近期，大家一定都注意到一條消息，廣東省清遠市實施階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

也就是說，清遠首套房貸利率將根據購房者個人情況調整，不設最低點，首套房貸利率回歸“3字頭”后還有希望繼續下探。

(資料圖)

取消首套住房貸款利率下限，有利于進一步引導房貸利率的下調，更好地支持剛需和改善的住房需求，促進清遠市房地產市場平穩健康發展。

其實，清遠市取消房貸利率下限也并非個例。

肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門等廣東多城市同樣也已經取消了首套房貸利率下限。

今年年初，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制——新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

隨后，全國多個地方加入了下調降首套房貸利率的行列。約33城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%，江蘇省內無錫、常州、揚州、徐州多個城市的房貸利率下調至3.8%。

再來看蘇州，根據克而瑞蘇州房產測評最新調研，4月蘇州房貸利率仍舊沒有松動，目前首套首貸利率維持在4.1%，二套已結清的4.1%，二套未結清的4.9%，房貸利率依舊處于歷史低位。

大部分銀行放款時間為一周左右，少部分銀行三天即可放款。

至于短期內蘇州房貸利率是否會有下調的可能性，銀行的工作人員表示暫未接到上調或下調的通知。

目前來看，蘇州房貸利率暫不具備下調空間，除非LPR出現變動導致整體利率下調。

3月17日，央行宣布降準后不久，市場對每月20日公布的LPR報價充滿了期待。

然而，3月20日最新LPR報價1年期和5年期均維持不變，這是連續第7個月保持不變。

這背后的原因也好解釋，在房貸利率下限動態調整機制下，低房貸利率政策已使不少城市房地產市場受益并有所回溫，在央行宣布降準后，立刻調整房貸利率基準必要性不大。

當前的房地產市場，部分市場有所復蘇，但是大部分城市樓市銷售在2月短暫回升后又呈現下行態勢。在這樣的市場環境下，壓力城市可通過首套住房貸款利率政策動態調整機制因城施策、精準調控，這也更能有效穩定市場預期，促使行業健康發展。

從當下的蘇州樓市來看，目前經濟還在恢復的過程中，居民的購買力和預期還沒有完全恢復，無論新房還是二手房在三月熱度均沒有延續，尤其是非核心地段。

盡管在數據端蘇州市區商品住宅呈現供求兩漲的態勢，但是這一部分成交量來自于城市級紅盤的集中入市和網簽，另一部分成交量則發生于實際發生在2月的認購成交。

從現象來看，新房的來訪認購量相較2月已經下滑。傳統意義上的金三成色不足，市場繼續分化，但整體熱度已然較之二月降溫。

銀四已經開局，據克而瑞蘇州機構統計，4月前十天新房來訪認購數量相較3月上旬幾乎持平。在大部分樓盤維持金三優惠的大前提之下，來訪認購量有所增加，一方面是氣候轉好、溫度提升，增加了購房者出門看房的客觀驅動力，很多在二、三月份觀望客戶開始出手，這部分客戶群體沒有等到降利率、降首付的利好便開始重新進入市場。

從數據端來看，截至4月9日，蘇州市區商品住宅的成交面積為16.11萬㎡，同比減少10.3%，環比減少20.2%。

2月的實際成交量在3月上旬網簽釋放，造成3月整體的成交數據較為亮眼，所以并不是4月上旬市場成交量有多“差”，而是3月上旬的成交量非常“好”。

我們認為，城市級紅盤建發縵云、華發仁恒河濱雅苑等網簽持續釋放，4月蘇州市區商品住宅的成交面積或將與3月持平，且市場持續分化，核心板塊即開即罄，非核心板塊去化艱難。

再來看二手房， 我們知道， 3月單月蘇州二手房的成交套數為7909套，為2021年以來蘇州二手房的成交高峰，環比增幅居重點城市之首。 和新房一樣，大部分成交量為實際發生在2月的成交。

春節前積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來了一波購房需求的集中釋放，且這一輪二手房成交回暖主要以房東主動降價為主。

當時，我們就預判，在積壓的購房需求短期消 耗后，蘇州二手房將面臨成交增長乏 力 ，目前，已經在數據端顯現出來。

截至4月9日，蘇州市區二手房成交套數為734套，在剛過去的一周（4月3日-4月9日），成交套數僅為630套，這是近六周以來成交量首次跌破1000套。

據二手房中介表示，4月以來帶看量相較三月中下旬有所增加，當然這其中有天氣轉暖的因素，更有一些有“剛性”需求的觀望客戶開始出手，這部分客戶多為購置學區房的客戶。

目前，蘇州二手房掛牌量高企，已經進入高庫存時代，成交持續分化，核心地段的優質產品，如園區金雞湖畔的別墅、大平層成交周期較短。

總的來說，盡管經濟已現企穩信號，但當下的蘇州樓市復蘇的持續性和恢復程度仍有較大的不確定性，居民的信心還是不夠足。

恢復的經濟基礎尚不牢固，疫后積壓需求的集中釋放支撐了2-3月需求恢復，這一因素在二季度對市場的支撐作用將會邊際轉弱。

想要市場延續熱度，還需要政策端持續發力，盡管蘇州在近兩個月在二手房、落戶政策維度邊際放松，比如說執行二手房帶押過戶、降低積分落戶門檻、縣市重啟房遷、租房落戶，為當前樓市需求端注入新鮮“血液”，為進一步推動樓市持續恢復，但這遠遠不夠。

要想樓市熱度延續，仍舊需要有進一步的寬松政策加持，以進一步開需求的源。

目前宏觀面整體政策導向仍以修復市場信心為關鍵所在，對購房者而言，短期內降息的可能性小，當前以保持實際利率水平，并鞏固實際貸款利率下降的成果為主。

所以，還在等利率下調的客戶可以提前結束觀望期了。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

僅代表克而瑞蘇州機構觀點，供參考

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