西安保利林語溪

海報新聞記者 陳嘉偉 西安報道

2020年6月，西安保利林語溪交付，在等待三年后，業主們終于迎來了期盼已久的新房。但同年10月，一紙張貼在小區公告欄上的《新建鐵路西安至延安線變更環境影響評價信息第二次公示》，擾亂了業主們即將開始的人生新階段。

(資料圖)

上述公告顯示，新建西延高鐵將從小區旁經過，最近處離小區僅有19米，噪聲、震動都成為業主們的隱憂。業主們不得不暫停裝修計劃，轉而開展維權行為，他們奔走、周旋在開發商和當地管理部門之間，終于在去年9月迎來一絲曙光。小區所在的西安市灞橋區宣布，將對離高鐵線最近的保利林語溪5號樓進行整體征收，據今年2月公示的另一份文件顯示，征收安置費總計約3.86億元，目前每一戶業主能得到多少賠償尚不得知。

更令公眾關注的是，這樣的事情究竟能否避免，畢竟對于業主和管理部門來說代價都不小。

“河景房”變“高鐵房”

2018年，西安樓市火熱，在經歷多次搖號后，周卓（化名）終于搶到了一套保利林語溪的房子，“每平米9000多，108平的房子總價100萬，旁邊就是灞河濕地公園，性價比還是很高的。”

公開資料顯示，西安保利林語溪由陜西永興房地產開發有限公司(以下簡稱“永興地產”）開發，永興地產為陜西保利房地產開發有限公司全資子公司，是央企保利集團旗下一員。

2020年6月，周卓所購買的5號樓如約交房，不少業主開始著手裝修，然而一紙公告打亂了不少業主的計劃。

2020年10月，有業主在小區公示欄里發現了《新建鐵路西安至延安線變更環境影響評價信息第二次公示》，就西延鐵路環評征求意見。小區旁要修高鐵的消息在業主的聊天群里“炸開了鍋”，好好的“河景房”突然變成“高鐵房”，不少業主表示難以接受。

對此更為關切的是小區5號樓業主，因為按照2020年9月編制的《新建鐵路西安至延安線變更環境影響報告書》(征求意見版)中，明確標注西延線距5號樓的距離為19米，高差33.5米——這意味著，5號樓10層至12層的業主，高鐵幾乎就在自家陽臺旁邊經過。

海報新聞記者注意到，我國于1988年頒布了《電磁輻射防護規定》（GB 8702-88）。按照設計要求，“鐵路兩側30米內嚴禁新建居民住宅、學校和醫院等噪聲敏感建筑物；距鐵路外軌中心線兩側30米以外、200米以內的區域內不宜臨路新建學校、醫院、敬老院和集中住宅區等噪聲敏感建筑物。”

也就是說，新建西延高鐵離保利林語溪5號樓如此之近，肯定是不符合相關建設要求的，那么這條高鐵線一定要從此經過嗎？

經過翻閱相關資料，海報新聞記者發現，事實上這已經是最優方案。記者注意到，周卓等其他業主看到的“環評公示”已經屬于征求意見后變更過的，關于這條高鐵線路的環評報告——《新建鐵路西安至延安線環境影響報告書（全本）》早在2018年就已經出爐，并于當年10月公示。

《報告》顯示，西延線在經過西安市灞橋區（保利林語溪所在行政區）線路設計的時候，曾有三條方案，一條因經灞河水源地遭到西安市水務局的堅決反對，一條因要橫穿保利林語溪項目而被灞橋區政府否定，最終從5號樓東側經過的方案，獲得了灞橋區政府同意。

除了新建西延高鐵外，保利林語溪周邊還存在既有西康鐵路線

樓盤建設曾被叫停

海報新聞記者注意到，2016年8月25日，中鐵第一勘察設計院集團有限公司（以下簡稱“中鐵一勘院”）在其官網上刊載《新建高速鐵路西安至延安線環境影響評價信息一次公示》以征求公眾對該項目的意見。

2018年8月29日，中鐵一勘院在其官網上刊載《新建鐵路西安至延安線環境影響評價信息第二次公示》，并附上了《新建鐵路西安至延安線環境影響報告書（簡本）》，在“簡本環評報告”里，保利林語溪被列入噪聲環境保護目標，報告提到，保利林語溪3棟32層、3棟17層居民住宅樓，約784戶在建，其中30米內影響的戶數為0，30米至60米內的影響戶數為392戶，60米至200米內影響的戶數為784戶。

2018年10月10日，中鐵一勘院在其官網上刊載《新建鐵路西安至延安線環境影響報告書（全本）》并公示，該“全本環評報告”顯示，從保利林語溪5號樓東側經過的方案被認定為最優方案。

2018年12月17日，《國家發展改革委關于新建西安至延安鐵路可行性研究報告的批復》下發給中國鐵路總公司和陜西省發展改革委。

從上述公開信息不難看出，在保利林語溪建成交付前，高鐵項目已經在規劃中，并也關注到了保利林語溪項目，但為何仍造成了今天的局面？

周卓告訴記者，事實上保利林語溪的在建工程曾被叫停過，“而且是在我買房前。”周卓表示，自己是2018年8月買的房，而在一個月前，保利林語溪曾被當地管理部門叫停。

一份落款單位為“西安現代紡織產業園區管理辦公室”，落款時間為2018年7月18日的通知顯示，“2018年7月17日，園區接灞河新區相關領導批轉的《西安市公鐵航聯席會議辦公室通知》，你公司（永興地產）在建的保利林語溪項目因與西十高鐵線位沖突。按照市政府6月22日專題會議確定事項第七條要求，現通知你公司立即停止保利林語溪項目施工工作。”

但永興地產并未停工，其認為“西安現代紡織產業園區管理辦公室”并非行政行為合法的通知主體。據了解，針對停工通知，永興地產向灞橋區政府、西安市政府、陜西省政府提起了行政復議，并提起了行政訴訟。

天眼查信息顯示，2020年11月13日，永興地產作為原告提起的行政訴訟，在西安鐵路運輸中級法院開庭審理。此后，官司又訴至陜西省高院，而此次上訴人變為灞橋區政府，永興地產則作為被上訴人出庭。

目前，針對這一案件兩次審理的相關裁定結果尚未公開，但從永興地產原告與被告的身份轉變上不難看出一審的結果。“我們聽說是永興地產勝訴了。”周卓告訴記者。

社會穩定風險公眾意見調查公示征收安置費約3.86億元

政府擬花3.86億元征收？

不過在征收前，當地政府也曾考慮過其他解決方案。周卓告訴記者，2021年，5號樓業主曾收到過一份《征求意見書》，《征求意見書》顯示，針對高鐵線所噪音問題，擬采用“工程降噪+房屋降噪”的方式進行處置。

周卓表示，工程降噪就是在鐵路線上安裝聲屏障裝置以達到降噪目的，而房屋降噪則是每戶更換和加裝三層中空隔音玻璃以及封閉窗戶，由于窗戶封閉不能打開，所以方案考慮每戶都將安裝一套新風系統。“換玻璃、新風系統安裝及運維、電費等總共賠償我們每戶每平米2300元。”周卓表示，多數業主同意這樣的解決方案，但在賠償費用上不同意2300元/平米的方案。

最終，解決辦法走向了征收。

2022年9月9日西安市灞橋區住房和城鄉建設局發布《關于西延高鐵（灞橋段）保利林語溪小區5號樓國有土地上房屋征收范圍公告》。

2022年12月5日《西延高鐵(灞橋段)保利林語溪小區5號樓征收項目房屋征收補償方案(征求意見稿)》(以下簡稱“《房屋征收補償方案(征求意見稿)》”) 發布，并展開了為期30日的公示。

2023年1月9日，灞橋區政府發布《##_FORMAT_LT_##房屋征收補償方案(征求意見稿)##_FORMAT_GT_##公示期間征求意見及答復有關情況公示的通告》，灞橋區政府表示，公示期間共收集書面意見102份，問題主要集中在房屋評估價值及評估機構選定、產權調換房源不滿意、產權調換房屋獎勵被征收房屋套內面積10%等三個方面。

針對這三個問題，灞橋區政府于2023年1月9日作出了書面回復。回復稱，根據相關規定，補償將不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。2022年12月7日，已經將征收評估機構的報名結果在征收范圍內進行了公示。

針對產權調換房源問題，為了充分尊重被征收人的意見，將產權調換房屋調整為: 三迪灞河壹跪、中鐵琉森水岸、中鐵建西派逸園。而針對產權調換獎勵只有10%的問題，灞橋區政府認為符合相關法律法規。

上述通告還附上了《西延高鐵( 灞橋段)保利林語溪小區5號樓征收項目房屋征收補償方案》（修訂版）并表示補償方案自西安市灞橋區人民政府發布房屋征收公告后實施。

2023年2月16日，一份《西延高鐵( 灞橋段)保利林語溪小區5號樓征收項目社會穩定風險公眾意見調查公示》張貼在小區內，這份文件顯示，為解決新建西延高鐵環境問題，要對西延高鐵鐵路邊界距鐵路外側軌道中心線30米，聲敏感點保利林語溪小區5號樓進行整體征收，共涉及業主128戶（其中139平方米、108平方米戶型各64戶），征收安置費用約3.86億元。

按照公示中披露的戶型、面積及安置費用，一平方米的安置費用算下來大約在兩萬元。“但具體的到底是多少，沒有細則，所以業主們仍是云里霧里。”周卓表示，業主并不是想靠征收“發財”，“我們寧愿沒有這個事，現在因為要征收，戶口不能落，許多孩子的上學都受到影響。但事已至此，我們希望政府能充分考慮業主的訴求，比如產權調換能不能就高（20%）而不就低（10%），在價格評估時能不能將保利地產及相關物業的品質也考慮在內，畢竟‘招保萬金’在業內有口皆碑，這是其他開發商不能比的。”

對于此事，記者曾多次撥打西安市灞橋區住建局地鐵協調辦的電話，但均未接通。

能否避免？

2022年，《新民晚報》曾報道過上海地鐵3號線、4號線貼著成片的居民區呼嘯而過，每天從早到晚最高達100多分貝的噪聲，多年來讓上千戶居民痛苦不堪。報道提到，曾經有一位住戶的窗戶在兩列地鐵交匯時被震碎。

實際上，因交通設施、發電設施、垃圾處理設施等公共設施離居民住宅太近而引發投訴、維權的案例不勝枚舉。

而最讓公眾關注的是這些事件中所產生的資源浪費，以保利林語溪為例，政府要花費3.86億元的代價對一個建成交付還不足3年的新樓進行征收，著實可惜。

一位從事城市設計規劃方面的人士告訴記者，之所以出現這樣的原因，很大一部分原因是在規劃環節各個部門都是各管各的，導致信息不對稱所致。不過隨著國土空間規劃逐步完善，目前所有部門都使用一張底圖，同時行政行為信息化，在信息共享上更為便利，很大程度上能消除信息不對等的問題。

此外，在保利林語溪事件中，或許還暴露出政府在依法行政中或存在一些問題。

河南澤槿律師事務所主任付建表示，交付不到3年的樓盤就要被征收，造成了公共資源的極大損失，并且根據現有情況來看，這一損失并不是不可避免的。

付建認為，2016年該高鐵線路就發布了第一次環評，此時樓盤還沒有開建，有關部門在批準樓盤建設時就應該考慮到這一情況可能存在的風險。2018年樓盤還在建設中，環評已經確認高鐵對該樓盤有影響時，當地政府及相關部門就應該積極采取有效措施，防止損失的擴大。

“雖然有關部門向開發商下發了停工通知，但因通知主體是否有資質，引起了行政復議和行政訴訟。這說明當地政府在此次事件中可能存在工作效率不高、權屬構架不清的行為，如果2018年發通知的是灞橋區政府，工程方可能在接到通知后盡快停建，在一定程度上會防止損失的擴大化。”

付建表示，政府在實施行政管理過程中，應當堅持對人民負責，自覺依據法律行使行政權，堅持依法行政，實現建設一個廉潔、勤政、務實、高效的誠信政府、責任政府、服務政府和法治政府的目標。

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