是上個(gè)月，較多有置換需求的業(yè)主被原房子套住，想換又換不出去，可能導(dǎo)致他們后續(xù)對(duì)市場(chǎng)的信心不足。”一名房產(chǎn)中介人員表示。

李茂喆亦認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”較難延續(xù)當(dāng)下的“小陽(yáng)春”行情。首先，目前“小陽(yáng)春”行情已經(jīng)開(kāi)始下滑，其核心是前期積壓的需求逐漸釋放、成交放緩，“帶押過(guò)戶”難以對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)形成根本性扭轉(zhuǎn)。其次，新政策雖然流程大致跑通，但還未大規(guī)模實(shí)施，其發(fā)揮效用還需要一定時(shí)間。“不過(guò)，可以肯定的是‘帶押過(guò)戶’政策的實(shí)施有利于縮短買(mǎi)賣(mài)時(shí)效，減小部分成本，對(duì)刺激成交有一定的促進(jìn)作用。”

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