作 者丨吳抒穎

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

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土地市場的競爭正在趨于白熱化——有意沖規模的國央企正信心十足地攻城略地，同時部分缺糧一年亟待補倉的房企也在加速重回牌桌。

過去這段時間，由于熱門地塊往往需要搖號摘得，這讓房企更加相信“運氣”的加成，而為了成功拿地，房企奇招頻出。4月18日，在上海的土拍現場，來自廣東的兩家國企越秀地產、華發地產在臺面擺上橙子和香蕉，寓意“成交”。遺憾的是，最終這兩家房企并沒有成功拿地。

房企相信“玄學”，反映了土地市場廝殺激烈的一面。

當天的那場土拍，在上海已經多年未有土地進賬的龍湖也成功摘得一宗地塊，其與建華建材聯合體以24.8億元拿下嘉定區江橋鎮一宗土地。經歷了難忘的2022年，龍湖急于證明自己，在土地市場上從防守轉為進攻。

與龍湖采取同樣策略的還有金地。4月19日，金地連中三元，在上海、東莞摘得三宗地塊，總投資超過50億元，其中拿下的松山湖地塊還刷新了區域的樓面價新高。

龍湖、金地這兩家民營房企的排頭兵重回牌桌，讓土地市場的戰局增加了變數。于他們自身而言，則是避免滑落的決戰。在度過股債雙殺、公司動蕩的難關之后，必然要證明自己能夠在頭部位置保有一席之地。因而必須要搶地、要投資，要重新走到臺前。

實力選手

龍湖、金地是今年民營房企中加碼投資的典型。這兩家房企的共同點是，去年受到市場環境的影響，均出現過短暫的信任危機，但在監管以及各方支持下，目前融資渠道較為暢通，信用評級也趨于穩定。

經營、運營重回正軌，龍湖、金地在今年年初紛紛發聲要加碼投資。

在2022年業績會上，龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示，在拿地方面，龍湖今年將嚴守投資紀律，堅持以銷定支，主動把握好投資節奏，保證盤面的安全性；同時嚴守投資刻度，聚焦主力城市和機會城市的核心區域，通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力。

金地發出的信號更為明顯。去年，在面對行業的不確定性時，金地一度控制投資規模，但在今年年初，金地董事長凌克在內部的經營工作會上明確要求公司主動把握土地投資機會，實現良性循環。

發令槍已響，龍湖、金地加速前進。

2023年3月31日，在深圳首批次集中供地中，龍湖以24.04億元斬獲了兩宗分別位于光明、龍崗的地塊，成為當天的“最大贏家”。

據克而瑞統計，2023年一季度，龍湖集團新增土地價值約為30億元，新增貨值達到了137.3億元，在百強房企中排名第六。

與此同時，金地也在土地市場上疾馳。

4月19日，在東莞今年首次供地中，松山湖地塊歷經約40家房企、86輪競價后觸及頂價轉為搖號，最終金地勝出，以22.14億元的總價拿下。這宗地塊的可售樓面單價達到26000元/平方米，是東莞樓面價亞軍。

同日，金地也在上海成功補倉。在上海這場土拍中，金地連中兩元以總價29.133億元競得上海嘉定一地塊，成交樓面價為24041元/平方米，溢價率約為9.28%；此外，其所組成的聯合體也以10.881億元競得嘉定另一地塊。

上個月，金地也以3.4億元的價格獲得了西安浐灞生態區一宗計容面積約14.8萬平方米的居住用地，這是金地今年的首次成功拿地。

實際上，不僅是龍湖、金地，更多的民營房企也在尋覓新的投資機會。

碧桂園總裁莫斌在2022年業績會上也表示，碧桂園已于今年重啟拿地，整體投資方向將圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、供需情況等核心變量進行優中選優、重質輕量，聚焦一二線核心城市。通過新增土儲布局的調整，碧桂園計劃用3-5年的時間，將一二線對三四線的貨值比例提升至50%：50%，用優質的土地資源支撐公司未來的穩健發展。

長跑策略

龍湖、金地重新回到土地市場的牌桌前，是市場暖流推動、也是生存現狀所迫。

一個明顯可以感知到龍湖生存焦慮的現實是，這家房企的土地儲備在投資休整一段時間后，有明顯的縮減。

21世紀經濟報道記者對比其2021年、2022年年報時發現，2021年年底，龍湖的土地儲備是7354萬平方米；而到了2022年年底，龍湖土地儲備縮減至5795萬平方米。

龍湖2022年全年的銷售額是2015.9億元，而2021年同期，龍湖錄得2233.8億元的銷售額。雖然同比下滑并非十分明顯，但隨著龍頭房企的競爭烈度提升，龍湖的座次隨著土地儲備的告急存在滑落的可能。

金地的情況與龍湖類似。針對金地的現狀，凌克認為，“房企經營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資。”

一位了解金地情況的人士告訴21世紀經濟報道記者，今年金地對市場是有信心的，但壓力其實并沒有減少。“去年是活下去，今年其實也是活下去，但活法不一樣。去年是穩定市場信心，今年是為了活得更好，融資渠道對我們都是暢通的，所以今年重點是要投資，保持適度規模。”

一個細節可以看出，金地在土地市場上的良好表現也鼓舞了金地內部的士氣。4月19日，在一個公開場合中，金地總裁黃俊燦特意提到了當日金地拿地的情況，“這是一個好消息，我們今天連中三元，運氣特別好。”

從拿地策略上而言，龍湖、金地雖然也青睞于熱門地塊，但相較之下，兩者會打出差異化策略，對熱點城市的非熱門地塊接受度也更高。

以龍湖所摘得的深圳地塊為例，這兩宗地塊實則是回爐地，在去年深圳最后一輪集中供地中，這兩宗地塊均以流拍告終。

二次掛牌后，這兩宗地塊的在配建或者價格上門檻略有降低，且其中一宗也觸及頂價成交，但是熟悉深圳的人士對這兩宗地塊的前景普遍抱觀望態度。

“光明這塊地旁邊的項目目前賣得都不太行，限價比龍湖的項目還要低一些，價格有優勢也并不受歡迎。而且這個項目，周邊除了有個地鐵要啥啥沒有，全是工業園，去化是有壓力的。”一位研判過龍湖拿下的光明地塊人士告訴21世紀經濟報道記者。

由此看來，這兩宗地塊后續入市的表現，龍湖需要拿出優秀的產品和運營能力。

“龍湖應該是對自己的產品力比較自信，覺得能夠打造標桿產品才敢拿。”一位深圳第三方研究機構人士對21世紀經濟報道記者表示。

市場承壓，不拿地會慢慢消聲，拿地則考驗實力。為了生存，龍湖、金地不得不加速前進，與之同時，產品、運營能力的提升也必須同步進行，在激烈的競速賽中，未來決定座次的，絕不只是規模。

SFC

本期編輯 劉雪瑩 實習生 黎藹慧

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