觀點(diǎn)網(wǎng)事情要從兩個(gè)月前說起。

彼時(shí)，上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司將兩家公司的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛上了交易臺(tái)，其中包括了上海新喬?hào)|企業(yè)發(fā)展有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、上海新淞原企業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

(資料圖)

值得注意的是，新喬?hào)|、新淞原兩家企業(yè)所涉及土地資產(chǎn)各有來頭。

新喬?hào)|旗下囊括了上海黃浦區(qū)境中東部小東門街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01，以及地下空間258-04、258-06地塊；新淞原涉及的資產(chǎn)則同樣位于黃浦區(qū)，具體包括了半淞園路街道F02-01地塊及F02-09地下空間地塊。

具體來看，新喬?hào)|手里的土地均聚集在黃浦區(qū)最大的城市更新項(xiàng)目之一，即喬家路地塊A片區(qū)，而據(jù)該片區(qū)的設(shè)計(jì)方案來看，地塊項(xiàng)目或會(huì)推出市中心聯(lián)排＋別墅產(chǎn)品，價(jià)值則不言而喻；新淞原的資產(chǎn)則坐落于半淞園路街道，相較于喬家路片區(qū)，該板塊地段較新，且毗鄰上海當(dāng)代藝術(shù)館。

從地理位置來看，黃浦區(qū)域出現(xiàn)了兩宗具備競爭力的土地資產(chǎn)，在綠城、華潤、保利項(xiàng)目的環(huán)繞下，新喬?hào)|、新淞原項(xiàng)目花落誰家，市場也提起了興趣。

直至兩個(gè)月后，交易結(jié)果終于出爐，中國綠發(fā)旗下魯能集團(tuán)參與競標(biāo)，并以底價(jià)132.9億元競得新喬?hào)|、新淞原項(xiàng)目公司股權(quán)。

也就是說，魯能以間接形式一口氣抄底了滬上兩幅豪宅地塊。

重組前后

魯能進(jìn)入上海布局地產(chǎn)業(yè)務(wù)其實(shí)已超過了12年。

將時(shí)間線向回拉，2011年魯能還處在重組初期的漩渦中，這家從90年代便涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的老牌企業(yè)，亟須在市場陣營中尋找到一方合適的位置。踏足上海是基于填補(bǔ)除去北京、三亞、重慶、濟(jì)南等城市的市場空白，選擇在恰當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行抄底，完成上海市場的第一步棋。

彼時(shí)，在經(jīng)過一年左右蟄伏后，2012年9月，魯能集團(tuán)尋得“幫手”上海電力，打敗了海航集團(tuán)，以20.5億元底價(jià)摘得位于上海陸家嘴黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，成為該年上海總價(jià)和樓面地價(jià)雙料“地王”。

這一次落子奠定了魯能在上海布局的基本原則：地理位置。

當(dāng)談起E18單元1-12地塊時(shí)，市場總會(huì)與新鴻基地產(chǎn)、海航控股、綠城所拿下的相鄰地塊做對(duì)比。

最早于2005年，新鴻基地產(chǎn)以31.85億元總價(jià)摘下位于濰坊西路、浦明路的濰坊新村街道E18單元A地塊，彼時(shí)樓板價(jià)已突破了2萬元。再后來，這宗地塊上建起了單價(jià)最高曾達(dá)到26萬元/平方米的濱江凱旋門項(xiàng)目。

四年之后，海航控股以18.24億元總價(jià)競得黃浦江E18單元1-10商辦用地，成交樓板價(jià)達(dá)到3.64萬元/平方米；保利地產(chǎn)也拿下了E18單元1-8商辦用地，總價(jià)達(dá)到了30.05億元；2010年，綠地摘得E18單元9-3住宅地塊，樓板價(jià)達(dá)到3.55萬元/平方米。

自此，黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元成為了陸家嘴“高價(jià)地”代名詞，魯能所獲的E18單元1-12地塊也不例外。

建設(shè)之初，該地塊便規(guī)劃確定建成“上海JW萬豪侯爵酒店”項(xiàng)目，經(jīng)過長達(dá)7年建設(shè)后，JW萬豪侯爵酒店于2019年正式建成。

拿下陸家嘴高價(jià)地塊后，魯能并沒有停止在上海的布局進(jìn)程。

2013年，魯能又接到了一項(xiàng)“地標(biāo)”性項(xiàng)目改造業(yè)務(wù)-改造華東電力大樓。彼時(shí)，該大樓的物業(yè)權(quán)連同相鄰的上海市電力工業(yè)局整體轉(zhuǎn)交魯能進(jìn)行功能更新；2015年，華東電力大樓改造計(jì)劃正式出爐，延續(xù)魯能在JW萬豪侯爵酒店的改造思路，華東電力大樓同樣擬改造為星級(jí)酒店——坐落于南京東路外灘的上海艾迪遜酒店。

黃浦布局

說來也巧，上海艾迪遜酒店這座坐落于黃浦，被魯能當(dāng)作入主上海市場的第二家酒店項(xiàng)目，恰好見證了魯能這座命途多舛航船的重組歷史。

拿下華東電力大樓改造項(xiàng)目同年，魯能才經(jīng)歷一次重組失敗，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍持續(xù)增長。

至2016年，魯能集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)了646.7億元的銷售額，較2015年增長了193%。也就是在這一年，魯能又一次拾起重組劇本，并在年底通過了深交所審核，此次重組標(biāo)的包括5家公司的相關(guān)股權(quán)，總資產(chǎn)評(píng)估值91.11億元。

最終，廣宇發(fā)展于2017年11月以股份支付方式購買控股股東魯能的標(biāo)的項(xiàng)目，交易完成后，廣宇發(fā)展成為魯能整合及發(fā)展集團(tuán)內(nèi)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，并在后期完成了上市操作。

完成借殼上市后，魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額卻在逐步下降。直至2020年三月，一則關(guān)于國家電網(wǎng)巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)在市場傳開，而后國家電網(wǎng)也迅速表態(tài)，退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

值得注意的是，國家電網(wǎng)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)大頭主要集中在魯能，這也代表著，魯能即將迎來一場大考。

2020年8月，魯能100%股權(quán)正式轉(zhuǎn)劃至中國綠發(fā)，并進(jìn)一步針對(duì)魯能手頭項(xiàng)目、土儲(chǔ)進(jìn)行梳理調(diào)整，上海艾迪遜酒店便是其中之一。

就在魯能摘得黃浦區(qū)豪宅地塊前一周，上海艾迪遜酒店這座“地標(biāo)式”項(xiàng)目通過了中國綠發(fā)的節(jié)能改造，正式成為全國首個(gè)城市更新碳中和酒店。

完成上海艾迪遜酒店改造后，進(jìn)一步加深了魯能對(duì)于黃浦區(qū)的熟悉程度，這也為最新拿下的地塊打下了基礎(chǔ)。

魯能拿下的兩家企業(yè)中，新淞原所開發(fā)地塊均聚集在半淞園路街道，東至半淞園路、南至南車站路、西至中山南路、北至苗江路。作為世博濱江板塊內(nèi)自帶住宅屬性的地塊，地理位置不僅靠近南浦大橋，同時(shí)也進(jìn)入了黃浦區(qū)的核心區(qū)域。

資料顯示，該地塊出讓土地面積共計(jì)3.18萬平方米，出讓地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)，其中，F(xiàn)02-01地塊為住宅用地，容積率為2.89、建筑高度100米，住宅套數(shù)610套。

有市場聲音表示，該地塊或?qū)⒔ㄔ旖案邔幼≌?xiàng)目。另據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢資料，F(xiàn)02-01地塊相鄰地鐵四號(hào)線，周邊囊括大同中學(xué)、上外黃浦外國語小學(xué)、南浦大橋等配套設(shè)施。

另一邊，新喬?hào)|旗下地塊在地理位置上更具優(yōu)勢，作為喬家路地塊A片區(qū)內(nèi)的土地，周邊配套設(shè)施可謂“十全十美”，不僅覆蓋了BFC外灘金融中心、豫園商圈，還聚集了上海市光明小學(xué)、上海市尚文中學(xué)等教育設(shè)施。

此外，周邊項(xiàng)目已匯集了綠城黃浦灣、華潤外灘九里、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、復(fù)地雅園、璞玉ONE等高價(jià)住宅項(xiàng)目。

作為黃浦區(qū)最大的城市更新項(xiàng)目之一，豐富的周邊配套與眾多房企的進(jìn)駐項(xiàng)目，已經(jīng)側(cè)面說明了喬家路片區(qū)的重要性。

該片區(qū)總開發(fā)體量超過33萬平方米，魯能拿到的部分則位于蓬萊路與光啟路東南之間，根據(jù)已公布的地塊規(guī)劃，或許將擴(kuò)展聯(lián)排、別墅、小高層、低層多種類型的住宅類。值得關(guān)注的是，該地塊內(nèi)含商業(yè)的樓面價(jià)已經(jīng)接近12萬元/平方米，銷售售單價(jià)或接近20萬元。

對(duì)于魯能來說，以133億元再次出現(xiàn)在上海地產(chǎn)市場中，一方面有助于鞏固本身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，刷新在滬上的存在度；另一方面或許也證明，經(jīng)歷重組后的魯能并未消失在地產(chǎn)界，而是以另一種形式完成了回歸。

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