目前深圳帶押過(guò)戶的系統(tǒng)還僅僅是試運(yùn)行階段，還沒(méi)有一筆成功完成的業(yè)務(wù)，細(xì)則尚未落地。如果選擇帶押過(guò)戶，可能時(shí)間和流程上還是會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)，而且現(xiàn)在也很少有購(gòu)房者前來(lái)咨詢相關(guān)帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)。

(資料圖片僅供參考)

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

帶押過(guò)戶的出現(xiàn)，給傳統(tǒng)的二手房交易帶來(lái)新模式，也給交易雙方帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處。不過(guò)，記者在深圳市場(chǎng)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，許多二手房業(yè)主和購(gòu)房者對(duì)此仍不熟悉，也希望相關(guān)實(shí)施細(xì)則能盡快出臺(tái)，而且各地帶押過(guò)戶的推廣進(jìn)度也不一。

深圳：系統(tǒng)還僅僅是

試運(yùn)行階段

“我剛剛把房子出售，但代理的中介經(jīng)理可能對(duì)帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)也不熟，告訴我們現(xiàn)在銀行還不能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)?！秉S浩（化名）在深圳龍崗大芬有一套二手房，由于在傳統(tǒng)過(guò)戶方式之下，如果房子原先有貸款、抵押，賣(mài)家要結(jié)清之前的貸款才能完成過(guò)戶，所以他想起了帶押過(guò)戶這種模式，“沒(méi)辦法，我還是自己湊齊了贖樓款，買(mǎi)家那邊也著急過(guò)戶?！?/p>

什么是帶押過(guò)戶？其實(shí)，帶押過(guò)戶通常是指“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接”。早在1月，深圳六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》明確，在二手房交易中，可采取用買(mǎi)方的購(gòu)房資金償還賣(mài)方的銀行貸款的帶押過(guò)戶模式，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

那么，究竟是否與黃浩所遇到的中介說(shuō)法那樣，現(xiàn)在深圳還不能辦理帶押過(guò)戶？記者致電了深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心，工作人員表示，目前登記中心可以受理帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)，但需要買(mǎi)賣(mài)雙方和銀行經(jīng)辦人三方到場(chǎng)，同時(shí)也需要銀行準(zhǔn)備包括同意函、授權(quán)書(shū)等眾多材料。

隨后，記者也向包括招商銀行、建設(shè)銀行在內(nèi)的多家銀行個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)行咨詢，得到的回復(fù)是銀行目前可以進(jìn)行帶押過(guò)戶的業(yè)務(wù)，但僅僅只有“同行貸款”購(gòu)房模式，即賣(mài)家原來(lái)的房貸和買(mǎi)家申請(qǐng)的房貸要在同一家銀行，且賣(mài)家的房貸只能是純商貸?！靶枰嵝训氖?，目前這個(gè)帶押過(guò)戶的系統(tǒng)還僅僅是試運(yùn)行階段，還沒(méi)有一筆成功完成的業(yè)務(wù)，細(xì)則尚未落地。如果選擇帶押過(guò)戶，可能時(shí)間和流程上還是會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)，而且現(xiàn)在也很少有購(gòu)房者前來(lái)咨詢相關(guān)帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)?！庇秀y行個(gè)貸經(jīng)理表示。

沖擊贖樓貸

記者在走訪過(guò)程中，多位房產(chǎn)中介經(jīng)理和銀行個(gè)貸經(jīng)理都表示，從目前情況來(lái)看，如果著急交易過(guò)戶，還是走原來(lái)的贖樓方式過(guò)戶比較快捷。

有房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，如果賣(mài)家的貸款未還清且手中無(wú)足夠流動(dòng)資金立刻償付貸款，一般有兩種處理方式：由中介方提供擔(dān)保，以買(mǎi)家首付款解除賣(mài)方質(zhì)押，再進(jìn)行過(guò)戶流程，雙方需簽訂擔(dān)保合同，中介方面收取一定的手續(xù)費(fèi)。而另一種方式則是賣(mài)家向金融機(jī)構(gòu)尋求“過(guò)橋資金”，借貸償還貸款后再賣(mài)房交易。記者發(fā)現(xiàn)，目前市面上的擔(dān)保機(jī)構(gòu)聯(lián)合中介人士可以為這樣的服務(wù)牽線，利率一般為日息萬(wàn)分之八左右，也變相加重了二手房交易成本。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，帶押過(guò)戶的細(xì)則如能盡快落地實(shí)施，或?qū)⒋蠓s小贖樓貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模。總之，二手房帶押過(guò)戶使得買(mǎi)方無(wú)需承擔(dān)提前墊資風(fēng)險(xiǎn)，賣(mài)方無(wú)須承擔(dān)過(guò)橋費(fèi)逾期風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，或許是一項(xiàng)“多贏”的決定。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了帶押過(guò)戶。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向記者介紹，目前多地在實(shí)踐探索中主要形成了三種模式。第一種是新舊抵押權(quán)組合模式，通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。第二種是新舊抵押權(quán)分段模式，通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣(mài)方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。第三種是抵押權(quán)變更模式，通過(guò)抵押權(quán)變更，實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

其實(shí)，帶押過(guò)戶需要四方主體，即賣(mài)方、買(mǎi)方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和銀行之間的密切配合與無(wú)縫銜接。所以，買(mǎi)賣(mài)雙方最關(guān)心的就是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，帶押過(guò)戶在推進(jìn)過(guò)程中要特別注意防范風(fēng)險(xiǎn)。一是需要銀行的同意和密切配合，如果舊抵押和新抵押不是同一個(gè)銀行，就會(huì)比較麻煩，新按揭貸款如何保證舊抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，這些都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。

二是需要不動(dòng)產(chǎn)登記中心設(shè)定專門(mén)的一體化辦事窗口，規(guī)范具體的交易流程和細(xì)節(jié)，做好流程精細(xì)化控制。銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、公證提存機(jī)構(gòu)、公積金中心等相關(guān)通道，任何一個(gè)鏈條都需要緊密相連、無(wú)縫銜接。如果想帶押過(guò)戶，購(gòu)房人務(wù)必要注意流程控制，把涉及到的所有流程都做到精細(xì)化，跟銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。另外，作為購(gòu)房人，建議對(duì)賣(mài)方做一些基本調(diào)查和了解，比如可以通過(guò)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)查看賣(mài)方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過(guò)程中房屋被查封導(dǎo)致的不必要麻煩。作為賣(mài)方，也需要提前核實(shí)購(gòu)房人的個(gè)人征信情況，了解清楚購(gòu)房人的貸款能力，避免后續(xù)貸款出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)不能及時(shí)回款解押。

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