“上海這次土拍是多年未遇的盛況啊。”對于2023年上海第一批集中供地，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦感嘆，在房企積極向一二線城市調(diào)倉時，熱點(diǎn)城市上海更是眾家爭搶落子的目標(biāo)。

(資料圖片僅供參考)

4月18日-21日，上海分批進(jìn)行首輪供地，總起拍價483.41億元。前一日披露的出讓安排提前揭示了本輪出讓的熱度：供應(yīng)的19宗涉宅地中，有4宗僅有一名競買人報(bào)名，另外15宗均有多名競買人。

從《國際金融報(bào)》記者獲悉的企業(yè)報(bào)名表中可知，本場土拍吸引了約50家意向房企參拍，個別如閔行莘莊地塊、青浦西虹橋地塊有超20家房企或聯(lián)合體報(bào)名，還有多宗地獲十余家報(bào)名。

招商蛇口、華潤置地、越秀、建發(fā)、象嶼地產(chǎn)、保利發(fā)展、中鐵建、萬科等房企廣撒網(wǎng)，斥巨額保證金報(bào)名10宗及以上地塊。這也是自2020年圍標(biāo)事件后，萬科、華潤首次出現(xiàn)在上海土拍市場上，另一家涉事房企中海此次也報(bào)名了多宗宅地，三家或?qū)⒂瓉怼皥?bào)復(fù)性”補(bǔ)儲。

01

龍湖補(bǔ)倉江橋

近期，深圳、杭州、成都、南京等城市的土拍溢價率均處于較高水平，房企拿地?zé)崆樯蠞q，流拍率明顯下降，作為2022年土地出讓金第一的城市，加之又是四個一線城市中最晚開啟供地的，行業(yè)也在關(guān)注，上海此次會拍出怎樣的熱度。

首日，先是4宗僅有一名競買人報(bào)名的宅地直接成交，招商象嶼聯(lián)合體，龍湖聯(lián)合體、萬科以及新天和實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)落子。

其中，龍湖聯(lián)合體摘得的嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)地塊距離地鐵14號線與嘉閔線（在建中）交匯站樂秀路站直線距離約400米，交通便捷，附近有保利云上澄光、南山虹橋領(lǐng)峯等項(xiàng)目，周邊商業(yè)、醫(yī)療資源齊全，該地此前也被認(rèn)為或是熱度不低。

有業(yè)內(nèi)人士稱，該地區(qū)位尚可，但由于是商住辦綜合地塊，有一定開發(fā)要求，才得以底價成交。公告信息顯示，地塊出讓面積54964.2平方米，由42-07、43-02兩宗小地塊組成，容積率分別為3、1.8，其中42-07地塊內(nèi)需配置建筑面積約80平方米（計(jì)容）公共廁所設(shè)施，建筑面積約200平方米（不計(jì)容）老人日間照料中心設(shè)施，建筑面積約360平方米（不計(jì)容）養(yǎng)育托管點(diǎn)設(shè)施；43-02地塊內(nèi)需配置建筑面積約200平方米（不計(jì)容）老年活動室設(shè)施，新增公共服務(wù)配套設(shè)施需布局在建筑物三層以下位置，且臨街布置，方便到達(dá)，同時地塊內(nèi)需設(shè)置一條東西向，寬度不小于6米的人行通道。

這并非龍湖首次進(jìn)入江橋板塊。2021年上海二輪供地時，龍湖南山聯(lián)合體以約14億元底價摘下嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)N2-03地塊，成交樓面價約2.5萬元/平方米。而后該地塊打造為龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯項(xiàng)目，去年兩度開盤均觸發(fā)積分制，但分?jǐn)?shù)從一期的64.08分下降至二期的51.43分，目前已基本完成網(wǎng)簽，加之更早開盤的龍湖天璞，此番龍湖也是完成補(bǔ)倉動作。

許久未在上海公開市場拿地的萬科也兜底了松江區(qū)廣富林街道地塊，出讓面積118741.7平方米，成交價37.83億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科本次報(bào)名約10宗地塊，補(bǔ)倉心切。

去年，其曾“曲線”獲取靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊70%的股權(quán)，該地是北萬置業(yè)在2022年9月以120.6億元底價摘下的，房地聯(lián)動價13.3萬元/平方米，而后該公司將70%股權(quán)售予萬科，地塊也被打造成萬科翡翠雅賓利四期。

02

象嶼54億落兩子

對于報(bào)名房企而言，今日在現(xiàn)場交易的4宗宅地才是它們搶奪的重點(diǎn)。

以上午場出讓的普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊為例，其獲得華發(fā)、招商北科建聯(lián)合體、國貿(mào)葛洲壩聯(lián)合體、金隅、綠城、凱德金茂聯(lián)合體、華潤、中海、保利、越秀中鐵建聯(lián)合體、象嶼浙江交投聯(lián)合體共11位競買人報(bào)名，國、央企依然占主力。

地塊起拍價34.5億元，競價開始20秒內(nèi)便出現(xiàn)了6組報(bào)價，主持人緊急叫停，將增價幅度從100萬元升至500萬元；競拍提速，競買人的熱情不減，又在1分鐘內(nèi)給出16組報(bào)價，平均不到4秒刷新一次價格。最終在第54輪報(bào)價時，11號競買人喊出了37.61億元的中止價，整場競拍尚不到4分鐘。

轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價階段后，11位競買人全部跟進(jìn)，加上一組隨機(jī)值后得出平均價377800.0833萬元，象嶼浙江交投聯(lián)合體以377800萬元的報(bào)價幾乎精準(zhǔn)卡中平均價，成功實(shí)現(xiàn)拿地，溢價率9.51%，成交樓面價4.45萬元/平方米。

據(jù)悉，該地塊出入面積33997.6平方米，容積率2.5，為純住宅用地，其臨近地鐵15號線祁安路站，周邊配套成熟，房地聯(lián)動價7.9萬元/平方米，略低于此前普陀桃浦智創(chuàng)城4宗宅地的8.3萬元/平方米。

這也是象嶼地產(chǎn)今日拿下的第二宗地塊，其還聯(lián)合招商以16.24億元底價摘得浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)地塊，總成交價約54億元。

上午場，“老搭檔”招商南昌市政聯(lián)合體、華麗家族以及越秀三方瞄準(zhǔn)了唯一一宗內(nèi)環(huán)靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊，其位于西藏北路上，體量極小，出讓面積僅4265.2平方米，建筑面積約1萬平方米，土地用途為居住、商業(yè)，房地聯(lián)動價12.1萬元/平方米。

體量雖小，但地塊區(qū)位極佳，其緊鄰地鐵8號線中興路站，3站直達(dá)人民廣場，對面便是中興綠地，斜對角為市北中學(xué)，該學(xué)校曾是閘北區(qū)最好的高中，現(xiàn)仍屬區(qū)域內(nèi)第一梯隊(duì)。地塊起拍價6.736億元，三方報(bào)價達(dá)到中止價7.16億元后，越秀以7.244億元一次報(bào)價摘地，溢價率7.54%，成交樓面價6.79萬元/平方米。

加上本次出讓地塊，2022年至今上海集中供地共掛牌了4宗中興社區(qū)內(nèi)宅地，累計(jì)出讓面積11.31萬平方米，合計(jì)收金約213億元，此前3宗均為底價成交。

03

現(xiàn)場鬧劇？

下午兩宗現(xiàn)場競價地塊的拍賣對于房企而言是精力、體力、腦力的多重考驗(yàn)，原定于13時30分與14時開拍的地塊直至19時結(jié)果才陸續(xù)出爐。

直播出讓的浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊計(jì)劃于13時30分開始，13位競買人到場提交相關(guān)材料后，直至19時主持人方才出面告知，經(jīng)過審查，5號競買人身份材料未通過核驗(yàn)，未取得現(xiàn)場競價資格。

5號競買人對此提出異議，認(rèn)為公司資質(zhì)不存在問題，并要求秉持公開透明的原則，暫緩此次土拍，調(diào)查結(jié)束后再進(jìn)行出讓。而后該要求被駁回，數(shù)輪爭辯后，現(xiàn)場競拍方才正式開始。

有消息稱，5號競買人為越秀華發(fā)聯(lián)合體，由于越秀項(xiàng)目公司經(jīng)營執(zhí)照中經(jīng)營范圍不符合該地塊要求，故被取消競價資格，連帶著華發(fā)一同“出局”。

或是由于時間耽擱已久，15.831億元起拍的地塊，在87秒內(nèi)便火速達(dá)到中止價17.203億元，期間，主持人還將增價幅度從100萬元提升至500萬元，再到1000萬元。轉(zhuǎn)入一次報(bào)價后，僅1號競買人選擇棄權(quán)，其余11家均參與該環(huán)節(jié)，最終招商南昌市政聯(lián)合體以17.307億元摘下該地，溢價率9.39%，成交樓面價3.69萬元/平方米，房地聯(lián)動價為6萬元/平方米。

該地塊位于周康板塊，出讓面積26081.4平方米，容積率1.8，周邊有周浦小學(xué)、周泰幼兒園、周浦第二小學(xué)、澧溪中學(xué)等教育資源以及周浦醫(yī)院、上海綠地繽紛廣場、周浦文化園等配套，距離地鐵16號線周浦東站約600米。

此外，首輪供地最“壕”的是徐匯區(qū)田林街道167-02（n）地塊也觸發(fā)了一次報(bào)價，其房地聯(lián)動價達(dá)13.1萬元/平方米，為本輪最高。

地塊位于中環(huán)內(nèi)，東至宋園路、西至張虹路，是一宗純住宅用地，出讓面積8911.8平方米，距離長寧古北國際社區(qū)較近，是區(qū)域內(nèi)少有的宅地資源。最終，中鐵置業(yè)以19.05億元競得，溢價率8.92%，成交樓面價8.55萬元/平方米。

至此，上海首輪供地第一天合計(jì)出讓8宗涉宅地，合計(jì)收金172.45億元，其中4宗多人報(bào)名地塊房企參拍積極性較高，全部觸頂成交。

盧文曦告訴記者，房企積極拿地主要還是看好上海區(qū)域，地塊限價與房地聯(lián)動價都是透明的，拿地前企業(yè)對于未來的利潤空間已經(jīng)大致有數(shù)，心里有底就會穩(wěn)妥很多。

“目前一二線城市的地塊風(fēng)險(xiǎn)較小，最多就是去化周期略長，但三四線城市做不好了或許就會‘翻車’。”盧文曦說，加上最近其他城市土地市場活躍度較高，熱度也慢慢傳遞到了上海。

左宇 制表

記者 左宇

編輯 孫婉秋

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