近期，大家一定關注到了金融端的一個新政策，存款利率正迎來新一輪的下調。

從今天（5月15日）起，銀行協(xié)定存款及通知存款自律上限將下調，四大國有銀行協(xié)定存款和通知存款自律上限下調幅度為30BP，其它金融機構降幅為50BP。

【資料圖】

據(jù)央行2015年10月24日發(fā)布的金融機構人民幣存款基準利率調整表，1天和7天期通知存款利率的基準利率分別為0.80%、1.35%，協(xié)定存款利率為1.15%。這也意味著，調整后，1天期通知存款最高利率為1%，7天期的通知存款最高利率為1.55%，協(xié)定存款最高利率為1.35%。

繼4月中小行存款利率下調、5月初三家股份行掛牌利率下調，這已經(jīng)是今年內第三次降低銀行存款利率了。這回是兩種存款利率或迎下調，分別為“協(xié)定存款和通知存款”。

5月份以來，多家銀行集體宣布下調人民幣存款掛牌利率，一年期以上整存整取利率紛紛下調25到30個基點不等，多輪下調后，當前多數(shù)國有大行、股份制銀行3年、5年期存款掛牌利率已降至3%以下。

近年來國內經(jīng)濟受內外多重因素沖擊，居民消費場景受制約，居民預防性儲蓄有所增加及風險偏好下降等原因，導致居民儲蓄存款意愿加強，本次存款利率新規(guī)是為了促進投資、消費，對于普通儲戶來說，存款利率下降意味著利息收入減少，從而促進儲戶將存入銀行的錢進行其他方面的消費。

總的來說，下調存款利率一方面，是降低銀行的存款成本，緩解負債壓力，增加銀行的盈利；另一方面，是為了促進居民消費，倒逼居民少儲蓄、多消費。

很多人也從上周開始期待，本月LPR利率是否會進行下調。

而就在今天，中國人民銀行發(fā)布公告，開展1250億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場逆回購操作，中標利率均與前期持平。

LPR利率與MLF利率掛鉤，在MLF利率未做調整的背景下，本月LPR報價的定價基礎沒有發(fā)生變化，意味著這個月LPR大概率保持不變，短期內降息落空。

同時這也是央行連續(xù)六個月超額續(xù)做MLF，釋放了政策面延續(xù)經(jīng)濟穩(wěn)增長取向的信號，以穩(wěn)定市場預期。

不過政策性降息能否落地仍取決于經(jīng)濟修復進度，今年下半年經(jīng)濟運行仍面臨下行壓力，房產作為大宗消費，也成為中央高層刺激消費的發(fā)力點，不排除在接下來的半年內，LPR下調也就是有降息的可能性，房貸利率可能繼續(xù)下調，來刺激房產大宗消費。

提升房地產市場的活躍度，除了金融端的政策外，各地在購房的需求端一直在不斷發(fā)力。

最近，全國多個城市已經(jīng)開始了新一輪的放松政策。為了激發(fā)市場需求，越來越多的城市加大樓市的松綁力度，一線城市實行“一區(qū)一策”，二線城市局部放松限購、下調落戶門檻、下調二套房首付比例、調整優(yōu)化普宅認定標準。

之前，分析師就預判，接下來蘇州的松綁政策有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結合不同區(qū)域及樓盤的情況給予針對性政策支持，如優(yōu)化限購條件、針對人才的住房需求、發(fā)放購房補貼、房票安置等。

果然，在5月初，蘇州市區(qū)公積金貸款額度提升——公積金貸款首次貸款按公積金余額的15倍計算(原來是10倍)，第二次按公積金余額的10倍計算(原來是6倍)，此外，多子女家庭（有2個及以上未成年子女的），上限可以上浮30%

同時，符合條件的購房者可以辦理商轉公業(yè)務，也就意味著貸款利率可以實現(xiàn)公積金3.1%+商貸4.1%，存量房貸利率也就下調了。

同時，針對不同的區(qū)域，放寬部分區(qū)域外地人首套房的購房條件，由6個月社保/個稅要求降至3個月，目前窗口執(zhí)行。

這一切都是為了進一步開需求的源，但是對市場活躍度的影響，還需要時間來驗證。

盡管經(jīng)濟已現(xiàn)穩(wěn)定信號，但當下的蘇州樓市復蘇的持續(xù)性和恢復程度仍有較大的不確定性，居民的信心還是不夠足。

所以無論從中央還是地方層面，都在強化購房信心和預期，以促進樓市活躍度。

再來看近期的蘇州樓市。

我們知道，五一黃金周，在各大樓盤 加速推盤，加大營銷力度，并推出各類花式打折優(yōu)惠活動之下，購房者的置業(yè)意愿有所提升，來訪認購量有顯著增加，但是這樣的熱度僅如曇花一現(xiàn)。

據(jù)調研，五一假期后，蘇州樓市又慢慢恢復了平靜。這兩周以來，新房來訪認購量大幅下滑，二手房咨詢量和帶看量也大為減少。

從數(shù)據(jù)層面來看，截至5月14日，蘇州市區(qū)商品住宅的供應面積為2.82萬㎡，成交面積為25.65萬㎡，五月前半月蘇州樓市呈現(xiàn)供求兩跌的態(tài)勢。

供應方面，僅1個樓盤取證入市，為高貿新城的五礦路勁瀾悅溪云，達了近5年來供應新低。

從成交數(shù)據(jù)來看，園區(qū)核心及次核心的高品質樓盤網(wǎng)簽持續(xù)釋放，如綠城云廬、華潤潤月雅筑、保利天珺等。

今年金三銀四的勢頭本就略顯不足、成色欠佳，經(jīng)歷了4月份的“拐點”，市場出現(xiàn)明顯降溫，再到五一黃金周的成交小高潮，在前期積累的市場需求在2、3月釋放后出現(xiàn)階段性疲軟的前提下，導致樓市熱度回升乏力。

說到底，居民的信心還是不夠足。經(jīng)濟形勢差、居民收入降低、不敢進行大宗消費，現(xiàn)在的蘇州新房市場呈現(xiàn)出剛需不敢下手，改善躊躇不前，怕房價再降、等利率進一步下調，怕斷供、怕失業(yè)。

再來看二手房市場。

根據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計，截至5月14日，5月蘇州二手房市場成交面積為27.13萬㎡，成交套數(shù)為2763套，環(huán)比呈現(xiàn)下行趨勢。

整體來看,由于疫情積壓需求集中釋放，今年1-4月，蘇州二手房市場成交數(shù)據(jù)不斷走高。然而實際情況則是大部分實際成交發(fā)生在今年二三月份，隨后網(wǎng)簽持續(xù)釋放，而至4月下旬開始居民們的置業(yè)需求回歸理性，二手房市場熱度也逐步降溫。

不過由于三四月份成交的學區(qū)房網(wǎng)簽釋放，5月二手房成交量大概率是可以突破5000套。

同時目前根據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，蘇州大市范圍內二手房掛牌量已經(jīng)超過15萬套，市區(qū)范圍內掛牌量超8.6萬套，市場處于嚴重的供大于求態(tài)勢。

從當下的市場現(xiàn)象來看，近期二手房市場又開始艱難起來，咨詢量和帶看量開始大幅減少。

二手房市場分化加劇，頭部價值的優(yōu)質資產成交價屢屢刷新，非核心區(qū)域以價跑量成為常態(tài)。中介表示，要想快速賣出，只能進行降價，不然周期保守3-5個月，這對于著急賣房的業(yè)主們來說，也不是個好消息。

五月市場期待值較高的就是月底的二批次集中土拍，雖然整體地塊素質不如首批次，但是也有一些熱點地塊。

如園區(qū)既有核心獨墅湖板塊優(yōu)質地塊掛出，也有次核心斜塘、跨塘地塊掛出；姑蘇區(qū)也三宗地塊出讓，其中有兩宗位于平江新城，一宗地塊位于滄浪新城，及時為板塊進行了補倉。

土地市場的分化也是可以預見的。

5月10日，南京迎來第二輪供地出讓，延續(xù)了首輪的熱度，10宗涉宅用地全部成交，其中3宗地塊觸頂搖號。

今年南京的二輪土拍也依然表現(xiàn)為外圍地塊底價成交，核心地塊觸頂搖號，局部火熱、整體分化。同時央國企“全面撒網(wǎng)”，10宗地塊中有6宗由國央企競得，剩余4宗地塊則由民企和城投公司競得。

參考南京土拍，蘇州和南京存在一定的相似之處，皆有城市核心的優(yōu)質地塊與外圍地塊。

預計蘇州二輪土拍將和首輪土拍一樣，土地市場將在在核心、優(yōu)質地塊助推下呈現(xiàn)一定的熱度，而地段一般的地塊或將依然底價成交，分化持續(xù)。央國企或將仍是土拍主力，民企投資積極性修復后也將重新進入賽道。

如果說土地市場能夠掀起熱度，對新房和二手房市場也會有積極的作用，而且能夠振奮房企的信心。

今年以來，經(jīng)濟復蘇呈現(xiàn)一定向好趨勢，但居民收入增長緩慢也一定制約了消費擴張，導致房地產市場也呈現(xiàn)出一定低迷的態(tài)勢。

中央層面也在引導房地產市場回暖，地方層面不斷松綁政策，從而拉動內需、促進消費。

具體到當下的蘇州樓市，在前期積壓需求集中釋放后，市場活躍度開始下行，市場整體的購買預期還是處于歷史相對低位。 隨著天氣溫度升高，蘇州房地產市場或許還會更加低迷。

近期，蘇州也出臺了一些優(yōu)化性鼓勵政策，但距政策效果的全面釋放與見效仍需要時間等待，以及經(jīng)濟向好方面運行。

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