大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州的土拍，已經很久沒有這么瘋狂了！

(資料圖)

昨天拍出的番禺-長隆“超級地塊”，結果大家應該都已經知道了，該吃的瓜也都吃完了。

我還是簡單帶大家回顧一下：

參與爭奪的開發商，是華潤、保利、招商蛇口、華發，四家都是巨無霸級的國央企龍頭房企；

競價的過程，經過長達80分鐘的激烈拉鋸，56輪輪流舉牌，兩宗宅地全部觸發搖號；

最終的成交價，兩宗宅地總價高達166.8億，溢價15%，兩宗商地總價也高達約30.32億，加起來近200億。

圖源：拆神

什么是史詩級土拍？這就是。

歷史證明，這種級別的土地出讓，一般都會對區域房價造成重大影響，甚至重塑樓市格局。

今天我想跟大家聊的是：

四大巨頭房企為什么不惜重金，也要重倉萬博、重倉番禺？

200億土拍砸下，接下來的番禺樓市，會如何發展？

鐘情番禺的購房者，又該如何買房？

從最終的結果來看，高昂的參拍門檻、苛刻的拿地條件，絲毫沒有影響開發商的拿地熱情。

核心的原因，就是開發商們一致認識到，廣州核心區域的優質地塊，一直都非常稀缺。

具體到這塊地來說：

1、位置賊好，宅地+商地的超級組合，就在萬博邊，長隆旁，番禺最最核心的心尖上。

2、交通賊便利，3/7/18號線三條軌道，南北通達天河海珠，東西去往廣州南站，附近還有亞洲人流量最高的高鐵樞紐-廣州南站。

3、兩宗宅地均規劃了教育用地，幼兒園-小學-初中一站式配齊，補齊了板塊內的教育短板。

集齊了核心區域、發達交通、成熟配套、世界級旅游IP，起拍樓面價卻一點都不貴。

兩宗宅地扣除配建成本，樓面價才4萬/㎡左右。

而這塊地左邊，就是番禺第一改善豪宅和樾府，270㎡的樓王成交價已經去到8萬+。

右邊，則是番禺第一品質豪宅耀勝新世界，和樾府收官以后，最有潛力成為區域標桿盤的就是它。

其它項目已經幫它站穩了價位，打開了市場，這個項目未來面市，基本能坐享其成。

這種拍到即賺到的項目，有實力、有追求的開發商如果不去搶，簡直都對不起自己。

但番禺也很聰明，地塊本身足夠優質，住宅地塊隨便拍，但競拍商地的附加條件非常苛刻。

1、如果只參拍住宅地塊，不參拍商業地塊，要賠付違約金20億。

2、商業也不是隨隨便便建一個商場就行，番禺從商業運營商、購物中心品牌以及未來的運營效果，都設置了非常高的門檻。

總結一句就是，地是好地，但想拿且得做好，可沒那么容易。

從這個角度看，今天有資格走上牌桌參與競拍的開發商，從一開始就是番禺組的“高級決賽圈”選手。他們也用真金白銀的實際行動，表達了對番禺的高度看好。

而這番用心良苦，連藍圖和前景都規劃好了，足以體現番禺對該地塊寄予的厚望。

這塊地對于番禺的意義到底有多重大，可以說怎么拔高都不為過。

要知道，廣州拍地歷史上總價超過百億的地塊，不超過4宗，漢溪-長隆地塊就是其中之一。

歷史證明，每一宗百億帝王的誕生，都肩負其獨特的歷史使命：

2009年亞運城地塊以總價255億登頂全國地王，在城市規劃上定位為廣州城市“南拓”開發戰略的引擎；廣州亞運城，不僅僅是一個地標，更是城市的二次開發；

2022年，廣船地塊以187億底價成交，承載的是老城荔灣區加速兌現一座白鵝潭CBD的決心和魄力，打造珠江邊的城市新名片。

而漢溪-長隆地塊的使命是什么？

我們先從番禺自身發展的角度來看。

番禺目前最大的問題在于，產業有，商業也有，但都割裂發展，沒有形成聚合帶動發展的高能級片區。

截止到目前，萬博CBD已經聚集了39座甲級寫字樓，還有萬達、天河城等九大商業體，另外耀勝新世界廣場還將打造約8萬方K11 select，商業陣容沒得說。

耀勝新世界廣場效果圖

而長隆板塊由于有長隆IP的流量入口，2021年更是以389萬年旅客人次躋身全球主題樂園25強。

這兩個番禺比較有代表性的片區，雖然各自牛逼，但各玩各的，無法對整個番禺的商業能級、城市中心能級形成全面提升的合力。

而本次地塊所處板塊，為長隆-萬博CBD，左側為長隆歡樂世界，右側為漢溪長隆大道，相當于補齊了長隆和萬博的真空地帶，一旦啟動，將直接推動整個板塊實現連片發展。

圖源：廣州樓市發布

2023年2月份，《番禺區漢溪大道北側地塊控制性詳細規劃》出爐，長隆歡樂世界將與南側儲備用地聯動發展，建成開放式主題樂園，打造世界級的消費中心和旅游目的地。

長隆開放式主題樂園規劃效果圖

新的城市封面+新的城市地標+新的世界級消費中心，這是番禺給漢溪-長隆地塊奠定的高站位。

其實，隨著華快、新化快速，以及多條地鐵路網開通，番禺與天河、海珠之間，早已無縫接駁，破解昔日過橋必堵的痛苦。

一旦南大干線今年9月全線開通，番禺的橫向交通也將全部打通，重點板塊之間不再是單打獨斗，而是連線成面，實現產業、資源的互聯共進。

再從整個廣州的空間發展格局來看。

過去二十年，廣州苦單中心久矣，資源高度集中在中心四區，導致所有人都往狹小的市中心跑，尤其是往天河擠。

但隨著這塊地的成功出讓，廣州未來城市空間格局的發展，向由單中心城市向多中心進化，又邁出了重要一步。

2021年廣州提出，要在全市范圍內建設五個世界級地標商圈，分別是：天河路-珠江新城、長隆-萬博、金融城-黃埔灣、白鵝潭、廣州塔-琶洲。

珠江琶醍商圈

琶洲、金融城，產業結構比較單一，沒有太好的居住氛圍，也沒有太好的商業；

白鵝潭最近引進了不少好商業，但都還在建設中，近三五年內還成不了氣候。

只有長隆-萬博商圈，既不缺產業，本身的商業也已經發展起來了，目前的商業體量已有10個天河城那么大，無論是體量、成熟度、集中度、現代化感，都僅次于天河商圈。

也就是說，未來三到五年，在珠江新城之外，最有希望成為廣州下一個中心的，就是萬博-長隆。

北天河-珠江新城，南番禺-萬博CBD雙核城市格局，雛形已定。

在可見的未來，番禺不僅是廣州的番禺，也是世界的番禺（至少是大灣區的）。

這是現在買入番禺最大的底層邏輯。

相比于天河、海珠的10萬+天價，現在的番禺房價還算是在起步階段。考慮買番禺的，現在也可以抓緊時間入手了。

但買番禺哪里，也得精挑細選。

首選肯定是直接受到利好輻射的長隆-萬博CBD。

放眼整個萬博，除了貨量不多的越秀和樾府，門檻不低的新世界耀勝尊府，還可以看看寶藏盤保利悅公館，單價4字頭，本周中心樓王6棟，壓軸加推，兩梯四戶，戶戶朝南。

交通很強，新光快速入口就在項目附近，一腳油門直通珠江新城。地鐵18號線、22號線均途經項目所在片區，22號線市廣路站就在項目不遠處，門口還配建了公交總站。

教育、醫療配套也很能打，除了環繞項目的萬博、祈福、市橋三大商圈，自身還配套有4000㎡商業；除了自身配建的幼兒園，周邊還有師范二中、番禺實驗中學等多所省市一級學校。

產品力和交付品質也非常不錯。

91㎡三房，不僅是萬博稀缺的南向三房小戶型，而且總價只要360萬左右，大大降低了入手萬博資產的門檻。

125㎡四房，四開間朝南設計，加上貫通陽臺的客餐廳，南北對流的同時，景觀視野更開闊。

從萬博出發沿著南大干線往東看，還可以看看蓮花灣板塊。

這個板塊，擁有整個番禺最重要的汽車產業集群，去年產值超過1000億，不缺想象空間。

作為番禺晉升新興的置業熱土，這個板塊的標桿盤，無疑是保利領秀海。

首先看交通，南大干線（省婦幼至市新路段已開通）、8號線東延段（將動工）、穗莞深城際琶洲支線即將通車，幾條重量級的交通線路都位于項目附近。未來通勤琶洲25分鐘，萬博也只需要15分鐘。

再來看產品，84㎡與95㎡2+1房，都做到了四開間朝南，采光、通風無敵。每個臥室都采用了全飄窗設計，提升空間感，實用率更高。

最后看價格，以珠江新城-金融城-琶洲為核心劃出一個圓，廣鋼新盤飚至7萬/㎡，萬博8萬/㎡。

同等距離下的保利·領秀海，均價2.5萬/㎡，84㎡的三房，200萬就能拿下，直戳剛需的心窩窩。

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