又一條字少事大的新聞。

昨天下午，自然資源部宣布，我國全面實現不動產統一登記。

簡單科普一下，不動產登記不僅指你買的商品房，還有各種老公房、商住兩用房、店鋪、門面房，甚至宅基地、田地、林地、山林、草原、荒地、果園等等，都算不動產。

(資料圖片僅供參考)

過去這些五花八門的登記信息都算各自散落在各個主管部門里。

從2013年開始，國家花了10年，建立了一個統一的信息登記平臺，把全國所有不動產登記信息都納入進去，累計頒發了不動產權證書7.9億本，不動產登記證明3.6億多份。

官方甚至還貼心地解釋了一下達成這項成就的涵義：

另外還有一層涵義沒有明說，但幾乎所有人都知道這意味著什么：

開征房地產稅，準備好了！

01.為什么再提房地產稅？

房地產稅這條路，我們走了太久，早在10多年前就開始了，現在相當于匯報下最新進展。

過去都說房地產稅難出臺，主要是兩個難點：

一是立法難。

現在這個阻礙已經被清掃，高層的態度很明確：支持試點先行。

二是聯網難。

這個難點也在今天正式畫上句號。

一切都說明了一件事：官方對于我國的房屋數量、分布結構等已經是心里門清了。

既然已經完成登記，下一步就是全國聯網，接下來呢？

不妨給大家說一則新聞：

4月19日，江蘇蘇州宣布，省內有房不算滿五唯一，這一新規目前已經開始執行。

只要查你身份證，你在哪買過幾套房一目了然。

至于要對這些房子提出一些什么樣的措施，就看地方的需要了。

放到房地產稅里來看也是一樣的，信息都已經掌握了，接下來就等出招了。

但是，為什么偏偏是現在公布這個消息？

我認為答案只有一個：

國家亟需新的稅收體系，優化目前土地財政占比過重的財稅體系。

土地財政在走下坡路不是秘密。

前幾天財政部還披露了一組數據：一季度國有土地使用權出讓收入8728億元，同比下降27%。

回顧2022年年，土地出讓金總額66854億元，比上年下降23%。

如果不出意外，今年這個數字大概率還會繼續下降。除了極少數頭部城市，大部分城市的地都難賣。

并且隨著人口老齡化和負增長程度加深，城市化率逐漸見頂，這一趨勢幾乎不可逆轉。

這會導致地方政府失去一個非常重要的收入來源。

與此同時，地方的債務危機正在逼近。

根據國際貨幣基金組織（IMF）測算，我國政府債務占GDP比率為50%左右。

而國際上通常認為債務占GDP比率超過60%就屬于高債務風險。

所以，探索新的財稅體系成了當務之急。

但眼下的新的難點在于，設置什么樣的稅率才能達到想要的效果？

舉個例子，上海是目前在征收房產稅的城市之一，那么，

每年能收多少稅？

2022年，是237.1億。

財政支出是多少？

2022年是9393億。

圖源：財政部官網

也就是說，房地產稅，如果按照現行房產稅的征收標準，肯定是行不通的，不然中間的缺口拿什么去填？

提高稅率？這必然會形成市場拋售潮，稅基不穩定，稅率再高也是空中樓閣。

降低稅率？多少有點雞肋的意味。

中間的尺度，真的需要好好衡量。

02.房地產稅出臺，對樓市有哪些影響？

房地產稅出臺后，對樓市主要有以下幾個方面的影響。

1、短期內二手房市場拋盤量會大幅增加。

迫于對房地產稅的恐懼，接下來短期內會有大量房源被恐慌性拋售，且速度不會太慢。

但最先被拋售的，一定是劣質資產，例如老破小，或者遠大新等等。

這個時間段，部分賣家為了快速出手，必然會降價出售——這也是人們總認為房地產稅會降房價的主要原因。

所以，這段時間如果想買房，一定要擦亮眼睛，多對比多考量，千萬不要圖便宜沖動下定。

如果手頭有多套資產的，趕緊做整合優化，房子在精不在多。

三四五六線城市的好幾套房子，能賣就趕緊賣，割肉也得賣，抓緊時間置換，村鎮換縣城、縣城換市區、小城市換大城市。

但也不用太著急。房地產稅想要全面推廣，起碼還需要6、7年時間：

試點3-4年；審議、修改、審批1-2年；全面推廣落地也要時間。

也不用太焦慮。房地產稅的目的只是希望你賺的錢分出來一部分，用于社會建設，又不是抄家。

2、房租一定會漲。

持有成本上漲，業主只有兩條路，要么拋售，要么招租。

并且，對了對沖繳稅成本，我相信大部分房東會選擇漲租。

一方面，這是一場對租客的考驗。

這種困局最適合的破解方式只有一個：

在你工作的城市買房、在你養老的城市買房。

另一方面，這也是對城市的考驗。

平均收入水平高的城市，租客還能咬咬牙，努力攢錢買房留下來。

平均收入水平低的，一旦租房發現收入遠遠跟不上租金漲幅，他們還會留在那座城市嗎？

租客往往是城市建設的重要力量之一，一旦流失，城市談何發展？更別說房價了。

3、度過適應期的慌亂后，房價會重新回暖。

先說結論，房地產稅不會長久地抑制房價。

第一，是因為它出臺的目的就不是為了打壓房價，而是為了給地方政府增加稅源。

哪怕短期內有沖突，也只是市場反應的過渡期。

換位思考，地方為了長遠發展，想更多、更長久地收稅，就必須穩住樓市預期。

預期才是生力軍的來源。

為了保護預期，地方會想盡辦法保護房價。

樓市行情越好的城市，稅收越多，越有能力發展基建配套。

這會間接提升房產價值，從而形成新的漲價閉環。

第二，從經濟學常識來說，稅收只會抬升價格，而不是抑制價格。

舉個例子你就知道了，同樣一款iphone，為什么香港比大陸便宜？

因為香港免稅！

加稅只會推高成本，這個成本只會在買賣過程中轉移給下一個買家，從而使得商品價格像滾雪球一樣上漲。

房價漲跌的核心原因，從來都是“供需”而不是“稅收”。

這也是我想說的另一個觀點：有需求的城市，房價才有回暖機會。至于房地產稅出臺會壓制樓市的說法也是無稽之談。

舉個例子，深圳華潤城潤璽，一套房子總價1000多萬，光契稅都得20多萬，不照樣有人買？

所以，問題的關鍵從來都不在于收不收稅，而在于房價能不能回升。

03.房地產什么時候會出臺？

房地產稅肯定是要收的，但也不用太擔心。

想要推出房地產稅，一定要在經濟好起來之后，房地產行情好起來之后。

不然無異于給本就沒有真正回暖的市場雪上加霜。

所以，眼下不止我們在等，國家也在等。

等經濟好轉、內需，房地產稅自然落地。

但這些都是理想狀況，不排除極端情況下，提前祭出大招的可能。

【2023深圳熱盤系列】

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