近日，鹿城、龍灣及甌海區各掛牌了一宗商品房地塊！這三宗地塊出讓時間各不相同。

起始總價約14億元、起始單價約6049元/㎡、占地約142畝的龍灣濱江未來社區地塊出讓時間最早，將于5月29日出讓；

(資料圖)

起始總價26.8億元、起始單價約14616元/㎡、占地約98畝的鹿城區洪殿單元C-18地塊，將于5月31日出讓；

起始總價11.5億元、起始單價約10853元/㎡、占地約72畝的甌海區牛山單元HX-ns02-048地塊出讓時間最遲，將于6月14日出讓。

2023年溫州市區的土地市場近乎停滯，整個一季度僅龍灣區出讓一宗商品房。在這三宗地塊掛牌前，僅有鹿城西部新城掛牌一宗商品房地塊，同時這兩宗地塊掛牌時間更是長達兩個月，出讓周期較長。

現在終于有新的商品房地塊掛牌了，掛牌周期也基本回歸正常，這三宗地塊更是各具特色，相信能給溫州土地市場帶來活躍的氛圍。

下面一起來看下地塊的具體信息。

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鹿城區洪殿單元C-18地塊

該地塊位于鹿城區濱江街道車站大道和黎明西路交匯處，東游大廈西側，新國貿大酒店北面。起始總價約26.8億元，起始樓面價14616元/㎡，價高者得，將于5月31日出讓。

地塊占地面積約6.53萬㎡（約98畝），規劃容積率：＞1.5且≤2.81，計容地上總建面積18.3萬㎡，其中兼容建面≥20000㎡且≤55009㎡（含旅館建筑面積≥13000㎡），建筑高度≤80米（且住宅＞24米）。

該地塊的出讓條件中要求層高≥3米，并且建設標準不低，比肩溫州市區頭部項目的建設標準。

另競得者需有償代建地塊外灰橋南路（東游路-黎明東路）4760.6㎡；地塊需設置13000㎡的服務型公寓（旅館用地），專項作為保障性租賃房使用。

該地塊為商品房+極少量保障性租賃房地塊，也有商業、餐飲等兼容功能。

不過，這些條件會對小區的純粹性影響不大，周邊一帶多是老城區，沿街商業是必不可少的，反倒是能增加不少的煙火氣。

至于保障性租賃房，占比很小，且建設標準偏低，土地性質為旅館，大概率會與沿街商業相連，對于小區的私密性影響不大，但依然值得關注，項目規劃完成時保障性租賃房的車庫、旅館入口布置在何處等問題很重要。

畢竟，高端客群對于私密的圈層相當重視，近期綠軸附近某安置房+商品房小區，也因為小區純粹性等問題，鬧出了不少風波。

由于地塊位于成熟的老城區，周邊土地出讓較少。

最近一次出讓是地塊東北側稍遠些為濱江壹號，拿地時間為2019年6月5日，拿地樓面價高達23383元/㎡+2400㎡政策性用房，后項目開盤時含裝均價約4.2萬元/㎡（裝標5000元/㎡），現在該項目已經交付，二手成交價與開盤價相近，漲幅不明顯。

地塊西側的東方潤園是安置房和商品房混合的小區，商品房2020年12月底開盤，毛坯均價約2.67萬元/㎡。

地塊現場圖

總的來看，本次地塊的出讓價格并不高，規劃條件不錯，有做豪宅產品的潛力，只是附加資源不多，較為考驗房開的產品實力，周邊有需求的朋友可以等地塊出讓后，看看是哪家房開競得再做考量。

02

龍灣濱江未來社區地塊

地塊位于龍灣區瑤溪街道郵電路與藍濱路交匯處，機場大道以北，龍東村標準件市場北面。

起始總價約13.99億元，起始樓面價6049元/㎡，價高者得，將于5月29日出讓。

地塊占地面積約9.46萬㎡（約142畝），規劃容積率：＞1.0且≤2.81，總建筑面積≤23.1萬㎡.

其中，02-B-04地塊（住宅）地上計容面積≤約4.12萬㎡，02-B-06地塊（住宅）地上計容面積≤約4.36萬㎡，02-B-04、02-B-06地塊建筑高度≤54米（住宅建筑高度＞24米）；

02-B-07地塊（住宅）地上計容面積≤約4.92萬㎡，02-B-08地塊（住宅）地上計容面積≤約6.16萬㎡，02-B-07、02-B-08地塊建筑高度≤80米（住宅建筑高度＞24米）；

02-B-12地塊（商務兼容商業）地上計容面積≤35683㎡，02-B-12地塊建筑高度≤100米。

地塊編號及效果圖

該地塊的出讓條件并沒有要求層高≥3米，不過建設標準不低，市區一流商品房水準，但稍弱于上一個宗地塊。

另02-B-07地塊（住宅）無償代建一所12班幼兒園，用地面積≥6009㎡，建筑面積≥5328㎡；02-B-12地塊（商務兼容商業）商務金融建面≥6000㎡和配套地下車位建面≥2000㎡，以及菜市場建筑面積2000㎡，由溫州灣新區管委會向地塊受讓人籌集。

項目效果圖

該地塊為未來社區實施單元項目，帶方案出讓，享受空中花園政策。

龍灣濱江社區將打造黃石山北海灣新城內，以產居融合為基礎，以特色街坊巷里為框架，以創新創業、數智建設為引領的和美社區。

雖然這是江景地塊，江景面非常遼闊，但這里屬于比較有夢想的區域，有一定的發展前景，但現狀較為慘不忍睹，西北面為港口石化，周邊曾多為工業廠房，現大多已拆除，變為空地。

周邊配套約等于沒有，整體發展周期可能長達10-20年，關鍵要看未來溫州灣新區能否給這里注入強勁的發展動力。

西南側云創未來社區一期地塊2021年8月26日出讓，成交樓面價11105元/㎡，開盤毛坯均價2.2萬元，裝標1000元/㎡，后期科技城板塊降價不斷。

雖然一對比顯得地塊價格到位，但依然要看后續開盤價格，性價比不一般的高才能讓大家有下手的欲望，畢竟周邊實在過于荒涼且利好偏少。

03

甌海區牛山單元HX-ns02-048地塊

該地塊位于甌海區新橋街道甌海大道與永慶街交匯處，溫州市人民醫院婁橋院區東面。起始總價約11.5億元，起始樓面價10853元/㎡，價高者得，將于6月14日出讓。

地塊占地面積約4.82萬㎡（約72畝），規劃容積率：≥1.5且≤2.2，總建筑面積≤10.6萬㎡，其中兼容建筑面積≤約3.18萬㎡且≥4600㎡，建筑高度: ≤80米（且住宅＞24米）

該地塊的出讓條件明確要求層高≥3米，外立面要求偏低，其余建設標準不低，市區一流商品房水準。

另地上零售商業建面4600㎡及對應的地下車位2000㎡，由甌海區政府向項目開發單位（地塊受讓人）籌集。

地塊實景圖

該地塊最大的特點在于項目規劃為第四代住宅，另允許建設總量不大于總住宅建筑面積20%的空中花園，總量不大于總住宅建筑面積15%的共享平臺，該兩部分空間面積參照未來社區相關政策界定為不計費容積率，不計入地塊住宅建筑面積和容積率指標。

共享平臺空間為用戶共享，隔層設置，位于建筑結構主體內，開敞面除主體承重結構外只能設圍護設施，不能設圍護結構（無圍護墻、不封閉），高度不得低于兩個住宅自然層高度，且不低于6米。其綠化面積應不小于該共享空間投影面積的20%。

從共享空間的定義以及效果圖來看，大概率為獨享空間，這也是新計容政策以來，除未來社區空中花園政策后，又一增加使用面積的合規方案。

目前，空中花園贈送面積多在套內面積的8-10%，按比例換算，共享空間贈送面積約為套內面積的6-7.5%。根據新舊計容政策對比，躍層房源得房率相差約18-20%，平層房源得房率相差約8-10%。

這么看來，這個所謂的第四代住宅實際得房率很高，幾乎要追平舊計容政策的房源了。后續其余項目沒準也會有類似的條件，拭目以待。

回到地塊本身，該地塊性質純粹，為純商品房項目，僅部分商業需用于安置，對小區的居住體驗影響極小。

該項目雖然位于高翔工業區，但工業區也已經整體簽約拆遷，而且更靠近西面已成型的甌海中心區，能更便捷的享受各項配套。只可惜西面的醫院會給人帶來不少的心理壓力，也享受不到甌海外國語學區資源的附加的優勢。

甌海中心區沉寂許久，目前各項目大力促銷，去化情況緩慢但穩定，東面稍遠些的歡樂天地報價約1.8-2萬元/㎡，北面因甌海外國語學區加持的甌海壹品和匯學府略高一些，報價約2.4-2.6萬元/㎡。

現在挺期待這個帶有特殊政策加持的地塊亮相，沒學區需求又不急住的客戶可以等等，這可是又一個率先吃螃蟹的機會，你不想試試嗎？

后話：全文完，如果喜歡，就點個“贊”和“在看”再走唄。

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