21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道

【資料圖】

2023年4月20日早間，越秀地產(chǎn)在港交所短暫停牌。隨后，越秀地產(chǎn)宣布了一則出乎市場(chǎng)意料的公告，事關(guān)越秀地產(chǎn)供股融資一事。

根據(jù)公告，越秀地產(chǎn)將按每持有100股現(xiàn)有股份可獲發(fā)30股供股股份的基準(zhǔn)，以9港元/股的認(rèn)購(gòu)價(jià)供股約9.29億股股份，籌集約83.6億港元（扣除開(kāi)支前）。

越秀地產(chǎn)多年沒(méi)有供股，上一次已經(jīng)是九年前的2014年。越秀地產(chǎn)這次供股的用途劍指擴(kuò)張，根據(jù)公告，其擬將供股的所得款項(xiàng)凈額用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點(diǎn)省會(huì)城市的進(jìn)一步投資，并用作營(yíng)運(yùn)資金。

越秀地產(chǎn)供股的時(shí)間、節(jié)奏十分微妙。9港元/股的價(jià)格雖也是階段性高點(diǎn)，但大幅折價(jià)、低于凈資產(chǎn)的價(jià)格仍讓市場(chǎng)疑惑。與之并行，越秀地產(chǎn)在北京上海等全國(guó)重點(diǎn)城市攻城略地，尋覓合適的投資機(jī)會(huì)。

差不多供股的同時(shí)，越秀地產(chǎn)在上海首輪供地中成為了“另類焦點(diǎn)”。

由于參拍主體經(jīng)營(yíng)范圍不符，越秀地產(chǎn)在當(dāng)日一宗土地的競(jìng)拍中被取消了參拍資格。上海作為在淡市之中仍然保持一定熱度的城市，越秀地產(chǎn)將之視為擴(kuò)張重點(diǎn)。為了能夠得償所愿，越秀地產(chǎn)還做過(guò)努力和抗?fàn)帲罱K也并未改變事態(tài)走向。

一面供股、一面擴(kuò)張，越秀地產(chǎn)在融資投資的天平兩端尋求平衡，大有改變過(guò)去審慎的形象，成為逆周期中黑馬的意味。它也是去年為數(shù)不多銷售、業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)的房企。

進(jìn)取之下，是越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)沖鋒500強(qiáng)的愿景，而相比母公司旗下的其他業(yè)務(wù)，地產(chǎn)雖不再是一本萬(wàn)利的好生意，但只要敢拼敢搶，堆起營(yíng)收助力母公司進(jìn)入500強(qiáng)，這是相對(duì)快速且可復(fù)制的路徑。

重任在身，越秀地產(chǎn)勇往直前。

融資馬達(dá)

越秀地產(chǎn)選擇供股而非配股，照顧了內(nèi)房股股東脆弱的情緒。

供股與配股的不同在于，供股方式下，原有股東可有認(rèn)購(gòu)選擇權(quán)，可以選擇是否參與供股，這給予了原有股東一定的主動(dòng)權(quán)；配股則不然，配股通常是發(fā)行新股向機(jī)構(gòu)定向配售，原有股東往往無(wú)法參與其中，權(quán)益會(huì)因此被動(dòng)攤薄。

為了推動(dòng)此次供股，越秀地產(chǎn)在公告中態(tài)度誠(chéng)懇。

對(duì)于供股緣由，越秀地產(chǎn)董事認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將筑底回升，而其重點(diǎn)投向大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市以及其他重點(diǎn)省會(huì)城市，并通過(guò)不斷增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，強(qiáng)化其多元化增儲(chǔ)平臺(tái)。

“供股將推動(dòng)上述戰(zhàn)略的實(shí)施，增強(qiáng)本公司優(yōu)勢(shì)及提升市場(chǎng)地位，有助于在中國(guó)內(nèi)地發(fā)掘更多重點(diǎn)項(xiàng)目及投資良機(jī)，支持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；也將進(jìn)一步加強(qiáng)本公司股本基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化股東架構(gòu)，并在財(cái)務(wù)上提供更大之靈活性以應(yīng)付未來(lái)業(yè)務(wù)需求。”

闡述完緣由后，越秀地產(chǎn)也認(rèn)為，通過(guò)供股籌集長(zhǎng)期股本以為其未來(lái)擴(kuò)展計(jì)劃提供資金，符合公司及股東的最佳利益。“與借貸或發(fā)行債務(wù)證券不同，供股不會(huì)產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)或額外債務(wù)，故為籌集長(zhǎng)期資金優(yōu)先選擇的辦法。”

這的確是供股的好處，也是內(nèi)房股近幾年慣用的方式。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡的環(huán)境下，這種方式也容易引來(lái)議論——資本市場(chǎng)和投資者們通常將之解讀為資金需求量大而向市場(chǎng)伸手要錢的信號(hào)，即便是穩(wěn)健的國(guó)央企。供股通常也不被視為是正面信號(hào)。

考慮到這些因素，也為了提高股東的參與度，越秀地產(chǎn)董事在公告中還指，供股將使所有股東能夠參與其未來(lái)發(fā)展并從中受益。

與之同時(shí)，越秀地產(chǎn)還拿出了母公司的背書。越秀地產(chǎn)直言，母公司越秀集團(tuán)擁有雄厚的財(cái)務(wù)實(shí)力，已通過(guò)訂立不可撤回承諾表示其將會(huì)促使其附屬公司或代名人按認(rèn)購(gòu)價(jià)悉數(shù)承購(gòu)其現(xiàn)有股份配額及申請(qǐng)承諾超額股份，對(duì)越秀地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景給予全力支持。

事實(shí)上，為了讓這次供股成行，越秀地產(chǎn)在定價(jià)上也十分“具有誠(chéng)意”。根據(jù)公告測(cè)算可知，越秀地產(chǎn)9港元/股的定價(jià)較前一個(gè)交易日收市價(jià)12.56港元折讓28.3%，較過(guò)往連續(xù)五個(gè)交易日平均收市價(jià)13.02港元折讓30.9%，而較其經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值17.15港元/股折讓達(dá)47.5%。

這意味著，越秀地產(chǎn)不僅是股價(jià)有大幅度折讓，且是“破凈”的價(jià)格，而且對(duì)比凈資產(chǎn)，這一定價(jià)更顯“性價(jià)比”。一位私募機(jī)構(gòu)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在行情下內(nèi)房股供股價(jià)格折讓是正常，折的比例高的話其實(shí)也是為了讓供股更順利進(jìn)行。”

除了供股募資超過(guò)80億港元，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)外市場(chǎng)融資動(dòng)作也十分頻繁。

今年2月，越秀地產(chǎn)擁有95%股份的附屬公司申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債，用途為用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務(wù)。

今年1月，越秀地產(chǎn)也在澳交所發(fā)行了一筆20億元的票據(jù)，將于2026年到期，所得款項(xiàng)凈額將用作置換當(dāng)月到期的中長(zhǎng)期境外票據(jù)。

南征北戰(zhàn)

作為一家國(guó)企，越秀地產(chǎn)融資渠道相對(duì)暢通，金融機(jī)構(gòu)對(duì)之支持也十分充足。某種程度上，越秀地產(chǎn)并“不愁錢”。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上也十分自信地表示，“我們具備發(fā)債的能力，有債務(wù)到期確實(shí)有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”

如果拉長(zhǎng)越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)周期來(lái)看，這家房企就是逆勢(shì)擴(kuò)表的典型。根據(jù)年報(bào)，2022年，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍。其中，凈負(fù)債率同比上升15.6個(gè)百分點(diǎn)。

房企擴(kuò)表，多數(shù)是為了規(guī)模，越秀地產(chǎn)也不能免俗。這家從廣州走向全國(guó)的房企，今年在全國(guó)重點(diǎn)城市的土拍中大放異彩，成為行業(yè)中最具話題度的討論對(duì)象之一。

在北京國(guó)企低調(diào)的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)這匹來(lái)自南方的黑馬，在北京市場(chǎng)泛起了漣漪。

2023年2月，越秀地產(chǎn)在北京土拍中分別拿下昌平回龍觀、石景山蘋果園的兩宗地塊，斥資59億元。其中，回龍觀地塊有“運(yùn)氣”的加持，通過(guò)搖號(hào)摘得；石景山地塊則被普遍視作是越秀地產(chǎn)從中海大本營(yíng)虎口奪食，憑借魄力摘得。

這兩宗地塊是越秀地產(chǎn)在北京的首次獨(dú)立操盤，也為越秀地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的拓展打了個(gè)“開(kāi)門紅”。77天后，越秀回龍觀項(xiàng)目開(kāi)售即錄得售罄的成績(jī)，468套房被搶售一空。

如果說(shuō)回龍觀地塊憑借的是倒掛價(jià)格獲得市場(chǎng)的青睞，石景山地塊則是考驗(yàn)越秀地產(chǎn)實(shí)力的典型項(xiàng)目。石景山向來(lái)是央企中海地產(chǎn)在北京的重要糧倉(cāng)。越秀地產(chǎn)的闖入，也讓外界看到了越秀地產(chǎn)的勇氣。

一位了解越秀北京公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“公司拿這塊地也是做了很多研判的，因?yàn)閺墓┴浌?jié)奏上看，中海今年在石景山是有一個(gè)空檔期的，就想趁著這個(gè)時(shí)間接上。”

如果說(shuō)越秀地產(chǎn)北京打了一場(chǎng)漂亮的仗，上海則讓越秀地產(chǎn)感知到市場(chǎng)的風(fēng)云莫測(cè)。

4月18日，上海2023年第一批商品住宅用地集中出讓正式啟動(dòng)，越秀和中鐵建聯(lián)合體在參拍一宗地塊時(shí)由于資料未通過(guò)核驗(yàn)被取消資格，理由是經(jīng)營(yíng)范圍未通過(guò)核驗(yàn)。

這一事件讓越秀地產(chǎn)再度成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。而對(duì)上海市場(chǎng)渴求，激起了越秀地產(chǎn)的斗志。

很快，越秀地產(chǎn)的知情人士就出來(lái)回應(yīng)稱，針對(duì)上述爭(zhēng)議，越秀及中鐵建提出異議，認(rèn)為地塊出讓文件中未明確關(guān)于對(duì)參拍主體營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍審核要求，并與交易中心及公證處工作人員進(jìn)行多輪溝通以佐證其參拍主體可對(duì)外投資。

雖然對(duì)最終結(jié)果尚未帶來(lái)實(shí)質(zhì)性改變，但越秀地產(chǎn)的野心與渴望，通過(guò)行動(dòng)表露出來(lái)。

小小的挫折不會(huì)阻擋越秀地產(chǎn)的腳步。

林昭遠(yuǎn)說(shuō)，這幾年無(wú)論深圳、上海還是北京的地塊，我們都加大力度去拿；在北京，有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地。

林昭遠(yuǎn)還稱，（債務(wù)擴(kuò)張）到一定程度是否把債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步降低或者是控制凈負(fù)債率，主要還是看機(jī)會(huì)。“如果有好的機(jī)會(huì)，有錢賺，又是比較安全、健康的，我們不投，是管理層不夠積極。如果要硬卡著去投，那也沒(méi)必要。”

受領(lǐng)重任

規(guī)模擴(kuò)張迅猛，越秀地產(chǎn)成為去年實(shí)現(xiàn)銷售、業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)的“黑馬”房企。

2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升8.6%；全年?duì)I業(yè)收入約為724.2億元，同比上升26.2%；核心凈利潤(rùn)42.4億元，同比上升2.1%。

逆勢(shì)擴(kuò)張，首先是因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)有底氣。它的國(guó)企同行，華發(fā)、建發(fā)等在土地市場(chǎng)上也不斷出手，銷售排名不斷躍升；而更重要的是，為了母公司越秀集團(tuán)世界500強(qiáng)的憧憬，越秀地產(chǎn)背負(fù)重?fù)?dān)，不得不戰(zhàn)。

越秀集團(tuán)沖擊500強(qiáng)，在越秀內(nèi)部與外部，是公開(kāi)的消息。

2023年，越秀集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)張招興在接受采訪時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了越秀集團(tuán)要進(jìn)入世界500強(qiáng)的目標(biāo)。時(shí)不時(shí)，也有越秀集團(tuán)旗下其他產(chǎn)業(yè)板塊的投資者在股票互動(dòng)平臺(tái)上詢問(wèn)管理層如何助力母公司進(jìn)入世界500強(qiáng)的目標(biāo)，這的確是越秀集團(tuán)近年來(lái)最高遠(yuǎn)的戰(zhàn)略愿景。

最新的世界500強(qiáng)門檻，是286億美元（約2000億人民幣）；而越秀集團(tuán)2022年的營(yíng)收，是1125.1億元，仍有不小的距離。而以此也可以推算，越秀地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的營(yíng)收比例，占到母公司超過(guò)60%的比例。

在越秀集團(tuán)內(nèi)部，越秀地產(chǎn)被認(rèn)為是越秀集團(tuán)進(jìn)入500強(qiáng)最具有營(yíng)收挖掘潛力的板塊。這也并不意外。對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)進(jìn)入世界500強(qiáng)的多元化集團(tuán)，有相當(dāng)比例的企業(yè)均依靠房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了很大比例的營(yíng)收。

“集團(tuán)旗下的業(yè)務(wù)線，就地產(chǎn)是比較好的，每年也能比較高效地完成任務(wù)。其他板塊有時(shí)候定了個(gè)目標(biāo)，真的連我們自己都覺(jué)得太超過(guò)我們的能力了。比如我們這塊，前幾年喊出到2022年要到多少億，最后也就差不多完成一半吧。”一位越秀集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)板塊的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

越秀地產(chǎn)自身也有這樣的覺(jué)悟。雖然恪守嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律，但越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上仍將保持十足的沖勁。在公司內(nèi)部，從管理層到基層員工，也都向著同一個(gè)目標(biāo)前進(jìn)。

根據(jù)管理層此前透露信息，越秀地產(chǎn)今年的土地新增規(guī)模會(huì)在400億元左右，銷售目標(biāo)則定在6%的增長(zhǎng)，為1325億元，強(qiáng)度不低。

一位越秀地產(chǎn)區(qū)域公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年市場(chǎng)前面看著還不錯(cuò)，但我們內(nèi)部覺(jué)得是有很大壓力的，對(duì)市場(chǎng)還是比較敬畏。所以我們今年以來(lái)整個(gè)節(jié)奏都變得更快，因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)其實(shí)對(duì)我們來(lái)說(shuō)還是要夠一夠，真的不能懈怠。”

行業(yè)下行，越秀地產(chǎn)這匹黑馬雖還在拼命奔跑，但市場(chǎng)承壓對(duì)它的影響，一點(diǎn)都不會(huì)少。

一位從越秀地產(chǎn)離職的員工對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“雖然是穩(wěn)健，工資也肯定能照常發(fā)，按照這個(gè)來(lái)說(shuō)越秀是還不錯(cuò)。但其實(shí)內(nèi)部區(qū)域合并帶來(lái)的組織架構(gòu)調(diào)整和人員優(yōu)化也一直都在發(fā)生。”

上述越秀產(chǎn)業(yè)板塊的人士也表示，“其實(shí)我們對(duì)未來(lái)也是謹(jǐn)慎樂(lè)觀，500強(qiáng)真的有點(diǎn)難。地產(chǎn)是可以，能賺錢，但沒(méi)有跨越式發(fā)展，還是穩(wěn)健為主。”

世界500強(qiáng)的憧憬下，越秀地產(chǎn)扛起大旗、奮力沖鋒，在“古老”的支柱產(chǎn)業(yè)里，搖晃尋夢(mèng)。

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