重磅！房貸利率可能要漲了！

中國人民銀行在20日下午舉行的新聞發布會上表示，要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。按照最新LPR報價，全國統一的首套房貸利率下限為4.1%。

申萬宏源在近日一份研報中指出，若5年期以上LPR持平，未來兩個季度內會有超30個城市面臨首套房貸利率重新上調20—30個基點的潛在風險，尤其是二三線城市。

(資料圖片僅供參考)

或上調20-30基點

超30城首套房貸款利率或上調

今年1月5日央行和銀保監會聯合下發的首套住房貸款利率政策動態調整機制第三條規定，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。”

申萬宏源報告則顯示，此前基于“2022年9月-11月”房價數據，滿足放寬房貸利率下限要求城市有38個，該類城市自今年開始也相應進行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據中指研究院統計數據，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。譬如天津、廈門、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。

房貸利率的下調對這些城市一季度的房地產銷售顯然起到了正面影響。申萬宏源認為，房貸利率下調配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來地產銷售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數影響，但觀察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結構上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻為主。

財聯社記者注意到，最新金融數據顯示，3月居民貸款新增1.24萬億，為2022年以來單月最高增量，同比多增4908億；居民貸款增量占比達32%，較前兩個月提高25pct，顯示3月居民需求加速修復。其中，中長期、短期分別新增6348億、6094億，同比多增2613億、2246億；增量占比分別為16.3%、15.7%。反映地產銷售逐漸回暖，消費逐步復蘇，居民信貸需求回升。

中泰證券報告亦認為，二手房銷售高增支撐居民貸款好于預期。推測計算3月住宅商品房銷售面積在1.1億平方米，假設均價1w/平，則銷售額1.1w億，跟居民新增貸款1.2萬億有一定的匹配度。

但申萬宏源認為，考慮到全國首套房貸利率理論下限為LPR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開始，若5YLPR持平于目前4.3%，根據首套住房貸款利率政策動態調整機制，未來會有超30城面臨重新上調首套房貸利率20-30bp的潛在風險。

值得一提的是，申萬宏源在報告中強調，這一邏輯僅是結合最新70城房價數據與此前央行首套房貸利率下限動態調整的客觀機制，分析該機制下目前房貸利率潛在的上調風險，并不涉及對于未來房貸將加息的判斷。申萬宏源指出，央行未來也可通過LPR調整以及LPR加減點調整進行對沖。

5年期以上LPR還降嗎？

不排除下調10—15個基點的可能

20日，最新一期貸款市場報價利率(LPR)公布，1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%，連續8個月按兵不動。由于房貸利率與LPR報價緊密相關，意味著全國市場上的房貸利率將暫時維持現有水平。

對于LPR報價長期未做調整，東方金誠分析稱，4月的LPR報價不變，符合市場預期，主要原因是3月MLF操作利率未做調整，LPR報價基礎穩定，而且當前銀行凈息差處于歷史最低點，報價行壓縮LPR報價加點動力不足；與此同時，一季度經濟超預期回升，樓市較快回暖，也降低了下調1年期和5年期以上LPR報價的必要性。

但東方金誠判斷，若今年二季度樓市回暖過程出現反復，未來不排除在MLF利率不動的同時，5年期以上LPR報價單獨下調10—15個基點(0.1—0.15個百分點)的可能。董希淼也認為，5年期以上LPR報價在未來仍有下降空間。申萬宏源稱，需要關注人民銀行后續是否會對5年期以上 LPR進行適當調整，以緩和潛在房貸利率上調壓力。

貝殼研究院監測顯示，2023年4月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個基點；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116個基點和54個基點。4月貝殼百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平，保持2019年以來最快的放款速度。

利率上升動力不足

地產銷售回暖可持續性仍需觀察

4月17日，廣發銀行某分行信貸負責人士對財聯社記者表示，近期樓市屬于點狀恢復期，重點城市土拍恢復活躍。但居民對房價預期發生根本改變，全面恢復的可能性不大，按揭市場當前屬于僧多粥少的現狀，銀行體系對利率上升的動力不足。

該人士對記者表示，去年以來首套房貸利率下限下調對促進一手房交易有一定促進，但作用有限。現在開發商主打改善性住房，市場上就這類客戶有購房實力，剛需住戶和投資需求恢復都不明顯。

4月17日，廣州房地產協會專家委員會委員孫不熟對財聯社表示，如果房貸利率水平上調，肯定會影響購房需求，但要結合限購、限貸以及經濟形勢、人口流入等因素一起來分析。總的來說，樓市短期看金融，中期看經濟形勢，長期看人口流入。

財聯社記者注意到，國家統計局3月房地產銷售數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。數據顯示交易回暖帶動房價微漲。

多家券商近期的研判亦認為，本輪地產銷售回暖的可持續性仍然需要觀察。中泰證券報告認為，3月份的10大和30大中城市商品房月均成交面積繼續擴大，同比分別增長55%和45%。但是，4月、5月是傳統的淡季，最新4月出現邊際回落。

東興證券報告則指出，如果政策持續發力、經濟繼續向好、居民收入預期改善，預計居民購房意愿將進一步修復，帶動居民中長期貸款增長。

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本文來源：增城房產

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責編：球球

主編：芷兒

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