朋友們，我最近吃到了一個大瓜！

大家還記得，在首輪拍地中巨火的番禺迎賓路地塊嗎？

【資料圖】

當初地塊還處在掛牌狀態時，就已經獲得了17輪出價，直接以15%的溢價封頂，直接進入搖號環節！

還沒正式開拍就進入搖號，這也是近2年來的土拍中，第一宗火成這樣的地塊！

當時爭奪這宗地塊的房企高達16家，據說出價現場“硝煙味十足”，出價節奏巨快。

能讓一眾開發商如此不淡定，可見這塊地的素質有多高。

而最近我們收到猛料，熱度超高的迎賓路地塊，最終確定由龍湖操盤！

誰懂啊家人們，這種強強組合，就像當年百達翡麗跟蒂芙尼的“世紀聯名”，直接把產品的期待值，干到了天花板級別！

這塊地

為什么受關注？

為什么這么多家開發商“搶破頭”都要爭這塊地？

因為這塊地本身，就已經集齊了“天時地利”。

說到今年樓市最火的區域，大家第一反應肯定會是番禺。

番禺樓市的火熱背后，離不開產業的帶動。而說到番禺的產業核極，不得不提萬博。

一位規劃大佬說過，萬博的規劃高度，比肩當年的珠江新城，所有政策、配套都傾斜，廣州鉚足了勁要把這里打造成龍頭。

萬博航拍，圖源廣州番禺發布

為什么要把萬博打造成龍頭？因為廣州苦單中心發展局面久矣，而萬博既位于城市中軸的南端，南站+長隆又為它帶來強大人流基礎，有發展世界級商圈的先天條件。

萬博的崛起，是擴大廣州城市格局勢在必得的布局。

所以近兩年，我們看到萬博無論產業或商業，崛起速度都像開了掛。

Teme、希音、歡聚時代、攜程、海大集團、虎牙直播等超級獨角獸和世界500強大型互聯網企業總部都設在萬博，更有超過2萬家企業，2座百億營收寫字樓，5座十億營收寫字樓瘋狂“吸金”。

萬博CBD航拍圖

前段時間，萬博官宣擴容近5倍，擴容后的萬博，相當于把最牛的產業、現代服務業都拉到一張桌子上，打造以文商旅為主題，集商務、消費、文旅為一體的國際消費核心商圈。

再加上天河城、山姆會員店、K11、新鴻基ICC、華潤萬象系都來了，這些頂流商業落在萬博，說明一點：

萬博的消費力能同時支撐三個頂流商場打擂臺。

同時，頂流商業的進駐，也會反哺片區的商業檔次，吸引更多的高端人群在此扎根生活。

捋下來不難發現，萬博的火、番禺的火，已經形成了一個閉環，萬博與珠江新城南北輝映，吸引著一眾改善客和高端買家沿著南拓中軸，與番禺“雙向奔赴”。

扒一扒番禺近兩年的新房成交情況，會發現總價500萬以上的改善類產品成交套數逐年走高，短短2年時間，成交套數漲幅高達120%。

而產業遷移的“主干道”——南拓中軸沿線，自然最先吸引高端買家關注，沿線新盤近兩年的成交均價也一路抬升。

這塊地

厲害在哪里？

說到南拓中軸上近兩年風頭最盛的改善住區，不少人第一時間會想起萬博。

實際上，番禺北部，才是這股改善置業潮率先涌入的第一站。

早在萬博還未成型時，番禺北部就憑借臨江優勢，及與中心城區更近的距離，吸引了許多改善客群，率先發展成老牌豪宅區。

片區的星河灣開啟了番禺的豪宅時代，錦繡銀灣當年也是比肩中心城區的豪宅。2010年時，錦繡銀灣的復式產品毛坯價賣到2萬/平，而海珠光大花園中海錦榕灣的售價不過也才2.3萬/平。

番禺北部才是番禺改善領域的“祖師爺”，只不過因為片區已多年無新增宅地出讓，改善需求才進一步南移，涌向萬博。

即便如此，仍有不少改善買家愿意為環境及改善氛圍買單，片區部分樓齡近20年的二手大平層價格接近8萬/平，妥妥占據著廣州向南的房價天花板。

在這樣的背景下，我們再來看看迎賓路地塊的第二個特點：

這是從2010年至今，番禺北部出讓的唯一一宗望江宅地。

至此，番禺北部核心區內能夠望江的宅地基本開發完畢，再有江景新盤面世的可能性幾乎為0。

如果說番禺已經位于巨人的肩膀上，那這塊地相當于在巨人的肩膀上搭梯子，站上去就是改善標桿。

再疊加如今番禺的產業優勢，更讓地塊成為無法預估價值的“限量版孤品”。

地塊南邊就是萬博，北邊對望琶洲人工智能和數字經濟試驗區，既能夠緊貼番禺大的發展勢能，又是承接中心城區外溢改善需求的最佳載體。

不僅如此，它還具備番禺其他地塊都沒有的特點：

在老牌豪宅區醇熟改善氛圍的包圍下，抓住了番禺發展的脈搏，而且避開人群，對望珠江。

雖然地塊前方就是錦繡銀灣，但根據我們的航拍實測，地塊的東側依然能夠享受無遮擋的江景視野，距離江面非常近，視野很開闊。

當飛機飛到中高層時，可以看到非常清晰的開闊江面，即便天氣不好的情況下，遠處的番禺大橋依然清晰可見。換言之，未來地塊項目的中高層房源，基本都能享受到江景視野。

因此，早在地塊剛掛牌時，就有不少業內專家點評：

這塊地的實際價值及可塑造空間，比萬博的宅地還要高。

看到這里，不難理解為什么會那么多開發商會為了這塊地“大打出手”，因為番禺迎賓路地塊光是先天條件，就完美契合了改善客群對理想居住環境的期待。

在這樣的地塊上做產品，簡直就是：

如魚得水，大有可為。

龍湖這一次

會放什么大招？

在得知迎賓路地塊由龍湖操盤之后，雁姐感嘆了一句：

有的開發商是借地塊的光，有的開發商可以提升地塊的價值。

很明顯，龍湖屬于后者。

回顧龍湖這些年在廣州打造的產品，每一次都能帶來新的驚喜。

我還記得，2014年龍湖首進廣州，在牛奶廠打造龍湖首開·天宸原著。

龍湖首開· 天宸原著

我去踩盤時，第一次被落地飄窗的設計震驚。而如今我們常見的入戶掛鉤、多功能玄關柜、窗戶內置百葉窗等交標，我也是最先在龍湖的項目里看到的。

當然，更能證明龍湖首開·天宸原著產品力的成績，還是開盤45天銷售15億元的記錄，連續半年穩坐天河銷冠，更一舉奪得2020年國家級權威獎項——廣廈獎！

2017年，龍湖在白云山畔打造了首開龍湖·天奕，拉開了白云10萬+時代的序幕，成為廣州千萬級豪宅榜首。

現在大平層產品最流行的“L型邊廳”，早在當年天奕開樣板間時，我就已經見識過。而且天奕是我見過為數不多、能把園林實景做得比效果圖還好看的項目。

天奕天際樣板間·客廳

龍湖進入灣區至今，已經9年了。每一次龍湖有新項目面世，很多媒體人甚至業內同行都是抱著學習的心態去看項目的。

龍湖的產品為什么能夠一直保持升級呢？給大家講個故事，龍湖有一個精裝善住體系，每年都會開展“聆聽計劃”，收集更新20000余條客戶心聲，進行持續產品改進。

這種對客戶需求的持續跟進，就是龍湖產品能夠率先于行業迭代的底氣。

所以這次聽說龍湖操盤迎賓路地塊時，我的第一反應就是：

在天宸、天奕之后，龍湖這次又要放什么大招？

天奕「奕境之弧」園林實景圖

經過我一頓深扒，終于讓我扒到一些猛料：

據說這次龍湖會在迎賓路地塊引入全新的高端產品系！

雖然目前還沒有關于項目的更多信息流出，但是我們也找到了一些蛛絲馬跡。

2022年底至2023年初，龍湖發布了兩個全新的高端產品系列——御湖境和云河頌。

這兩個產品系，不僅凝練了龍湖30年打造高端產品的經驗，更是整理新一代客戶需求所打造的“高定產品”。

至于這兩個產品系的“市場殺傷力”，已經在其他城市得到驗證。

上海御湖境

去年底，龍湖在50天的時間里，5地同階段拿地、5地同步首發，直接給行業來了一場“強地震”。

其中，北京御湖境首開賣出15億！上海御湖境首開僅1個月，累計勁銷26億！合肥御湖境首開便創下8億戰績！泉州御湖境更直接占據市場1/4份額。

成都云河頌

成都的濱江云河頌，兩次開盤都在當天售罄。天府云河頌僅亮相7天成交額就達到9億！西安云河頌首開火到搖號，熱銷7.7億！

西安云河頌外立面效果圖

無論是御湖境還是云河頌，無論在哪一個城市，都會帶來“爆款式開盤”。

雖然目前暫未知道，迎賓路地塊引入的產品系是御湖境還是云河頌，但我們結合這兩個產品系的“關鍵詞”，大膽猜測一下迎賓路地塊的亮點。

一，是千城千面。

這兩個產品系會結合所在城市的文脈特色，同時結合當地客群的居住偏好去做產品，各位不妨猜一猜，龍湖迎賓路產品會如何跟廣州特色結合。

成都云河頌

二，是大平層。

兩個產品系主打的都是大平層產品，結合迎賓路項目獨特的江景資源，會如何在江景+大平層上玩出新花樣，也很令人期待。

三，是大師定制。

在產品研發和景觀設計的團隊上，兩個產品系都會請來大師團隊打造，而且還會帶來全新的景觀體系。

泉州御湖境

在迎賓路這種先天條件過硬的地塊上，龍湖攜全新產品系的加入，無疑補齊了番禺北沿江豪宅帶最后一塊拼圖。

至于龍湖迎賓路項目會給廣州市場帶來怎樣的驚喜，又會給板塊價值帶來怎樣的提振，一切答案，都會在項目面世之后揭曉。

后續我們如果拿到最新的項目信息，也會第一時間跟大家分享。如果不想錯過項目的一手消息，可以掃碼添加企業微信，獲取更多內幕猛料！

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