博導(dǎo)孟曉蘇教授，我國(guó)著名的房地產(chǎn)專家，其實(shí)過(guò)去他還有一個(gè)身份，那就是中方集團(tuán)董事長(zhǎng)。去年有個(gè)論點(diǎn)也是石破天驚，那就是他在論壇中講“什么價(jià)格都可以降，只有房?jī)r(jià)萬(wàn)萬(wàn)降不得，無(wú)論自住還是投資，都該出手了！”

(資料圖)

今年孟教授又提出，農(nóng)村宅基地、城市小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該考慮進(jìn)入房地產(chǎn)流通市場(chǎng)了。未來(lái)可以同商品房一樣可以自由流通。這是在城鄉(xiāng)一體化大旗下已經(jīng)指明的方向，如果現(xiàn)行法律不允許，那其實(shí)應(yīng)該推動(dòng)修訂法律。但是我們可以揣測(cè)，當(dāng)真的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房可以自由買(mǎi)賣(mài)時(shí)，那么會(huì)發(fā)生什么樣的改變呢？

可以說(shuō)農(nóng)村的宅基地和城市的小產(chǎn)權(quán)房，他們?cè)谡w房產(chǎn)中的占有比例，那是極其巨大的。但是他們的價(jià)值變化可能差別也很大。有可能建立在深山中的一座祖屋，因?yàn)樘幱诰W(wǎng)紅地帶而價(jià)值巨大，也有可能出于無(wú)名山中而一文不值。

小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題則更為復(fù)雜，因?yàn)樗麄儧](méi)有繳納過(guò)土地出讓金。土地出讓金是一個(gè)復(fù)雜的歷史遺留難題，它的定價(jià)到底是如何，其實(shí)現(xiàn)在無(wú)人能夠用現(xiàn)有的法規(guī)和制度說(shuō)得清楚。如果制定的過(guò)低，那么產(chǎn)生的交易溢價(jià)是非常大的；如果制定的過(guò)高，那么對(duì)于歷史的尊重是不夠的。

對(duì)比現(xiàn)在的商品房市場(chǎng)，其建設(shè)土地的取得，經(jīng)過(guò)招拍掛等合規(guī)流程流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。那么想想小產(chǎn)權(quán)房如果想進(jìn)入交易市場(chǎng)，土地出讓金的價(jià)格制定將成為一個(gè)難以逾越的障礙。同樣宅基地的土地價(jià)格制定也存在著這樣的問(wèn)題和疑慮。那么假設(shè)都允許入市，社會(huì)發(fā)生何等變化：

1.擁有宅基地的農(nóng)村居民，能從轉(zhuǎn)讓中獲取足夠回報(bào)嗎？在一定程度上可能性很小，雖然未來(lái)的交易價(jià)格會(huì)提高，但是之前需要補(bǔ)交土地的一些費(fèi)用，有可能會(huì)沖抵收入。而根據(jù)宅基地所處位置的不同，價(jià)格又會(huì)發(fā)生很大變化。所以在一定程度上，農(nóng)村居民不可能通過(guò)宅基地入市，而獲取到過(guò)去拆遷類似的收益。

2.現(xiàn)行我國(guó)對(duì)于宅基地買(mǎi)賣(mài)管理非常嚴(yán)格，非農(nóng)村戶籍是不允許買(mǎi)宅基地的。是不是可以這樣理解：在一定程度上，這可能是保證農(nóng)民有著最后的安身地方的措施。雖然現(xiàn)在鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，但是一下子采取斷后路的方式，是不是過(guò)激了？宅基地突然變成了一塊唐僧肉，最終農(nóng)村居民能吃到多少呢？

3.地產(chǎn)市場(chǎng)中普通住宅的價(jià)格有可能會(huì)受到短暫沖擊，但是不可能大幅下降。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在也住著人，不可能性質(zhì)改變了，都一口氣出售了。宅基地散落在鄉(xiāng)野各地，對(duì)于一般家庭來(lái)說(shuō)，可能假如工作在城市，即使便宜也不可能買(mǎi)來(lái)居住。

4.但是假如徹底放開(kāi)好，別墅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)迎來(lái)一次大洗牌。誰(shuí)還會(huì)去買(mǎi)商品房別墅呢？高凈值者、富豪家庭，肯定會(huì)選擇在農(nóng)村買(mǎi)宅基地，說(shuō)不定還要幾塊宅基地合并在一起，去大建特建呢！自建別墅、自建莊園更成為一種新的選擇？過(guò)去消逝的那一切又會(huì)重新回來(lái)了，別墅市場(chǎng)可能價(jià)格會(huì)大于下調(diào)。

變化將會(huì)是革命性的，我國(guó)城鎮(zhèn)化前進(jìn)的步伐會(huì)大大加快，但農(nóng)村戶籍的民眾會(huì)加快失去他們過(guò)去一直被維護(hù)住的土地和宅基地。如同當(dāng)年英國(guó)工業(yè)革命前期，新的一波“圈羊運(yùn)動(dòng)”開(kāi)始了，財(cái)富分配不斷加劇。其中涉及到的利益糾葛，有可能會(huì)讓高凈值者未來(lái)?yè)碛械呢?cái)富越來(lái)越多，而過(guò)去很多歷史問(wèn)題又一次要產(chǎn)生巨大的矛盾需要解決。

不過(guò)對(duì)于農(nóng)村居民和城市普通家庭，不論是否入市，改變都不大。你覺(jué)得呢？

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